Пока офис строится...


Евгений ЗАЙЦЕВ

 
Приобретение коммерческой недвижимости на стадии строительства по инвестиционному договору или договору долевого участия требует от предпринимателя немалого расчета и осторожности. О том, как избежать проблем при совершении данной операции, какие пункты должен включать в себя договор, и о том, как отстоять свои права в случае невыполнения договора застройщиком, мы расскажем в этой публикации.

 
Автор выражает благодарность за помощь при написании этого материала юристу компании «Правовая защита» Артему Александровичу Сидорову и руководителю центра коммерческой недвижимости «Бэст-риэлти» Артуру Анастасовичу Айлиди.

 
Важно знать

 
Ранее в Гражданском кодексе не было ни одной отдельной главы, посвященной «инвестиционному договору» и «договору долевого участия». В связи с этим высказывались различные точки зрения на природуи правовое регулирование данных договоров. Одни юристы считали, что это особый вид договора, заключаемый на основании ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой можно заключить договор, специально не предусмотренный нормами права. По мнению других, это договор о совместной деятельности, и предлагают применять к нему положения главы 55 Гражданского кодекса – «Простое товарищество». Третьи полагали, что, заключая инвестиционный договор, стороны на самом деле оговаривают в нем такие условия, которые характерны для договора строительного подряда, и предлагали применять к инвестиционным договорам нормы о строительном подряде. Однако теперь, после вступления в силу 214 Федерального закона, застройщики не вправе привлекать средства граждан по каким-либо иным договорам, кроме договора участия в долевом строительстве, предусмотренного Законом. В частности, застройщики не могут заключить договор простого товарищества.

 
Плюсы и минусы

 
Преимущества приобретения недвижимости по инвестиционным договорам и договорам долевого участия в строительстве очевидны: цена договора значительно ниже, чем при приобретении недвижимости в уже построенном здании, да и права на коммерчески привлекательные объекты приобретаются еще на стадии, когда нет даже котлована, а купить помещение в понравившемся здании после его сдачи зачастую бывает сложно или слишком дорого.Однако наряду с плюсами существуют и минусы. Во-первых, приобретая недвижимость таким способом, вы не можете осмотреть объект и оценить его качество. Во-вторых, поскольку объект еще не сдан госкомиссии и не прошел обмеры БТИ, невозможно заключить договор купли-продажи. В-третьих, часто встречается несоблюдение сроков строительства, причем значительное – от года и более. Нельзя не отметить возможность возникновения проблемы с правами третьих лиц на приобретаемое помещение.

 
Заключение договора.

 
Перед заключением договора рекомендуется изучить компанию, предлагающую заключить договор. Наиболее значимыми критериями оценки в этом случае станут уже реализованные ею проекты. Узнайте, что строила эта компания, когда и с каким результатом.Теперь настало время поговорить о том, какие положения обязательно должны присутствовать в инвестиционном договоре для гарантии прав инвестора и какие документы вам должны предоставить. При подписании договора помимо уставных документов компании и документов, подтверждающих полномочия подписывающего договор лица, необходимо проверить наличие документов, дающих право на строительство здания: инвестиционного контракта с правительством города либо с администрацией органа местного самоуправления; договора аренды земельного участка для строительства; разрешения на строительство и производство строительно-монтажных работ; свидетельства о постановке на учет в налоговом органе; утвержденных годовых отчетов, бухгалтерского баланса, счетов прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности; проектной декларации, опубликованной в СМИ или других коммуникационных сетях общего пользования.

 
Часто необходимо изучить и иные документы. Например, акты экологической экспертизы. При отсутствии данных бумаг строительство будет считаться незаконным, и вы вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов, исходя из двукратного размера ставки рефинансирования.

 
В предлагаемом вам договоре в обязательном порядке должны содержаться следующие условия:

 
1. Строительный адрес объекта с прилагающимся к нему планом, на котором должно быть отмечено приобретаемое помещение. План необходимо оформить как приложение к договору с подписями и печатями сторон.

 
2. Срок сдачи объекта в эксплуатацию. При этом срок может быть и ориентировочным, например: «ориентировочный срок сдачи здания в эксплуатацию – II квартал 2006 года». На практике просрочкой будет считаться сдача дома позднее III квартала 2006 года.

 
3. Указание на то, что цена договора является окончательной и может быть изменена только по результатам обмера БТИ, а также положение о том, что в случае удорожания строительства инвестор не обязан его оплачивать. Отсутствие такого положения дает повод для требования доплаты.

 
4. Положение об ответственности за просрочку сдачи здания в эксплуатацию.

 
5. Четко прописанный механизм возврата денег в случае просрочки сдачи здания в эксплуатацию больше разумного срока.

 
6. Должна быть предусмотрена ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков.

 
7. Положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на приобретаемую вами площадь, а также ответственность в виде обязанности предоставить аналогичное помещение или возместить убытки в размере стоимости помещения в уже построенном здании в случае, если обнаружится наличие прав третьих лиц.

 
8. Положение о том, кто оплачивает коммунальные платежи до фактической передачи объекта в пользование.

 
9. Обязанность застройщика выдать вам на руки документы, необходимые для регистрации права собственности, по первому вашему требованию.

 
Дом сдан. Как оформить собственность?

 
Сдача здания в эксплуатацию оформляется актом Госкомиссии. Подписание данного акта означает, что здание признано соответствующим проекту, строительным нормам и правилам, а также иным предъявляемым к зданиям нормативам и требованиям. Однако в договоре инвестирования могут быть предусмотрены дополнительные требования к помещению: наличие или отсутствие чистовой отделки, перегородок и пр. Инвестор принимает помещения по акту приема-передачи. Если имеются претензии к качеству помещений, такой акт нельзя подписывать до устранения всех недостатков. В то же время, если помещение соответствует предъявляемым законодательством требованиям, вы не вправе требовать производство работ, не предусмотренных в договоре. После производства обмеров БТИ, присвоения адреса и производства иных необходимых действий застройщик подает документы на регистрацию права собственности в регистрационную палату. По словам руководителя центра коммерческой недвижимости «Бэст-риэлти» А.А. Айлиди, процесс оформления документов достаточно длительный и может осуществляться в период от 1 до 3-х месяцев. После завершения этого процесса инвестору выдается свидетельство о праве собственности на помещение, и он становится полноправным собственником.Иногда встречаются случаи, когда застройщик умышленно затягивает подачу документов на регистрацию, необоснованно требуя доплаты. В этом случае вы вправе сами получить документы и самостоятельно подать их в регистрирующий орган. Рекомендуется делать это с помощью юриста.

 
Нарушение условий договора. Как отстоять свои права?

 
Как показывает практика, к наиболее распространенным нарушениям условий договоров можно отнести нарушение условия договора о сроке сдачи здания в эксплуатацию, нарушение требований к качеству предо-ставляемой недвижимости, наличие прав третьих лиц на объект недвижимости и затягивание процесса регистрации договора.

 
Предлагаем разобрать каждое нарушение в отдельности.

 
1. Нарушение условия договора о сроке сдачи здания в эксплуатацию:

 
Данное нарушение, по мнению специалистов в области недвижимости, в настоящее время является наиболее распространенным. При этом возможность предъявления к застройщику каких-либо требований по нарушению в большой степени зависит от содержания договора. В частности, инвестор вправе требовать выплаты неустойки, предусмотренной договором, а также возмещения всех убытков, причиненных нарушением срока сдачи объекта в эксплуатацию. Например, если вы из-за просрочки сдачи дома вынуждены были арендовать аналогичные нежилые помещения, то арендная плата составит ваши убытки, и их можно взыскать через суд.

 
По мнению А.А. Айлиди, нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию в основном происходит в мелких и недостаточно опытных строительных организациях.

 
2. Нарушение требований к качеству предоставляемой недвижимости:

 
По большому счету, в инвестиционном договоре и договоре долевого участия обычно указываются лишь общие требования к качеству предо-ставляемой недвижимости. Если какое-либо из этих условий будет нарушено, то инвестор вправе требовать устранения этого нарушения и возмещения причиненных этим нарушением убытков. То есть вы можете потребовать от строительной организации устранить дефекты и имеете право до их полного устранения не подписывать акт приема-передачи.

 
Следует иметь в виду, что помещение должно соответствовать не только строительным нормам, но и архитектурному проекту, с которым можно ознакомиться у застройщика.

 
При подписании акта принятия дома в эксплуатацию предполагается, что он соответствует всем необходимым нормативам, поэтому, если вы считаете, что это не так, необходимо обратиться в специализированную организацию или в суд, где вас попросят предъявить назначение строительно-технической экспертизы.

 
3. Наличие прав третьих лиц на объект недвижимости:

 
Достаточно редко, но все-таки происходят случаи, когда на одно и то же помещение был подписан договор с двумя и более лицами. Чтобы исключить такую ситуацию, необходимо предусмотреть в договоре ответственность застройщика в виде обязанности предоставить аналогичное помещение, а в случае невозможности – предоставить денежную компенсацию по рыночной стоимости на момент выплаты. Но если данная ситуация все же возникла, то приоритет в получении помещения имеет лицо, подписавшее договор первым. Лицо, подписавшее договор позже (т.е. на уже реализованный объект), может требовать от строительной компании возмещения убытков. Кроме того, если выяснится наличие двух договоров на 1 объект, это может служить основанием для возбуждения уголовного дела по статье «Мошенничество».

 
В настоящее время такие случаи носят единичный характер, но все же время от времени дают о себе знать, поэтому подходить к заключению договора и проверке компании нужно особенно тщательно.

 
Иногда возникают споры между будущими соседями по этажу о том, кому какой офис должен быть предо-ставлен. Это бывает, когда явно не указано местоположение офиса,

 
а указаны только секция и этаж. Такие споры решаются на основании технической документации на здание, а если это невозможно, обычно стороны все же приходят к какой-то договоренности. Рекомендуется при заключении договора максимально подробно оговаривать место нахождения вашего будущего помещения и обязательно требовать приложения подробного плана.

 
4. Затягивание процесса регистрации договора и незаконное требование доплаты:

 
В случае, если застройщик затягивает процесс оформления помещения в собственность, например, требуя доплаты, можно подать иск об истребовании у застройщика документов, относящихся к вашему помещению, и заняться регистрацией самостоятельно либо с помощью юриста. Также это целесообразно делать и потому, что оплата за действия по регистрации права собственности обычно значительно завышена (1-1,5% от цены сделки).

 
Согласно 214 Федеральному закону вы вправе отказаться от исполнения договора в следующих случаях:

 
1. Неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок.

 
2. Прекращение или приостановление строительства объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

 
3. Изменение назначения объекта.

 
4. Невыполнение застройщиком обязанностей в связи с нарушением качества строительства.

 
5. Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

 
В целом же хочется сказать, что, приняв решение приобрести коммерческую недвижимость в еще не достроенном здании, вы должны подойти к заключению договора максимально ответственно: проверить заключающую договор фирму, проанализировать текст договора, проверить наличие полного комплекта документов, которые необходимы для начала строительства. Надеемся, что этот материал поможет вам в этом.

 
"Коммерческая недвижимость в Омске" №1(07) 2006

Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон