Куда качнутся цены?

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на рынке жилой недвижимости города на 15 сентября 2008 года. Рассмотрим варианты развития событий в среднесрочной перспективе.

На омском рынке наблюдаем замедление скорости падения цен, но, тем не менее, общая тенденция по направлению вниз продолжается. По данным на 15 сентября 2008 года, средняя по городу стоимость квадратного метра на омские новостройки составляет 35 140 рублей. За месяц цены уменьшились на 0,4%, или 150 руб./кв.м, что в результате привело к снижению стоимости жилья на первичном рынке с начала года на 3,9%, или на 1 430 тысяч рублей для каждого среднегородского «квадрата».

Для ориентировки в омских ценах скажем, что минимальная цена за квадратный метр новостройки в 18 690 рублей предлагается агентством «Омская недвижимость» за 126 метров трехкомнатной квартиры в доме на пересечении улиц Маяковского и Учебная. При этом заявленная стоимость «квадрата» в 2 раза меньше среднегородской цены и в 5,6 раз ниже максимально дорогого квадратного метра новостроек. Сегодня на омском рынке «великана» ростом в 104 940 руб./кв.м и размером общей площади в 113 кв.м, располагаемого на пятом этаже в «Старой крепости», продает фирма «Горстрой».

Синхронно с рынком новостроек опустились за неделю и цены на вторичном рынке: минус 80 руб./кв.м. На середину сентября стоимость квадратного метра «вторички» застыла на отметке в 43 830 руб./кв.м. Разрыв в стоимости первичного и вторичного рынка держится на уровне 8 690 руб./кв.м с перевесом вторичного жилья (график 1). Всего месячное снижение цен «вторички» составило 340 руб./кв.м (-0,8%). Такие же цифры получаются в сравнении с началом года.

Новая максимальная стоимость квадратного метра на вторичном рынке равна 132 740 руб./кв.м. Именно в такую цифру оценен каждый квадратный метр из 113 «квадратов» агентством «ОАЗИС» на четвертом этаже в достраиваемом доме фактически на Иртышской набережной (ул. 25 лет Октября, 11). В 87,5 раза меньше просит за квартиру на первом этаже на краю Нефтяниках по ул. Комбинатская агентство «Белый свет» за 43 метра двухкомнатной квартиры с двумя металлическими дверьми.

Общий объем предложений омского рынка жилья держится на уровне в 30 044 варианта квартиры, только на первичном рынке около 18 тысяч предложений и еще 12,4 тысячи квартир выставлено на продажу на вторичном рынке жилой недвижимости (таблица 1).
Не раз в прессе писалось о причинах «торможения» потребительского спроса на местном рынке жилья. Еще более интересно для всех участников рынка понять, что будет происходить в классической паре «спрос-предложение» в среднесрочной перспективе.

Омский рынок жилья вступил в принципиально новый для себя этап. Для местных застройщиков с ограниченными возможностями финансирования замедление сбыта и снижение цен продаж действует, как автоматический регулятор: сразу возникает нехватка денег на строительство и, как следствие, замедление темпов самого строительства, что через некоторое время неизбежно «качает» соотношение спроса и предложения в противоположную сторону – возникает дефицит новостроек и цены растут.

А крупные застройщики, особенно общероссийского уровня, имеют совершенно другие возможности по финансированию масштабного строительства вне зависимости от состояния сбыта, и именно такие инвесторы последние годы все активнее захватывают главные жилые районы Омска. И если эти «тяжеловесы» захотят продавить рынок в надежде на то, что местные застройщики просто не выдержат в конкурентной борьбе, то механизм саморегуляции спроса и предложения перестанет работать, и мы семимильными шагами отправимся к нынешнему испанскому варианту полного коллапса рынка.

Сегодня как никогда очень многое зависит и от действий властей: насколько своевременно будут выставляться на конкурс новые площадки под застройку, насколько успешна будет программа стимулирования платежеспособной миграции, насколько будут проанализированы предыдущие ошибки и насколько будут сопрягаться темпы строительства с реальным ростом спроса, а не с виртуальными графиками, нацеленными на удержание города в статусе «миллионника» в среднесрочной перспективе.

Именно гонка увеличения темпов строительства во многом привела к нынешней ситуации, и ни один из участников местного рынка жилья от этого не выиграл, в том числе и рядовой покупатель. Ведь доступность жилья во всем мире определяется для большинства населения не столько количеством квадратных метров жилья, сколько доступностью ипотеки. А сегодня мы в очередной раз наблюдаем и ужесточение требований к заемщикам, и рост ставок по ипотеке. К основным причинам их роста эксперты относят удорожание денежного ресурса и нарастание количества невозвратов.

Рассмотрим подробно модель «Равновесное развитие». Много лет спрос превышал предложение, т.к. строилось недостаточно. Так продолжалось до 2004 года (график 2). Но в 2004–2005 годах бум строительства в Омской области подтолкнул вверх предложение. А за ним вырос и платежеспособный спрос. В 2006–2007 годах весь отложенный спрос населения выплеснулся на рынок, подстегиваемый и ростом цен (а вдруг завтра будет еще дороже), и появлением доступной ипотеки. По сути, в 2007 году этот спрос был полностью насыщен, и рынок был просто обязан качнуться вниз.

В 2008 году возникло неблагоприятное сочетание следующих факторов: «перепроизводство» предложения от местных застройщиков, которые не руководствовались хотя бы среднесрочным прогнозированием рынка; мировой ипотечный кризис; неизбежное ухудшение политики заимствований как для рядовых покупателей (ипотека), так и для самих строителей; и, как довершение спуска вниз, строители форсировали снижение цен, чтобы демпинговыми продажами закрыть свои финансовые бреши.

Отсюда может возникнуть существенное снижение темпов строительства, и к концу 2008 года реальный объем строительства жилья не только не выйдет на плановые 900 тысяч, но и окажется существенно ниже предыдущего 2007 года.

Если в 2008 году много достраивается по инерции предыдущего бума, то в 2009 году, исходя из наблюдаемой повсеместно «заморозки» в старте нового строительства, произойдет еще большее снижение объемов строительства. В то же время, как предсказывает большинство аналитиков, спрос населения в 2009 году начнет расти. В результате начнется рост рынка и цен, застройщики «разморозят» свои площадки, что приведет в 2010 году к выходу на докризисные темпы строительства.

Таким образом, если стратегические застройщики и власть откажутся от форсирования темпов строительства, то рынок будет расти в долгосрочной перспективе, раскачиваясь с переменным дефицитом спроса и предложения не более чем на тысячу квартир в год (70 80 тысяч кв. м).

Теперь перейдем к анализу альтернативного сценария, когда объемы застройки будут привязаны к существующим планам и, соответственно, будет форсироваться освоение новых жилых районов. (Некоторые чиновники по-прежнему гордятся данными Омскстата, в соответствии с которыми за восемь месяцев текущего года в Омской области построено 584,4 тысячи квадратных метров, что на 12,7% больше по сравнению с прошлым годом.)

В этом случае давление новостроек на рынок жилья будет только накапливаться, и через 5–6 лет мы получим стопроцентное повторение нынешней испанской ситуации кризиса. Общее перепроизводство квартир на деле будет означать целые кварталы незаселенных жилых домов и разорение большинства местных застройщиков.

Правда, для стратегических инвесторов рынок окажется полностью «зачищен», но вряд ли этот сценарий нужен региону. Ведь сейчас за счет реальной конкуренции на рынке мы наблюдаем движение в интересах покупателя и по ценам, и по качеству. За последний год существенно изменились предпочтения потребителей, а именно: по качеству жилья. Поменялся и сам состав потребителей: ушли те, кто покупал все, что предлагали, а также любители доделывать своими руками, «экономить», и от рынка «отвернулись» спекулятивные капиталы, которым все равно, какое качество покупать.

Люди больше не покупают квадратные метры, они хотят покупать жилье в полноценном варианте как место проживания, нормальное по качеству. Поэтому продажи сегодняшних новостроек будут низкими не только по причине большого предложения, а и по причине отсутствия требуемого предложения на рынке.

Все больше жителей города рассматривают предложения жилья на земле. Новостройки-муравейники уже не расцениваются людьми как достаточно комфортные условия проживания. Вопрос с «соседями» стоит очень остро, так как культура людей различна, и никто не хочет вместо одной проблемы покупать другую.

Обращаясь к опыту многих районов центральной России, четко видно, что основной спрос будет перемещаться в ближайшие 5 лет в сторону не высоток, а 3–4-этажного строительства, и не за счет уплотнения, а за счет расширения территории. Замечательно, что и в нашем регионе есть примеры такой застройки («Юго-Западный», «Старгород», «Александровская усадьба»). В сегодняшней ситуации многим застройщикам надо будет учесть и положительные, и отрицательные моменты из опыта строительства и маркетинговых шагов, накопленный на данных площадках.

Интересно, что многие эксперты, делая прогнозы цен на жилье для всего российского рынка, уже опираются на опыт этого года, сложившийся в ряде городов Сибири (а так они называют все, что находится восточнее Москвы).

Так, по словам генерального директора ЗАО «Желдорипотека» Виталия Вотолевского, не исключено, что российский рынок станет развиваться по сибирскому сценарию, который в настоящее время можно наблюдать, в частности, в Омске, Екатеринбурге, Казани, Ростове, Самаре, где существует так называемый кризис перепроизводства: предложение превышает спрос и, как следствие, цены на жилую недвижимость падают.

Кризис возник из-за того, полагает эксперт, и мы разделяем его мнение, что государство продолжает стимулировать наращивание объемов строительства нового жилья, но при этом оказывает недостаточную поддержку развитию ипотечного кредитования.

Свои комментарии о возможности перехода стагнации на омском рынке в кризис дал нашему журналу ведущий аналитик страны, автор методологии анализа рынка недвижимости, применяемой Российской Гильдией Риэлторов, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова Геннадий Моисеевич Стерник: «Я считаю, что все идет в соответствии с моими прогнозами, вероятность кризиса оцениваю в 5–7%, «застой» – нормальная стадия колебательного процесса.

Основная закономерность развивающегося рынка недвижимости в условиях устойчивого роста экономики России и доходов населения – катастрофическое отставание объема предложения от объема платежеспособного спроса. Отсюда долгосрочный рост цен с 2001–2002 годов со среднегодовым темпом 25–30%. Но этот рост неравномерный, а волнообразный. Темпы роста (ежемесячные) колеблются от нуля до 10–12%.

Период колебаний – 2,5–3,5 года, стадия нулевых темпов (и даже отрицательных – временного небольшого понижения цен) может продолжаться год-полтора и более. Именно это сегодня происходит на рынке Омска, Екатеринбурга, Ижевска, Барнаула, Новосибирска и других городов. А в это время Москва, Питер и другие за 2008 год выросли на 35–40% и более. Но теперь и там наступает стабилизация. Так что через год-полтора все снова будут расти».

Если вам, уважаемые читатели, интересна и полезна наша рублика, ждем ваших предложений, замечаний, мнений по адресу analitika@omskmedia.com. В данной статье использован материал калининградской газеты «Юристы и НЕДВИЖИМОСТЬ» и сайта http://spb.rbc.ru/realty.

График 1

График изменения средних цен предложения на жилье в Омске (тыс. руб. за кв. м), период с 10.09.2007 по 15.09.2008 гг.

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 04.08.2008 по 11.08.2008 г.

График 2

Ввод жилья на территории Омской области и процент прироста объемов строительства с1990 по 2008 гг. (*-2008 год данные за восемь месяцев)

График 3

Диаграмма средней цены предложения в новостройках г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 15.09.2008 г.

Типы планировок квартир в новостройках.
К улучшенной планировке в кирпичных домах относятся однокомнатные квартиры более 47 кв.м общей площади, двухкомнатные свыше 79 кв.м, трехкомнатные от 90 кв.м и четырехкомнатные более 110 кв.м. Соответственно, квартиры обычной планировки для кирпичных домов с общей площадью ниже вышеприведенных цифр.

Таблица 2

Сводная таблица средней цены предложения в новостройках г. Омска, в зависимости от типа квартир и местоположения дома (тыс. руб. за кв.м) на 15.09.2008 г.

Журнал «Недвижимость» № 38 (681) от 22 сентября 2008 г.