«Однушка» на набережной по цене «четверки» на Ленина

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на 1 сентября 2008 года. Разберемся в списке самых доступных и самых дорогих квартир города. Посмотрим, какое жилье дешевеет, а какое дорожает на сегодняшнем рынке.

На сегодня в Омске недельное изменение цен входит в предел статистической погрешности, который для первичного рынка равен +/-0,3%, а для вторичного +/-0,5%. А поскольку за последнюю летнюю неделю квартиры в новостройках подорожали на 0,3%, а квадраты вторичного жилья потеряли в стоимости 0,1%, то можно утверждать, что за неделю стоимость жилья в городе не претерпела каких-либо значительных изменений.

Сегодня показатель средней цены квадратного метра на первичном рынке составляет 35 250 рублей, а на вторичном – 44 070 рублей. За месяц новостройки подешевели на 0,4%, т.е. с учетом всех премудростей математической статистики наблюдается реальное снижение цен. Еще больше это удостоверяет сравнение с началом года – падение на первичном рынке 3,6%.

За последнюю неделю потери людей, оплачивающих квитанции по налогу на видавшее виды имущество, составили 40 руб./кв.м (-0,1%), а за месяц 90 руб./кв.м (-0,2%) и 100 руб./кв.м с начала года. А с учетом погрешности стоимость жилья на вторичном рынке близко к значению недельной, месячной давности, и даже держится на уровне предновогодней недели.

Во что же выливается для хозяина отдельной квартиры недельное снижение стоимости квадратного метра на 40 рублей и месячное на 90 рублей для вторичного рынка? Пересчитаем изменения цен одного квадратного метра на целые квартиры. Примем за общую площадь средние цифры для Омска.

Так, на вторичном рынке «однушка» сегодня имеет среднюю площадь 34 кв.м, «двушка» – 50 кв.м, а трехкомнатная квартира занимает в среднем 67 кв.м. В результате хозяин однокомнатной квартиры обеднел на 1,36 тыс. рублей за неделю и на 17,6 тыс. рублей за месяц, владелец «двушки», продавая ее сегодня, получит на 2 тысячи рублей меньше, чем в конце лета и на 4,5 тыс. рублей меньше, чем в начале августа. В случае с трехкомнатной квартирой недельные потери составят 2,68 тыс. рублей и 6 тысяч за месяц простоя.

Будущие или новоиспеченные плательщики налога на имущества теряют в стоимости жилья с большим ущербом. За прошедший месяц средняя «однушка» в 44 кв.м снизилась в стоимости на 6,16 тысячи рублей, двухкомнатная квартира подешевела на 9,38 тысячи рулей за месяц, а трехкомнатная – на 12,6 тысячи рублей.

Если сложить все потери с начала года, то обладатели квартир в новостройках, пожелав продать их в начале осени, получат на 58 тысяч рублей меньше при предложении на рынок квартиры с одной комнатой, на 88 тысяч рублей меньше – при выставлении на продажу двух комнат и на 119 тысяч рублей при расставании с тремя комнатами. Вот что может значить для реальных владельцев снижение средней цены на 3,6% с начала года.

Рассмотрим конкретные предложения первичного рынка, где в 417 случаях произошло снижение цен со средней уступкой порядка 4% за неделю. А в 320 объявлениях прописана более высокая стоимость квартиры, чем неделю назад. В среднем увеличение равно 105 тыс. рублей, или 6%. Для конкретного примера заглянем в таблицу 3, где собраны объявления с изменениями.

Так, средняя надбавка в 105 тысяч рублей сделана на прошлой неделе агентством недвижимости «Девчата» за однокомнатную квартиру в строящемся комплексе на ул. Завертяева. Среднерыночное снижение цены в 70 тысяч рублей за квартиру предложено в домах аналогичного класса компанией «Первомайская», но расположенных в другой части города – на улице Малиновского.

Максимальное снижение цены в новостройках остается за компанией «Ладья», которая снизила цену на квартиру в уже сданном доме по ул. Съездовская, 29/2 на 1,5 млн. рублей. А агентство «Омский Дом Недвижимости» уже уступило 1,15 миллиона рублей за квартиру в строящемся доме на пересечении улиц Куйбышева и Маяковского.

Так что покупателю этой двухкомнатной квартиры со свободной планировкой достаточно нагрести 1,45 миллиона, чтобы жить в центре города. Намного больше просят от своих покупателей за «двушку» на окраине по ул. Пригородная в компании «КСМ-риэлт», но, тем не менее, и они уступают, правда, их снижение в тысячу раз меньше нашего максимума, но для кого-то и 1,14 тысячи рублей тоже деньги, к тому же приближается заявленный срок сдачи – 4 квартал 2008 года.

Наряду с такими снижениями на рынке некоторые агентства не хотят потерять своего и наращивают цены. Причем и размер надбавок такой же, как величина уступок, и даже адреса те же. Так, фирма «Б.А.Н.К. недвижимости», продавая 98 «квадратов» в доме на пересечении улиц Куйбышева и Маяковского, прибавила 700 рублей к цене продажи в конце лета. Не сдаются и в компании «Соточка», когда выставляют 126 кв. метров в новостройке неподалеку, на пересечении Маяковского и Учебной, на 1,4 миллиона дороже, чем неделю назад. Также поступают риэлторы агентства «Свободный дом», продавая кусочек от «Старой крепости» в 178 кв.м дороже на 1,5 миллиона рублей.

Что касается вторичного рынка, то здесь и недельные надбавки, и уступки скромнее. Из 577 предложений со снижением цены самые большие уступки делает большая компания «МИЭЛЬ». В доме по ул. Фрунзе она предлагает двухуровневые апартаменты на 720 тысяч дешевле, чем на прошлой неделе. По чуть-чуть (одна тысяча, тысяча сто рублей) скидывает фирма «Август» за квартиры на третьих этажах в домах по ул. Магистральная, 56 и ул. Омская, 158. А вот агентство «Курс» делает самые средние скидки за неделю 85 тысяч рублей, или 4% за объект.

Как и в случае с новостройками, средняя величина недельных надбавок больше размера снижения цен. Но зато самих случаев в 4,5 меньше. Всего 127 объявлений, где за последнюю неделю цены на квартиры выросли. Среднее увеличение полной стоимости квартиры составляет 7%, при этом для вторичного рынка такой размер процентов соответствует 113 тысячам рублей надбавки за квартиру в течение недели.

Именно такую прибавку сделало агентство «Единство» за однокомнатную квартиру в панельной девятиэтажке по ул. Менделеева. Риэлторы из компаний «Оазис», «Риэлт-инвест» и «Телеомск-АКМЭ» угадали с наименьшим увеличением на вторичном рынке. Они прибавляют 9,8 тысячи за свои объекты, расположенные и в центре города, и неподалеку от «Бау-центра» в КАО. Агентства «Омск-риэлт» и «Соотечественники», предлагая 63 кв.м на чистую продажу, накинули по 800 и 620 тысяч рублей за свои «трешки» в типовых девятиэтажных панельных домах. Все это только реально отраженные в базе журнала «Недвижимость» изменения цен, а на деле все решается с каждым конкретным клиентом индивидуально, и скидки порой могут доходить до 20%, и накрутка агентств может вырастать на миллионы.

Как всегда в начале месяца в таблице публикуются цены самых доступных и самых дорогих квартир, которые предлагаются на омском рынке недвижимости. Выборка предложений сделана из базы данных журнала «Недвижимость», которая включает более 40 тысяч объявлений. На жилищном рынке на 01.09.2008 г. общий объем предложений составил 28 733 варианта квартир общей площадью 1,9 млн. кв.м на сумму более 68 млрд. руб.

Сегодня самому непритязательному покупателю можно выбрать из доступных вариантов квартиру площадью, начиная от 17 «квадратов» и заканчивая 128, и разбег цен будет от 760 тысяч рублей за двухкомнатную на окраине Советского района до 6 миллионов за квартиры по ул. 10 лет Октября. Интересно, что в 7 случаях дешевых жилых метров из нашей таблицы – это предложения квартир на первых этажах, которые в других случаях продаются по завышенной цене в надежде быть купленными под коммерческую недвижимость.

Сравнивая аналогичные таблицы, мы встречаем в них неизменных участников. Например, однокомнатная квартира в новостройке в старом Кировске от «Омских квартир» и пятикомнатная на ул. Вокзальная от «Цитадели» висят в объявлениях больше полугода, при этом с неизменной ценой (хотя и куда ниже? Ведь они и так сходят в перечень самых доступных).

Среди самых дорогих квартир отметим новинку – однокомнатное, отделанное по европейским стандартам жилище на Иртышской набережной, 9/1, предлагаемое агентством «Китеж Град» за 6,2 миллиона. Равно за столько же можно приобрести 4-комнатные апартаменты по ул. Ленина, 8 или «трешки» на 10 лет Октября, 80 или Маркса, 17.

График 1

График изменения средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке жилья Омска, период с 27.08.2007 по 25.08.2008 гг. (тыс.руб./кв.м)

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 25.08.2008 по 01.09.2008 г.

Таблица 2

Предложения самых доступных и самых дорогих квартир г. Омска, на 01.09.2008 (В данной таблице сообщается открытая информация по благоустроенным квартирам в черте города)

Таблица 3

Недельное изменение цен предложения жилой недвижимости г. Омска, период с 25.08.2008 по 01.09.2008 г.

Журнал «Недвижимость» № 36 (679) от 8 сентября 2008 г.