В Багдаде все спокойно

Ирина Пожарицкая

 
Начало осени, как водится, – пора усиления деловой активности. В очередном обзоре мы посмотрим, отразилось ли это на состоянии рынка деловой недвижимости города.

 
Офисы

 
«Коммерческая недвижимость в Омске» уже не раз отмечала, что сегодня в городе наблюдается бум в строительстве офисных зданий. Введены в действие административные центры на пр. Маркса («Каскад»), на ул. Баррикадной, 25, на 5-й Линии, 157а, готовится к сдаче бизнес-центр на ул. Чернышевского, 23. Тем не менее ситуация в этом сегменте рынка довольно противоречива: с одной стороны, спрос на офисы не удовлетворен, с другой стороны, при выводе на рынок всех строящихся сейчас офисных центров могут появиться вакантные площади. И число их будет расти, поскольку количество компаний, нуждающихся в офисах, в Омске пока не столь велико. Тем не менее, как считает генеральный директор Центра деловой недвижимости «Навигатор» Евгений Щербаков, «всегда в дефиците будут помещения, где удачно сочетаются приемлемая цена и хорошее качество».

 
По оценкам специалистов, офисных зданий класса А в Омске пока не наблюдается. Что касается офисов класса В, расположенных в основном в Центральном и отчасти в Ленинском округе, то средняя арендная ставка здесь колеблется от 350 до 500 руб. за кв. метр. Основной объем офисов в Омске относится к классу С. Довольно демократичные цены – в среднем от 200 до 300 рублей за «квадрат» – создают у омских бизнесменов стабильный спрос на помещения этого класса. Сравнивая «летние» цены с сентябрьскими, можно констатировать: резкого увеличения арендных ставок и цен не произошло, хотя, по мнению Евгения Щербакова, «наметился вполне определенный вектор движения цен в сторону повышения».

 
При подборе помещения, как правило, учитываются стоимость аренды, техническое оснащение, удобное местоположение, этажность, наличие парковки. При этом для начинающих предпринимателей (так называемых start - up ) в первую очередь важны ценовые характеристики, а динамично развивающийся, крепкий бизнес требует престижного офиса, где на первое место выходят качество отделочных материалов, удобное местоположение и, что немаловажно, безупречная эксплуатация здания. Эксперты утверждают, что повышенным спросом, как и прежде, пользуются помещения для малого и среднего бизнеса площадью от 30 до 50 кв. метров.

 
 Главные тенденции рынка офисной недвижимости:

– спрос превышает предложение, и потому можно говорить о дефиците качественных офисных зданий;
– новые, радикально изменившие ситуацию, объекты в сентябре на рынок не вышли;
– глобального повышения цен на большинство помещений не произошло;
– объем инвестиций в строительство увеличился.

Торговые помещения

 
 Число торговых точек в городе быстро увеличивается. Причем развиваются все направления – от «павильонов у дома» до крупных оптово-розничных магазинов и рынков. В структуре предложения преобладают встроенно-пристроенные торговые площади на первых этажах жилых зданий, но все больше возрастает спрос на площади современных торговых центров.

 
Растет число крупных инвестиционных проектов. В числе последних стоит отметить гипермаркет « Геомарт », «первую ласточку» формата Cash & Carry в Омске. Возможно, в будущем это событие окажет определенное влияние на сферу мелкооптовой торговли.

 
По оценке специалистов Центра деловой недвижимости «Навигатор», небольшое сезонное оживление, которое наблюдалось в сфере торговой и офисной недвижимости в сентябре, достигнет апогея в последние месяцы года.

 
Склады

 
Структура рынка складских помещений, по сути, повторяет картину, которая характерна для других сегментов деловой недвижимости: основная масса объектов относится к классам В и С. Предложения помещений класса А практически не встречаются.

 
Отставание в развитии складской и производственной недвижимости вызвано тем, что инвестиции в эти сегменты являются менее прибыльными, чем в торговые и офисные здания. Медленное развитие сегмента логистических комплексов объясняется еще и долгой окупаемостью проектов. По мнению директора Центра коммерческой недвижимости компании «Открытый мир» Павла Колесникова, «перспективы строительства складских помещений очень низкие, так как затраты на это в несколько раз превышают рыночную стоимость продающихся сейчас объектов».

 
В результате – рынок пока не может предложить новых интересных складских помещений. По мнению Евгения Щербакова, данный сегмент переполнен ветшающими зданиями – «наследством старой, советской эпохи», требующим значительных финансовых вложений для восстановления. «Наши застройщики и инвесторы обладают определенной «инерцией» мышления, – считает Евгений Щербаков. – Сначала наблюдался бум на строительство торговых центров, затем строились центры культурно-досуговые , сейчас дело дошло до офисных зданий. Когда рынок будет перенасыщен этими объектами недвижимости, начнется строительство складских комплексов».

 
Производственные помещения

 
Как отмечает Павел Колесников, спрос на производственные помещения в последнее время вырос. Но рынок может предложить ограниченное количество предложений, и каждое из них по-своему уникально. Эту точку зрения поддерживает и начальник отдела новостроек АН «Три кита» Виктор Мурыгин . По его мнению, большинство предложений можно назвать эксклюзивными. Поэтому часто на них довольно трудно найти покупателя. Потенциального клиента надо заинтересовать объектом, чтобы он увидел реальную выгоду от своего приобретения. К примеру, вероятность того, что помещение для предприятия по разведению форели быстро найдет покупателя, очень мала. Отсюда – немалые сроки реализации подобных помещений.

 
Ситуацию на рынке производственной недвижимости комментирует юрист «Компании «Янус» Сергей Токмаков : «Сейчас в Омске активно разворачивается такой сегмент бизнеса, как строительство и стройматериалы, а следовательно, пользуются спросом здания под такого рода бизнес. Пользуются спросом и помещения под торговлю, сферу услуг, медицину. Но найти подходящее, хорошо оборудованное помещение по приемлемой цене в наиболее привлекательном месте – деловом центре города – трудно. Мелкий бизнес испытывает затруднения в возможности что-либо купить, потому что цены на торговые или производственные помещения в центре для многих являются неподъемными».

 
Другая проблема производственных помещений – изношенность. Многие из них были построены еще в 60-е годы, и понятно, что в «возрождение» их покупателю требуется вложить немало средств.

 
Подводя итоги, можно сказать, что резких колебаний на рынке коммерческой недвижимости не наблюдается. Вопреки ожиданиям и всплеска сезонной активности пока не произошло. В общем, «в Багдаде все спокойно». Инерционность рынка дает для этого основания.



 












"Коммерческая недвижимость в Омске" №4(04) 2005

Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон