Строим больше, но меньше

Светлана ТАРУТА

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости города на 11 августа 2008 года. Рассмотрим причины снижения темпов роста строительства в стране в целом и в омском регионе в частности.

Долгожданный август оправдал надежды риэлторов на повышение цен. Хотя повышение в данном случае – это громко сказано, ведь в среднем по городу стоимость квадратного метра вторичного жилья прибавила всего 10 рублей. Для недвижимости это копейки, но тем не менее можно ожидать, что такое оживление рынка может спровоцировать рост цен. Но, скорее всего, это временная тенденция. Пока среднегородская стоимость «квадрата» на вторичном рынке 44 170 руб./кв.м. Точно такая же цифра была в первых в этом году новостях о ценах.

Динамика цен в новостройках стабильна: минус очередная сотня за неделю сложилась в потерю 370 рублей за квадратный метр за месяц. В итоге сокращение цен новостроек составило 1% за месяц и 3,5% с начала года. На середину августа в среднем по городу один квадратный метр строящегося жилья предлагается к продаже по 35 290 рублей.

Продолжающийся рост объемов предложений на омском рынке жилой недвижимости (плюс 10% за месяц и 40% с конца прошлого года) привел к тому, что емкость рынка составляет 1,9 млн. кв.м продаваемого жилья общей стоимостью 68,9 млрд. руб. Из них 1,2 млн. кв.м – это новые квартиры на общую сумму 42,8 млрд. руб., где 16% – вновь выставленные объекты (таблица 1).

На каждое предложение, по которому цена за неделю поднялась, приходится 2,4 объявления со снижением стоимости. Всего цены снизились в 619 вариантах объявлений, или в 3% случаев. При этом разброс уступки варьируется от 1 тысячи в домах на ул. Краснознаменная и Авиационная до 1,5 млн. рублей на квартиру в доме №6 по улице Красина (178 кв.м) и даже до 1,7 млн. рублей за 152 «квадрата» в Старгороде, 132. Средненедельное снижение цены – 99 тысяч рублей, например в доме на берегу Иртыша по ул. Пригородная, 5 в Советском районе.

Для «вторички» соотношение жестче: на один «плюс» приходится 3,2 «минуса» цены. Прибавка была в 142 объявлениях, а уступка стоимости предлагается в 455 случаях.

Скорректируем на инфляцию динамику рублевых цен жилой недвижимости Омска. По данным Омскстата, индекс потребительских цен в регионе за июль составил 0,4% и 9% с начала года. Если бы не было повышений цен на другие товары, то омские новостройки потеряли бы в цене 1,4% за месяц, а не просто -1%. Цифры изменений с начала года в разы больше номинальных расчетов: реальный спад цен на строящееся жилье составляет порядка 11,4%.

Таким образом, сегодня цены вернулись к уровню начала лета 2007 года. Что касается вторичного рынка жилья, то здесь ситуация менее трагичная: с учетом инфляционных процессов стоимость «квадрата» на середину августа этого года сравнялась с ценой на начало августа предыдущего года. То есть вторичное жилье подешевело на 8,2% с начала года или на 1% за последний месяц.

Пересчитаем среднюю цену квадратного метра в омской новостройке в иностранной валюте (график 1), где цена омского «квадрата» изменяется в долларах и евро по курсу ЦБ РФ. Долларовый график похож на рублевый, и по сравнению с данными прошлого месяца стоимость квадрата в долларовом эквиваленте снизилась на $48 (3,1%) и составила $1 478. Тенденция спада тем более выявляется, поскольку доллар за этот период укрепился.

В пересчета на европейскую валюту график изменения цен отличается от рублевого и больше похож на реальную картину, если учитывать в расчетах инфляционную составляющую. Стоимость омского «квадрата» снизилась на 5 евро за месяц. С начала года, как и в рублях, наблюдается снижение среднегородской цены новостроек: «минус» 46 евро/кв.м, или -4,5%. При стоимости €972 за квадратный метр на 11 августа 2008 года произошедшие изменения – слишком маленькая величина, но она еще раз подчеркивает отрицательную динамика, сложившуюся в последние месяцы.

Рост объемов ввода жилья в городе обуславливает большой выбор вариантов квартир на рынке и является одним из факторов снижения средних цен на новостройки. По данным Омскстата, на территории Омска организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в I полугодии 2008 года введены в действие жилые дома общей площадью 401,5 тыс. кв. метров (график 2).

По сравнению с соответствующим периодом 2007 года ввод жилья в городе увеличился на 11,2%. Такие цифры продолжают тенденцию последних лет на снижение темпов прироста ввода жилья. Так, в 2006 году было построено на 29% больше, чем в 2005 году, в 2007 году прирост составил 19%. И вот текущий год принес только 11% роста.

Куда плачевнее обстоят дела в целом по стране. В I полугодии 2008 года, по данным Федеральной службы государственной статистики, темпы роста объемов жилищного строительства резко упали до ничтожной цифры – 2,9%! А с января по июнь 2007 года объем введенного в строй жилья увеличился на 34,8% по сравнению с таким же периодом годом ранее. В целом по стране в первом полугодии 2008 года построено 21,7 млн. кв. м жилья, при этом планируется построить за год 72,5 млн. кв. м жилья?!

По бытующему мнению, отрицательная динамика связана с тем, что подорожали ипотечные кредиты и, соответственно, спрос на жилье упал. Однако доля ипотеки в общем объеме сделок с недвижимостью на данный момент не превышает 10%, так что вряд ли снижение ее объемов могло существенным образом снизить темпы строительства. Объем выданных ипотечных кредитов в первом полугодии 2008 года составил в целом по России порядка 350 млрд. руб. Это 172% к соответствующему периоду прошлого года, или почти 60% к плановому показателю. А средняя ставка по таким займам составила 12,4% годовых в рублях и 10,8% в валюте. Есть все основания ожидать ее роста. Дело в том, что Центральный банк в четвертый раз за этот год повысил ставку рефинансирования.

Стоит отметить, что, как уже писали специалисты аналитического центра www.irn.ru в статьях «Частное строительство вытянет национальный проект» и «Половину жилья, сданного в 1 полугодии 2007 года, построил народ», основной прирост объемов вводимого в строй жилья по итогам первого полугодия прошлого года был именно в сфере строительства частных домов.

Частное строительство составило тогда почти половину от общего объема введенного в строй жилья. При этом темпы прироста частного строительства составили порядка 40%, тогда как у застройщиков объем вводимого в строй жилья увеличился не более чем на 30%. Главная проблема в данном случае заключается как раз в том, что основное увеличение темпов роста происходило в прошлом году за счет граждан, которые на свои сбережения строили себе дома.

Как известно, во втором полугодии прошлого года инфляция значительно превысила запланированные уровни. При этом резко выросли не только продукты питания, но и стройматериалы. В итоге, с одной стороны, уровень потенциальных сбережений у простого народа резко снизился, а с другой – для них резко вырос «порог входа» на рынок строительства жилья.

Если у застройщиков доля затрат на строительные материалы, изделия и конструкции составляет в структуре строительной себестоимости от 50 до 58%, то у частного собственника это составляет 70–100%. Поэтому рост по итогам года цен на стройматериалы на 20% был для них очень существенным.

По данным Минрегиона РФ, цены на цемент в России в первом полугодии 2008 года выросли на 13%, при этом его производство в общем объеме выпуска строительных материалов выросло всего лишь на 3%. Отмечается, что устойчиво растет производство других строительных материалов, изделий и конструкций, при этом рост цены на них значительно меньше. С начала года в стране открыто более 140 предприятий, выпускающих строительные материалы.

Треть из них связана с цементной промышленностью. Незначительное производство цемента в России, по данным Минрегиона, связано с увеличением импорта более дешевого цемента из Китая и Турции. Так, в первом полугодии 2008 года в Россию ввезено более 3 миллионов тонн цемента, объем ввозимого цемента за весь прошлый год составил 2,4 миллиона тонн. Доля импортного цемента на российском рынке превысила 15%. Увеличению импорта способствовала отмена с 1 января 5-процентной ввозной пошлины на цемент сроком на девять месяцев, уверены производители цемента.

Опускаясь на омскую землю, отметим, что, по данным Омскстата, прирост цен на строительную продукцию по области в январе-июне 2008 года составил 9,2%, в том числе на 6,7% за II квартал.

Продолжающееся увеличение темпов инфляции (по Омску она составила 9% с января по июль) и роста цен на стройматериалы в течение 2008 года еще больше снижает потенциал для частного строительства. Между тем именно на него сделал ставку президент России Дмитрий Медведев. По его планам, к 2010 году частное строительство должно составлять 80% от общего объема вводимого в строй жилья. Однако если существующие тенденции сохранятся, вряд ли планы правительства удастся осуществить.

Это касается ситуации в целом по стране. Относительно Омской области заметим, что в первом полугодии 2008 года индивидуальными застройщиками за счет собственных и привлеченных средств построено 196,9 тысячи кв. метров общей площади жилых домов (36,8% от общего ввода жилых домов). Такая же доля принадлежала частным застройщикам за первые шесть месяцев в 2007 году – 35% от общего ввода жилья. Максимальный вклад индивидуальное строительство внесло в 2006 году – 50% от общего строительства в регионе, а в 2005 эта цифра составила 30%.

Просматривая СМИ, можно найти причины замедления темпов строительства, характерные и для нашего региона. Опрос экспертов, проведенный газетой «Известия», помог ответить на вопрос о том, почему у нас так мало строят. Первой проблемой назвали трудности с выделением площадок и получением разрешений на строительство.

По мнению заместителя председателя правительства Александра Жукова, разрешению сложившейся ситуации должен способствовать создаваемый Фонд содействия развитию жилищного строительства, который будет вовлекать в оборот неиспользуемые или используемые не по назначению федеральные земли. По общему мнению аналитиков, вторая проблема – это стоимость лимитов на подключение к электросетям и газу, которая перевалила все разумные пределы. Третья причина, подчеркиваемая некоторыми знатоками рынка недвижимости, – слабо развитая транспортная инфраструктура.

Не менее важный фактор, приводящий к снижению темпов роста строительства, кроется в ограничении со стороны имеющихся мощностей по производству строительных материалов. В этом году производство строительных материалов просто провалилось. И без того дефицитного цемента по итогам июня выпустили на 13,5% меньше, чем в июне прошлого года. То же самое касается практически всех стройматериалов.

Главная причина резкого строительного спада в том, что инфляция, выражаемая ценами производителей, вышла далеко за критический уровень и стала гасить экономический рост – констатировал «Известиям» директор департамента стратегического анализа ФБК Игорь Николаев. По информации Росстата, цены производителей выросли на 28,1%. По экспертным оценкам, критический уровень – 18%.

В регионах перечисляют свои причины. Как отмечают чиновники департамента градостроительной деятельности Иркутска, область в 2008 году не сможет ввести в эксплуатацию запланированный 1 миллион квадратных метров жилья. Одна из причин падения темпов строительства – нехватка кадров. Сейчас местным строителям требуется дополнительно 30 тысяч рабочих.

Объемы строительства жилья в Москве в первой половине 2008 года в сравнении с годом предыдущим сократились на 40%. Причиной подобной ситуации стало в том числе противостояние выселяемых жителей районов застройки в Щербинке и в Бутово, а также решение об отмене в столице точечной застройки, отмечает РИА «Новости».

Интересно, что не только в России идет снижение ввода жилья, но и у соседей на Украине в Донецкой области снижение строительных работ к первому полугодию составило 5,5%.

Если озвученные проблемы не будут решаться, то вряд ли к 2020 году 60% россиян будут иметь возможность самостоятельно приобретать жилье – именно такую задачу поставил премьер-министр Владимир Путин. А пока лишь 18% наших граждан могут позволить себе собственную крышу над головой.

График 1

Динамика средних цен предложения на рынке новостроек г. Омске, в рублевом, долларовом и евро эквивалентах

Таблица 1

Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска, по данным журнала «Недвижимость», период с 04.08.2008 по 11.08.2008 г.

График 2

Ввод жилья на территории г. Омска за два квартала с 2005 по 2008 гг., (тыс. кв.м)

Журнал «Недвижимость» № 33 (676) от 18 августа 2008 г.