Стабильный рост

Михаил Аршанский

Традиционный месячный обзор цен предложения на рынке омских новостроек подготовлен за период с 13 марта по 10 апреля. Давайте определим последние тенденции в этом секторе недвижимости, выявим разницу в стоимости квадратного метра общей площади в зависимости от количества комнат, подсчитаем текущий индекс журнала «Омские новостройки» и ценовой рейтинг районов города.

Тенденции прежние

Ценовой рост на рынке жилья нашего города по-прежнему довольно стабилен, и, несмотря на небольшие колебания итогового процента за месяц, он остается значительно выше среднемесячного повышения за прошлый год, которое составляло тогда примерно 2%. Наши подсчеты показали, что за последний месяц цены выросли на 3,7%, это немного ниже показателя за предыдущий месяц, составившего 4,1%, но почти вдвое больше прошлогоднего среднемесячного показателя. Увеличение же средних цен квадратного метра в новостройках с начала года в нашем городе составило 10,4%.

График изменения цен предложения на жилье в г.Омске за период с 17.10.2005 по 10.04.2006 г. (тыс. руб. зп кв.м):

Индекс журнала «Омские новостройки» на 10.04.2006 года — 18 170 (+3,7%)

Любопытно отметить постепенное восстановление прошлогоднего баланса цен первичного и вторичного рынка. Ситуация начала года, когда цены на «вторичку» росли значительно быстрее, чем на первичном рынке, изменилась на противоположную. Сейчас разрыв между двумя рынками, составлявший в прошлом году 12-14%, практически восстановлен. Вот и в этом месяце цены на «вторичку» росли медленнее — на 3%.

При этом показатели обоих рынков продолжают значительно превышать показатели общего роста цен в нашей стране. Инфляция в России в марте 2006 года, по официальным данным Федеральной службы госстатистики, составила 0,8% против 1,3% в марте 2005 года. Таким образом, за январь — март 2006 года инфляция в РФ составила 5%. Реальный рост цен на рынке омских новостроек превысил 5% с начала года — серьезный аргумент в пользу вложения в жилье как в инвестиционный актив.

Средние цены на новостройки в зависимости от типа домов в г.Омске (руб. за кв.м) на 10.04.2006г.:

«Типичные» изменения

Теперь, давайте, перейдем к ценам на квартиры в зависимости от типа домов. С начала года значительно выросла стоимость квартир в панельных домах — на 13,3% против 10,1% в кирпичных. Подобная тенденция была отмечена нами еще в прошлом году. В связи с этим интересно взглянуть на тот ценовой баланс, который на данный момент сложился в результате подобного систематического сближения двух показателей.

Диаграмма средней цены предложения 1 кв.м первичного жилья (в тыс. руб.) в зависимости от типа квартир и местоположения дома за период с 13 марта по 10 апреля 2006 г.:

Из приведенной диаграммы мы можем заметить, что цены в панельных и кирпичных обычных домах значительно сблизились, и разница между ними составляет в настоящий момент всего полтора процента. С другой стороны, ценовое отличие между кирпичными улучшенными домами и панельными по-прежнему достаточно велико, примерно 10%. В русле данной тенденции можно отметить значительный рост стоимости панельных домов по отдельным районам. Так, в Ленинском рост превысил 15%, а в Кировском достиг 10%.

Ценовой рейтинг районов:

Обратившись к ценовому рейтингу районов, зафиксируем лишь минимальные изменения за прошедший месяц. В частности, Ленинский район опередил Октябрьский, прибавив более 6% и поднявшись при этом на пятое место. Примечательным выглядит и немалый процентный рост цен в Кировском районе — на 4,6% за месяц, что мы связываем с решениями градостроительного совета. На одном из заседаний была одобрена часть генплана Омска, которая касается Левобережья: архитекторы предлагают создать здесь новый центр города. Если решение будет принято окончательно, думается, что цены на квартиры Левобережья начнут расти быстрее. Примечательным событием стало и преодоление занимающим первое место в нашем рейтинге Куйбышевским районом знаковой отметки в 20 000 рублей. Стоит напомнить, что только два месяца назад средние цены на вторичное жилье преодолели эту величину, а вот теперь уже и новостройки достигли данного показателя.

Ценовой рейтинг районов Омска подсчитывается на основе среднемесячных цен за квадратный метр общей площади на базе предложений первичного рынка журналов «Недвижимость» и «Омские новостройки».

Чем меньше комнат, тем дороже

Наши читатели интересуются: как соотносится стоимость квадратного метра общей площади с количеством комнат в квартире? В данном обзоре мы приводим график, из которого хорошо заметно, что на данный момент существует следующая закономерность: цена обратно пропорциональна количеству комнат.

Дороже всего стоит квадратный метр в однокомнатных квартирах, причем этот отрыв в цене постоянен и давно сложился. Для того чтобы понять, откуда берется эта разница, взгляните на диаграмму, показывающую структуру предложения. Из нее видно, что объем предложения однокомнатных квартир значительно меньше, чем двух- и трехкомнатных.

График изменения средней цены кв. м в 1,2,3-комнатных квартирах в новостройках г.Омска с 17.10.2005 по 10.04.2006 г. (тыс. руб.):

Причем этот разрыв в предложении закладывается самой конструкцией жилых домов. Хотя спрос на однакомнатные стабильно высокий и продолжает увеличиваться со временем, ведь людей, которые могут позволить себе минимально возможную по величине квартиру, конечно же, значительно больше, чем состоятельных горожан. Ждать кардинального изменения ситуации в ближайшие годы не стоит. Возвращаясь к двух - и трехкомнатным квартирам, скажем о том, что ценовая обстановка в этом секторе рынка новостроек может меняться в зависимости от величины предложения на данный момент. Сейчас, например, «двушек» меньше, поэтому и цена на них выше. Но одно можно сказать наверняка — редакция нашего журнала будет продолжать информировать вас о развитии ситуации на рынке омских новостроек.

Структура предложения квартир в новостройках Омска в зависимости от количества комнат на 10.04.2006 г.:

журнал "Омские новостройки" №5 (17) 2006