Земля в ожидании латифундистов

Ирина Пожарицкая

 
Допустим, захотели вы в один прекрасный день приобрести земельный участок. С какой целью – строить коттедж, обзаводиться фермерским хозяйством или разбивать парк с розарием – это уже другой вопрос. У вас есть два пути: либо добиться заветной цели, совершив натуральное «хождение по мукам», либо отложить эту затею до лучших времен. Попробуем разобраться, почему стать землевладельцем нынче очень непросто и какие изменения ждут рынок земельных участков?

 
«Этапы большого пути»

 
 Юристу «Компании «Янус» Сергею Токмакову не раз приходилось проходить через процедуры, связанные с оформлением прав собственности на землю. По его мнению, человек, рискнувший стать землевладельцем здесь и сейчас, вынужден прилагать поистине героические усилия. Если это юридическое лицо, ему необходимо собрать толстую-претолстую папку документов на желанный кусок земли. Затем отнести заявку в Департамент недвижимости, запастись терпением и – ждать. «Этапы большого пути» по чиновничьим кабинетам выглядят так: Департамент недвижимости – Земельный комитет – ГлавАПУ – Контрольно-правовое управление Администрации города. Кроме того, в процессе работы над межеванием границ и составлению проекта участка необходимо получить согласие на это соседей. Наконец, после того как распоряжением мэра заявка будет удовлетворена, Департамент недвижимости сможет приступить к подготовке договора купли-продажи земельного участка. Всего будущему «латифундисту» надо обежать, как минимум, шесть ведомств, не считая разнообразных надзоров, инспекций и предприятий по эксплуатации инженерных сетей.

 
От 6 месяцев до года, а то и более длится процедура оформления всех необходимых с точки зрения чиновников бумаг. А теперь для сравнения: как все должно быть согласно российскому законодательству. Земельный кодекс РФ гласит, что изготовление проекта участка и всего пакета документов должно занимать… один месяц. В двухнедельный срок местные органы самоуправления должны принять решение о предоставлении земельного участка в собственность. Справедливости ради надо сказать, что государство предусмотрело возможность бесплатной приватизации земельных участков, которые находятся у граждан в бессрочном пользовании. По словам начальника отдела по установлению прав на земельные участки Департамента недвижимости Александра Красовских, за 8 месяцев этого года заявки на выкуп или аренду участков подало 2400 омичей. А чтобы меньше было проволочек с оформлением документов, в Департаменте недвижимости внедряется метод «одного окна». Чиновники уверяют, что, когда этот метод войдет в практику, податели заявок будут избавлены от длительных хождений по инстанциям.

 
Терра инкогнита

 
 Купить земельный участок без построек, так сказать в «чистом» виде, сегодня невозможно. Этой нормы просто не предусмотрено в законодательстве (кроме покупки на аукционах, которые пока что в городе не проходили). Чтобы приобрести участок, нужно, во-первых, знать, кому он принадлежит. Вопрос не праздный, ибо с собственниками земли до сих пор существует большая заморочка. В общих словах, в пределах городской территории земля принадлежит трем разным субъектам: муниципалитету, субъекту Российской Федерации и непосредственно Федерации (не считая тех участков, которые являются частной собственностью).

 
Каким образом определяется принадлежность определенного участка земли? Если в момент приватизации предприятие было в федеральном подчинении, то и земля, на которой оно расположено, считается федеральной. Если же предприятие было муниципальным, то и участок под ним принадлежит городу. Это в теории. Когда дело доходит до практики, то зачастую оказывается, что настоящего собственника определить не так-то просто. Бывает, что на одну и ту же территорию претендуют сразу два субъекта, и тогда процесс выяснения, «чья же землица», отнимает массу времени.

 
Рынок, которого нет

 
 Если полистать любой омский журнал по недвижимости, можно сделать выводы о том, что предложений по продаже земельных участков сегодня крайне мало. Яркая иллюстрация того, что собственников земли у нас пока немного. Между тем, спрос на земельные участки есть. Омские риэлторы свидетельствут, что желающие стать местными «латифундистами» к ним обращаются периодически. Проблема в том, что наше государство с большим трудом уступает право собственности на землю своим гражданам, как физическим, так и юридическим лицам. Во всяком случае так выглядит нынче ситуация с точки зрения предпринимателя или частного лица, желающих выкупить участок. Для них государство олицетворяет именно чиновник, тормозящий ход дела. Получается, что рынок просто не может полноценно функционировать по тем «правилам игры», которые нам предлагаются.

 
Сегодня практически все предприятия пользуются бесплатным бессрочным правом собственности на землю своих территорий. И поэтому вопрос о выкупе земельного участка встает ребром только тогда, когда принимается решение о продаже всего предприятия.

 
По данным городского Департамента недвижимости, продажа земельных участков за 8 месяцев 2005 года принесла горбюджету 28 млн рублей. Из них более 27 миллионов поступило от юридических и физических лиц, выкупивших территории под своими предприятиями. Крупные омские производства, как правило, находятся в федеральной собственности. С муниципалитетом они оформляют арендные отношения и, несмотря на рост арендных ставок, выкупать участки, на которых расположены, не спешат.

 
Бесценная земля

 
 Одной из главных причин, тормозящих развитие рынка земельных участков, являются фантастические, недосягаемые для большинства цены на землю. Если учесть, что стоимость аренды земли на территории большинства предприятий примерно равна величине налога за год, им нет необходимости сразу выкладывать сумму, равную десятикратному налогу, чтобы получить землю в собственность, а потом опять же регулярно платить за нее налог. Многие омские производства расположены в центральных и ближайших к ним зонах. Цена земельных участков здесь непомерно высока (даже для преуспевающих предприятий, которых сейчас совсем немного), как правило, счет идет на десятки миллионов рублей. В силу этого многие не видят экономической целесообразности в выкупе участков.

 
За основу стоимости земли взята ставка земельного налога, которая каждый год увеличивается и к тому же умножается на так называемый «губернаторский» коэффициент. Согласно указу губернатора Омской области № 101, стоимость земель Омска установлена в размере от 5- до 17-кратного размера ставки земельного налога в соответствии с дифференциацией цены земли в зависимости от отнесения участков к оценочным зонам территории города. То есть цена вожделенного куска земли будет зависеть от того, где он находится: в центре или на окраине.

 
Последнее постановление правительства Омской области от 25 августа 2005 года подтверждает дифференциацию покупной стоимости земли в зависимости от зон, на которые разбита территория города. Согласно схеме зонирования, самые дорогие участки (1-я зона) находятся в историческом центре. Это правый берег Оми, улицы Интернациональная и Фрунзе. Квадратный метр земли здесь будет стоить 1870 рублей. Вторая зона охватывает левый берег Оми, улицы вдоль Иртыша, район улиц Жукова и Масленникова. Самые дешевые зоны приходятся на окраины города (поселки Береговой, Крутая Горка). Выкупная стоимость 1 кв. метра здесь равна 9 руб. 40 коп.

 
По мнению Сергея Токмакова, существующее сегодня зонирование было проведено довольно механически, без учета стоящих в том или ином месте зданий, зеленых насаждений, дорог и других объектов общего пользования, неразрывно связанных с территориями, на которых они находятся. Второй момент, вызывающий большой вопрос, – существующее зонирование не отражает рыночную стоимость земельных участков. Например, цена на землю по пр. Маркса (деловой центр) и в районе, скажем, ул. Учебной, где еще долго не будет сосредоточена деловая активность, примерно одинакова – они попадают в одну зону. И наоборот, в районах с бурной деловой жизнью цена на землю неоправданно занижена. «Хотелось бы, чтобы зонирование учитывало сложившуюся деловую и торговую активность, – говорит Сергей Токмаков. – При определении стоимости земли необходимо учитывать и направление деятельности, которая будет вестись на конкретном участке. Ясно, что цена на участки, где будут расположены общественная столовая и, например, элитный ночной клуб, должна отличаться».

 
Что же делать, чтобы рынок земельных участков вышел из зачаточного состояния и приобрел размеры более чем микроскопические? Ответ напрашивается сам собой. Необходимо упростить механизм выкупа земельных участков, привести цены в соответствие с рыночными и уменьшить сроки оформления необходимой документации. И какие-то подвижки в этом направлении есть. Об этом свидетельствует недавнее решение правительства РФ об упрощении процедуры приватизации участков, выделенных ранее для индивидуальных застройщиков под дачи и гаражи. С октября 2005 года изменится и порядок выкупа земли. После вступления в силу статей 30/1 и 30/2 Гражданского кодекса земельные участки, описанные и учтенные в общем городском кадастре, будут продаваться на аукционах. Это позволит исключить предвзятое отношение к рассмотрению отдельных заявок, которое случалось раньше. Теперь судьба конкретного гектара будет решаться в ходе торгов, а не волей отдельно взятого человека. Все это дает надежду на то, что земля наконец перестанет быть «мертвым» товаром и превратится в «живой капитал».

 
"Коммерческая недвижимость в Омске" №3(03) 2005

Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон