Где быстрее покупают, там скорее дорожает

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец марта 2013 года. Подробно рассмотрим ценовую ситуацию в зависимости от округов, в которых расположены  квартиры.

По данным журнала «Недвижимость», на конец марта 2013 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 360 руб./кв.м (+1,0%) за месяц  и составляет 36 720  руб./кв.м (+/-260). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,7% или 260 руб./кв.м.

С начала года цена увеличилась на 1 060 руб./кв.м (+3,0%) и стала на 15% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте с начала года подорожал на 2,2% до $1 187 и в европейской валюте до €920 прирост – 4,7%. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец марта 2013 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 46 570 руб./кв.м (+/-220). За месяц прирост цены составил 260 руб./кв.м (+0,6%). Эти изменения чуть больше вероятности ошибки, которая равна 0,4% или 220 руб./кв.м.

Цена «квадрата б/у» на 1670 рублей (3,7%) выше значения, отмеченного в начале года и на 17% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года поднялся на 3,0% до $1 506 и на 5,4% до €1 167. 

•  На вторичке – замедление, на первичке  – оживление
  

Весь первый квартал 2013 года продолжается рост цен на омскую недвижимость. На первичном рынке он составил 3%, на вторичном – 3,7%. За март темпы растут на первичном и  несколько снижаются на вторичном рынках (график 1). Так новостройки прибавили 1%, вместо февральских 0,3%. А «вторичка» приросла только на 0,6%, в феврале было 0,9%. Среднее недельное изменение цен предложения на омские квартиры в новостройках составляет +0,2% и 0,3% на вторичном рынке.

В целом по данным сводных таблиц 1, 2 на  первичном рынке в большинстве случаев ценник поднялся. Таким образом, по сравнению с прошлыми месяцами в большем количестве предложений продавцы поднимают цены, но на большую сумму, чем раньше. На вторичном рынке ситуация аналогичная – за последний месяц в половине предложений цены поднялись.

В итоге средневзвешенная цена на первичном рынке жилья по Омску имеет  значение в 36 тысяч 720 рублей за квадратный метр (+/– 260 руб./кв.м). Недвижимость на вторичном рынке на 27% дороже первички. Разрыв цен продолжает увеличиваться уже три года. На конец марта он составляет 9 тысяч 850 рублей. Это отражение структурных сдвигов в предложении квартир. Так, раньше среди новостроек было много продаж в строящихся элитных домах и домах бизнес-класса, а на вторичном рынке бизнес-апартаментов было не больше 3-5%. Сегодня на первичном рынке всего 10 квартир со штампом «элиты» и 10% из всех строящихся домов будут носить табличку бизнес-класса. Среди объявлений вторичного рынка сегодня 10% оферт классифицируются как высокий класс комфортности, а позолота в дизайнерской отделке значительно увеличивает их стоимость. Поэтому вторичка в среднем по городу предлагаются по 46 тысяч 570 рублей за квадратный метр (+/-260 рублей) (график 1).

• Объемы падают и растут

Как обычно, мы следим еще за одним фактором, влияющим на возможный рост цен, – это объем предложений на рынке. За первый квартал 2013 года объемы выставленных на продажу квартир снизились на 16% на первичном рынке и на 3% на вторичном. Т.е. на 7% стало меньше общее количество объявлений. Всего же база журнала «Недвижимость» поредела за месяц на 60 строчек, а за три на 940. В результате сегодня на рынке 12 тысяч оферт (график 2). 72% всех рекламных строчек в базе продаж по-прежнему относятся к разделу вторичного жилья и 28% – к первичному.
Объем предложений жилищного рынка Омска занимает  общую площадь в 696 тысяч квадратных метров, которые предлагались за общую сумму чуть менее 30 млрд руб.

При этом только за первые три месяца года объем первичного рынка, измеренный в метрах сократился на четверть, а взвешенный в «денежных мешках», похудел на 22%.  Вторичный рынок наоборот прибавил за квартал 1-5%. Объем выборки предложений первичного рынка жилья на 45% меньше, чем год назад. На вторичном рынке жилья объем выборки на 2% ниже уровня прошлого года.

Количество активных продавцов-посредников также стабилизируется, их в настоящее время около 455. На одно агентство приходится в среднем 27 оферт, а в добрые времена одна фирма оперировала 70 уникальными предложениями. Отметим крайние точки на ценовой шкале. Самый дорогой квадратный метр продается в новом элитном доме на Иртышской Набережной, 11/1 по цене 193,5 тысячи рублей. В десять раз дешевле самый доступный «квадрат» на вторичке – 19 тысяч рублей по ул. Омской. И очень близкий минимум на первичном рынке в 19,68 тысяч рублей за «квадрат» в доме по ул. Малиновского. Среди новостроек нет дороже самой молодой «элитки» города по ул. Волочаевская, 11/1 с ценником в 67-70 тысяч рублей за квадратный метр под отделку.

• Жилье продолжает дорожать

Посмотрим, как инфляция подгоняет цены на недвижимость в нашем регионе. Сопоставим изменение цен с общим уровнем инфляции. Так, по данным Омскстата, в регионе индекс потребительских цен за март составил 0,3% и 2,3% с начала года. Его мы учитываем при корректировке цен на вторичном рынке жилья. Взрывной рост цен на стройматериалы за март составил 0,8%, что отразится на изменении цен новостроек. Проведем корректировку рублевой цены жилой недвижимости Омска на инфляцию согласно методике расчета реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №44 от 18.10.2012 г.

С учетом роста цен на все, омское жилье за год подорожало не на 15%, а на 11% на первичном рынке, и на вторичном не на 17%, а на 8%. Другими словами рост цен на недвижимость превышает  общее повышение цен на другие товары. Если считать с начала года, то  на первичном рынке цены увеличились на 2,1%, и на вторичном – на 1,4%.

В целом отметим, что рост цен на недвижимость происходит из-за  дефицита строящегося жилья. Именно нехватка ликвидных новостроек будет в ближайшие два-три года подталкивать к росту ценников на первичном рынке, а за ним подтянется и вторичный.

• Пока все  без особых изменений

Рассмотрим, как меняются цены в зависимости от местоположения, т.е. по округам города. Начнем со структуры предложения на рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома (график 3). За полтора года структура существенных изменений не претерпела. Как  Кировский округ был самым застраиваемым, так и остался. Каждая третья стройка города имеет прописку на Левобережье – порядка 108 новостроек. 43% от всех объявлений регистрируется в системе мультилистинга с пометкой Кировский округ. Активная жилищная, коммерческая и социально-культурная застройка и планы застройки Кировского округа дают много вариантов для сделок с квартирами в нем. Поэтому на него приходится большая доля (29%) от всех предложений на жилищном рынке.

В Центральном округе на начало 2012 года зарегистрировано порядка 68 новостроек, т.е. 19% от общегородского числа. Напомним, что к первичному рынку относятся объекты в стадии строительства, и год (а во время кризиса два-три) после ввода в эксплуатацию дом считается новостройкой. И в силу меньшего количества новых строек Центральный округ стал занимать все меньшую долю на рынке – только 14% среди предложений новостроек. Но, по-прежнему, каждое третье объявление (29%) на вторичном рынке имеет адрес Центрального округа.

Предложения из Советского округа вернулись к традиционной доле. Ведь более 60 точек на карте округа сегодня считаются новостройками. Активное строительство давно замерших новостроек и закладка новых домов в Советском округе объясняет увеличение доли района на первичном рынке с 12% до 26%. Недвижимость, прописанная здесь, по-прежнему занимает пятую часть (22%) от вторичного рынка.

Благодаря активности традиционных застройщиков и приходу новых строительных компаний в Октябрьском округе можно отыскать 45 строек, что составляет 13% от всех строительных площадок. При этом ажиотажный спрос поглотил большинство предложений как в части округа, примыкающей к центру города, так и в районе Космического проспекта. Поэтому  доля предложений новостроек уменьшилась с 12% до 9%. А в общей массе объявлений с 17 до 12%.

Сегодня только 28 площадок (8%) новостроек зафиксированы в Ленинском округе. Он, как самый экологически чистый и меньше всех застраиваемый, поэтому такое минимальное предложение порождает дефицит и доля предложений округа самая маленькая – 8% среди новостроек и 12% на вторичном рынке. Здесь же хочется отметить, что активно застраиваемый пригород влияет на общегородскую ситуацию. Сегодня порядка полусотни объектов возводится в пригородах, большая часть которых расположены в с. Троицкое.

• Чем дефицитнее, тем дороже

Рассмотрим ценовой рейтинг районов города (график 4). Среди новостроек в авангарде дефицитный Ленинский округ. Средний ценник здесь вырос за год на 11%, т.е. на 3 тысячи 820 рублей с каждого квадратного метра. Сегодня средняя цена нового «ленинского квадрата» устанавливается на уровне 39 тысяч 380 рублей, что на 7% дороже среднегородского «квадрата».

Еще один район, где ценники больше среднерыночных – это Центральный округ. Здесь квадратный метр на 4% дороже и предлагается по 38 тысяч 190 рублей за каждый квадратный метр. На третьем месте многочисленные новостройки Кировского округа с ценой близкой к среднегородскому значению в 36 тысяч 760 рублей за квадратный метр. «Плюс» рекордные 5 тысяч 230 рублей с «квадрата» за год, что составляет 17%. Это тоже рекордный рост. За счет такого же рывка цен в 17% за год на четвертую строчку нашего рейтинга перебрался Октябрьский округ с ценой предложения в 34 тысячи 690 рублей за квадратный метр. Близкую к «октябрьской» цену в 34 тысячи 530 рублей сформировали в Советском округе. Он на сегодня  самый доступный по новому жилью. Именно там распродаются самые дешевые новостройки.

Что касается вторичного рынка, здесь ситуация иная. С максимальной ценой в 51 тысячу 180 руб./кв.м лидирующую строчку занимает вторичное жилье Центрального округа – за год ценник здесь вырос на 17%, т.е. каждый обжитой квадрат подорожал более чем на 7 тысяч 380 рублей.
На втором месте по-прежнему Кировский округ, где средняя цена за «квадрат»  46 тысяч 380 руб­лей. Прирост цен максимальный (+18% за год), т.е. 7 тысяч рублей. На третьей ступени пьедестала все так же стоит жилье в Ленинском округе, которое подорожало на 18%, а средняя цена составила 44 тысячи 810 рублей за квадратный метр.

В Советском округе  продолжается корректировка цен, которые приближаются к отметке 43 тысячи 420 руб./кв.м. Замыкают рейтинг предложения Октябрьского округа, которые на 19% дешевле, чем у лидера в Центральном округе. Ценник в ОАО вырос всего на 5,5 тысяч руб./кв.м или 15%, что вылилось в среднюю цену 41 тысяча 710 руб./кв.м. Остается одна надежда, что заложенные три десятка строек за последние полгода со временем остановят рост цен в новостройках, а за ними утихнет и вторичный рынок. А пока нас ждет только рост цен, за которыми мы продолжим следить.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимост ь». А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок».

График 1.  График изменения средних цен предложения на жилую
недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м), с марта 2012 г. по март 2013 г.

График 2. Динамика объема предложения (кол-во оферт)
и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с марта 2012 г. по март 2013 г.

График 3. Структура предложения на рынке жилья Омска в зависимости
от месторасположения в 1 квартале 2013 г.  (в долях от общего количества оферт)

График 4. Ценовой рейтинг районов Омска на 1 квартал 2013 г.  (первичный / вторичный рынок)

Таблица 1. Таблица средней цены предложения  на первичном рынке жилья  Омска,
в зависимости от местоположения дома и количества комнат за март 2013 г. (тыс. руб./кв.м) 

Таблица 2. Таблица средней цены предложения  на вторичном рынке жилья  Омска,  в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества за март 2013 г. (тыс. руб./кв.м)