Как встретишь год...

Рейтинговое агентство "Премьер" составило рейтинг событий января 2009 года. По итогам первого месяца, лидером по важности стало решение о выделении Омской области федеральных денег для расселения ветхого жилья. Вторым по степени влияния на рынок недвижимости Омской области эксперты назвали падение цен на строительные материалы, затем - снижение нормативной стоимости квадратного метра жилья в регионе. В пятерку важнейших событий вошли также федеральная поддержка строительной отрасли и утверждение списка системообразующих организаций.

Рейтинг событий января 2009 года
составлен РА "Премьер" по результатам опроса экспертов регионального рынка

1. Омским стройкам помогут федеральным рублем

Правительство РФ утвердило перечень строек и объектов для государственных нужд на 2009 год, финансируемых из бюджета. Согласно документу, на господдержку в 2009 году могут рассчитывать более десятка омских строек и объектов. В том числе, на техническое перевооружение аэропорта "Омск Центральный" планируется направить 40 миллионов рублей. Эксперты оценили важность поддержки в 70%. Из них 69% с положительным значением.

Олег Лизгунов, заместитель директора фирмы «Николь»:
Это вполне конкретная поддержка из центра конкретных строек и объектов, действительно имеющих важное значение для Омской области. Я уверен, что выделение серьезных федеральных денег на техническое перевооружение действующего аэропорта является очевидным и однозначным признанием со стороны центра твердой и последовательной позиции Сергея Круглова и его правоты в той борьбе, которую он не первый год ведет, как это ни парадоксально звучит, в защиту государственных интересов с областной государственной властью.

Однако, выбор объектов для финансирования показался ряду экспертов сомнительным. Именно этим объясняется появление 1% возможного негативного влияния данного события. По мнению Вячеслава Гуринова, «чем финансировать из бюджета новый корпус ОмГУ, библиотеку ОмГАУ, картфабрику, объекты МЧС, УФМС, Росстата, прокуратуры, ПО "Полет", аэропорт "Омск Центральный" и другие, лучше бы помогли омским строителям в реализации готового жилья для работников бюджетной сферы, или тогда вкладывали бы средства в строительство жилых объектов, а не в социально-общественные комплексы.

2. Выделение федеральных средств на расселение аварийного жилья

Фонд содействия реформированию ЖКХ одобрил заявку Омской области на предоставление финансовой поддержки для расселения аварийного жилищного фонда. На 2009 год в региональный бюджет поступит 665 миллионов рублей, регион в порядке софинансирования добавит 79 миллионов рублей. На эти средства предполагается расселить 109 многоквартирных домов, в которых проживает 2190 человек.

Значимость этого события опрошенные эксперты оценили в 69% от максимума (100%). Из них лишь 3% - с минусом.

Вячеслав Гуринов, директора ООО «НовоСтрой КПД риэлт»:
Фонд содействия реформированию ЖКХ предоставляет финансовую поддержку для расселения аварийного жилищного фонда, в расчете со строителем «метр на метр». Например, человек живёт в ветхом жилье общей площадью 18 квадратных метров, а строитель может предоставить квартиры от 30 квадратных метров, так как меньше не строят. Государство оплачивает строителю только 18 метров и получается квартира обходится в два раза дешевле, чем было заложено в себестоимость строительства дома.

Падение цен на строительные материалы повлияло на нормативную стоимость квадратного метра жилья. На первое полугодие 2009 года для Омской области Минрегионразвития установило ее в размере 27 тысяч 500 рублей, что на 6% ниже нормативной цены IV квартала 2008 года. Норматив применяется для расчета размеров социальных выплат на приобретение жилых помещений всем категориям граждан. Эта же стоимость устанавливается в качестве цены выкупа жилья у застройщиков.

По оценке наших экспертов, важность события составляет 67%, из них 49% "плюса" - против 19% "минуса".

Марина Алексеева, руководитель «ИБГ-Брокеридж»:
Для граждан, чьи доходы упали ниже психологического уровня – это определенная надежда на приобретение заветного жилья, только откуда возьмутся на это деньги, если собираемость налогов ползет вниз, а резервы нашего ЗВФ тают на глазах.

На четвертое место по важности (64%) эксперты поставили падение цен на стройматериалы. Цены на основные строительные материалы начали снижаться в конце прошлого года. В течение только одного месяца цена на щебень снизилась на 0,8%, на сталь сортовую - на 3,4%, на арматуру - на 8,7%, на цемент - на 7,7%. Специалисты полагают, что снижение может продолжиться и в дальнейшем. Большинство экспертов оценили важность события со знаком плюс - 57%. Степень возможного отрицательного воздействия на рынок оценивается в 7%.

Алексей Вераховский, президент ГУОРН:
В сегодняшних условиях падение цен говорит о кризисе в отрасли, а значит - и в недвижимости в целом. Цены снижаются при падении спроса. Это, конечно, здоровый признак рынка, но ничего хорошего не предвещает.

5. Утвержден список системообразующих организаций области

По примеру федеральной власти областное правительство подготовило свой реестр «особо важных» компаний. В список включены 22 компании строительного и жилищно-коммунального комплекса, которым обещана господдержка. Это крупнейшие заводы по производству строительных материалов, проектные и строительные компании, крупнейшие предприятия жизнеобеспечения. Они смогут получить кредит под госгарантии либо отсрочку по выплатам. Статус «системообразующих» предполагает обеспечение госзаказом и возможность реструктуризации налоговой задолженности. Общая оценка значимости события составляет 60%. При этом мнения экспертов, как и в предыдущем событии, разделились неравномерно - 59% против 1%.

Алексей Вераховский оценил событие положительно, но - в качестве аванса или «как ожидание»: «В целом хочется отметить, что пока со стороны властей слышу только декларации. Не знаю и не встречал ни одного человека, которому реструктурировали бизнес-кредит, выплатили в счет ипотеки материнский капитал, отсрочили ипотеку или оказали реальную финансовую поддержку. А перевод валютных кредитов в рублевые на сегодняшнем фоне выглядит как издевательство, а не мера поддержки. Другими словами, пока только обещания».

6. Выбор места для гидроузла и утверждение эскизного проекта

Решено, что гидроузел будут строить в районе садоводческого товарищества "Междуречье" на Левобережье и нефтеналивных причалов - на правом берегу. По оценкам проектировщиков, стоимость работ превышает 30 миллиардов рублей с учетом возведения гидроэлектростанции и автомобильного переезда через Иртыш. Все единодушно оценили событие, как позитивное, присвоив ему 56% важности.

По мнению Марины Алексеевой, узел безусловно нужен и место выбрано удачное (там нет жилья и зона затопления ничьих жизненно важных интересов не затронет). Но все тот же нудный вопрос: откуда возьмутся деньги на этот безусловно важный проект?

Не обошлось и без опасений: что, если строительство плотины в равнинной местности приведет к заболачиванию берегов будущего водохранилища.

7. Новый порядок аренды муниципальной недвижимости

В Омске вся муниципальная недвижимость будет сдаваться в аренду только через аукцион. В качестве стартовой цены назначается оценка рыночной стоимости, определенная независимым оценщиком.

Позитивное влияние на рынок оценено в 33%, 19% осталось по другую сторону шкалы. Эксперты не удержались от выражений разочарования и сомнения, насколько своевременна эта мера? Что толку сейчас этим заниматься, если «арендаторы «пачками» с торговых площадей уходят, торговля встала, офисы сворачиваются».

8. Владимир Путин подписал план мероприятий к 300-летию Омска

Всего в перечень плана включено 43 мероприятия. Объем финансирования до 2016 года превышает 91 миллиард рублей.

Присвоенные плану 50% важности решения разделились на 43% «позитива» против 7% «негатива». Несмотря на достаточно высокую оценку, мало кто из экспертов верит в реализацию всего задуманного. А скорее всего, - прогнозируют профессионалы, - доже половины из намеченного и по графику, и по размерам ассигнований выполнено не будет.

Конечно, хорошо, что этот план утвержден. И кое-какие средства из федерального бюджета на финансирование наших мероприятий выделить все-таки предполагается. Но реальное выделение этих средств резко ограничивается многочисленными условиями и оговорками, часто трудно выполнимыми. Плюс, нарастающие дефициты бюджетов всех уровней.

Следом, на 10 месте, - давно ожидаемое примирение «Ленты» и «Континента». Такой исход конфликта собрал исключительно положительные отклики - 43%.

На 11 месте аттестация госэкспертов проектной документации. Все опрошенные единодушно оценили важность в плюс 41%. Теперь все в ожидании, как это повлияет на скорость подготовки документов по получению разрешения на строительство. Если это упорядочит процедуру и снимет бюрократические проволочки – значит решение верное, а если это очередная «пищевая цепочка», значит «хотели как лучше, а вышло как всегда».

И последнее 12 место в январском рейтинге - запрет компенсаций по ипотечным сделкам между родственниками. Теперь претендовать на возврат части оплаты по кредиту не вправе семьи, заключившие ипотечные сделки с "лицами, состоявшими в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого".

Значимость события оценена в 14%, при этом мнения разделились - +9% и -6%. Без сомнений не обошлось и здесь. Неужели таких ловкачей несметное количество, что нужно было их специальным указом отсекать? По мнению экспертов, это - капля в море, ведь не от хорошей жизни люди решаются на мошенничество. И еще вопрос, мошенничество ли это? Про судебные дела по таким сделкам что-то не слышно.

Общее мнение о сегодняшней ситуации на региональном рынке недвижимости выразил Максим Чернега, аналитик департамента клиентских операций ИГ "Октан":
"Наиболее сильное влияние на омский рынок недвижимости сейчас должны оказывать те события, которые связаны с привлечением инвестиций в экономику региона. Сугубо по ощущениям, экономика Омской области в докризисный период по темпам развития существенно уступала соседям. Косвенно это утверждение обосновывают более низкие коэффициенты насыщенности омского рынка недвижимости. В первую очередь речь идет о коммерческой недвижимости — многие федеральные сети жаловались, что вынуждены были перенести сроки захода в Омск, в связи с отсутствием объектов офисной и торговой инфраструктуры. В ситуации острого финансового кризиса, подобное отставание способно сыграть как на руку омской экономике - кризис будет менее заметен, но и вместо быстрого восстановления после, мы рискуем получить стагнацию".

По итогам опроса видно, что многие решения и события оцениваются позитивно, но с оговоркой, что кризис может в один момент поменять «плюс» на «минус».

2. Федеральные средства на расселение

3. Снижена нормативная стоимость жилья

4. Удешевление строительных материалов

5. Список системообразующих предприятий

6. Выбор места плотины

7. Новый порядок аренды

8. План мероприятий к 300-летию Омска

9. Уголовное дело за застройку земель "Полета"

10. Примирение "Ленты" и "Континента"

11. Аттестация госэкспертов проектной документации

12. Запрет компенсации по ипотечным сделкам между родственниками

Методическое пояснение: В настоящем рейтинге используется стобалльная шкала оценки важности событий. «Важность» или «вес» события вычисляется, как норма от суммы абсолютных значений оценок всех экспертов. То есть, при выставлении каждым экспертом максимальной оценки (+5 или -5) важность события составит 100.

Список экспертов:

Евгений Щербаков, генеральный директор ООО «Навигатор»
Елена Татаринова, директор АН "Держава"
Алексей Вераховский, генеральный директор ИД "Премьер"
Нина Карпенко, директор АН "Недвижимость-Гарант"
Евгений Лысак, директор ФК "Октан"
Игорь Гейко, директор ООО "Траст-консалтинг"
Александр Дмитренко, директор ЮК "ОмЭКС-Лекс"
Олег Лизгунов, заместитель директора фирмы "Николь"
Дмитрий Сапунов, руководитель компании Regional Real Estate
Вячеслав Гуринов, директора ООО «НовоСтрой КПД риэлт »
Марина Алексеева, руководитель направления "ИнБГ-Брокеридж" ИнБГ
Максим Чернега, аналитик департамента клиентских операций ИГ "Октан"
Любовь Рогозина, исполнительный директор ОО Союза архитекторов России
Александр Михайлов, исполнительный директор НП ГУОРН