«Качели рынка» в действии
04.10.2005 3008
Евгений Капустин
Сегодня мы посмотрим, как вели себя цены на квартиры в новостройках с середины августа по третью декаду сентября. Хочется напомнить уважаемым читателям, что при анализе ситуации на рынке мы обращаемся к предложениям о продаже квартир, опубликованным в четырех-пяти последних номерах журнала «Недвижимость». Естественно, в процессе переговоров продавцов с потенциальными покупателями цены могут меняться. Это меняет, и порой существенно, картину состояния рынка.
Если на вторичном рынке в конце лета наблюдалась некоторая стабилизация цен, то для более динамичного сегмента первичного рынка это не характерно. Квартиры в новостройках пользуются спросом, и это делает рынок «неостывающим». Цены продолжают расти, хотя и не столь бурно, как в предыдущий период. Довольно большой объем квартир, которые находились в верхнем ценовом диапазоне и определяли «порог» в прошлом месяце, теперь либо распроданы, либо сняты с продажи в ожидании традиционного осеннего оживления рынка. В силу этих причин верхняя ценовая планка в целом по городу снизилась до 20 тыс. рублей за кв. метр.
Незначительно выросли цены на жилье в кирпичных домах обычной и улучшенной планировки в Кировском округе. При этом диаграмма показывает классическую ровную лесенку, на которой цены располагаются по восходящей: самые низкие, разумеется, на жилье в панельных домах, повыше – на хорошие улучшенные квартиры и еще выше – на квартиры в кирпичных домах обычной планировки. То, что жилье обычной планировки часто стоит больше, чем «улучшенка», можно назвать тенденцией, так как ситуация эта повторяется уже несколько месяцев для многих типов квартир во многих округах.
Пример, иллюстрирующий эту ситуацию, показывает Куйбышевский округ. Цены на квартиры обычной планировки в кирпичных домах здесь догнали и перегнали цены на жилье улучшенной планировки. Сравните: 15 260 – средняя цена за улучшенную планировку – и 19 550 за обычную.
Ленинский район демонстрирует рост цен на панельное жилье – в среднем они чуть выше 14 000 рублей. В квартирах улучшенного типа, наоборот, произошел небольшой спад – от 16 000 «с копейками» до 15 500 за кв. метр. Своеобразный рекорд Ленинского округа – в среднем 22 960 рублей за кв. метр жилья в 1-комнатных квартирах обычной планировки.
Судя по диаграмме, примерно на уровне прошлого месяца «застыли» цены в Октябрьском округе. Но и здесь не обошлось без «качелей»: цены на квартиры разительно отличаются в зависимости от местоположения дома. По данным таблицы, 1-комнатные квартиры–«улучшенки» в Октябрьском округе стоят от 12 600 до 14 300 рублей за кв. метр. Понятно, что первый показатель характерен для домов, удаленных от транспортных магистралей, а второй – для домов-счастливцев, находящихся в удобном месте.
Еще более резкий разброс цен на квартиры в домах Первомайского округа: от 16 700 (в неудобном месте) до 23 700 (вблизи от транспортных развязок и рядом с объектами инфраструктуры) рублей за кв. метр. В Советском округе цены на жилье в панельных зданиях «подросли» примерно на 500 рублей. Что касается квартир в кирпичных домах, цены остались на прежнем уровне.
Центральный округ – поистине район контрастов. Здесь уже в который раз представлены как минимальные, так и максимальные цены по городу. При этом решающими при оценке квартир являются факторы местоположения и транспортной доступности домов.
К примеру, средняя цена за кв. метр качественного жилья в кирпичных, но неудобно расположенных домах здесь составила 12 700 рублей, а те же однокомнатные квартиры улучшенной планировки, но в удобном месте стоили около 20 000 за кв. метр. В 4-комнатных квартирах в удобно расположенных, качественных домах Центрального района средняя цена за кв. метр составила 24 900 рублей. Этот же район более других раскачивает «качели рынка» по минимальным и максимальным показателям. Например, минимум цены для квартир улучшенного типа в не совсем удачном месте здесь составил 6 800, а максимальная цена для таких же квартир в удобно расположенном доме – 30 000 рублей за кв. метр.
По всей видимости, для покупателей квартир в новостройках все более определяющим становится фактор удобного места. А для многих омичей, не избалованных транспортной доступностью, именно последняя и олицетворяет удобство расположения дома. Она же значительно влияет на стоимость жилья и создает такую широкую «вилку» цен на квартиры, близкие по другим параметрам. Кстати сказать, скоро транспортная ситуация в городе претерпит изменения: сократится количество «газелей» и увеличится автобусный парк. Изменения в карте маршрутов также повлияют на фактор «доступности», а вместе с тем и на ценовую ситуацию в продаже жилой недвижимости. То, что это произойдет, не вызывает сомнений.
Средняя цена за 1 кв. м новостроек в зависимости от типа дома и его места расположения:
Средняя цена за 1 кв. м в домах разного типа, тыс. рублей:
"Омские новостройки" №10(10) 2005
Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте
