Обзор московского рынка недвижимости по итогам июля 2006 года

Индексы рынка недвижимости г. Москвы в июле

Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)
3.560 $/кв.м.
+6,0 %

Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)
+5,79 %/мес
-0,6 %

Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)
12,09 б/деп
+1,0 б/д
 
Несмотря ни на что, рост цен на московском рынке недвижимости пока не торопится сдавать свои позиции. С одной стороны, текущие темпы роста цен на жилье сократились по отношению к темпам середины весны примерно в два раза, но с другой стороны, по сравнению с прошлыми годами, они продолжают оставаться неприлично высокими. Причем июль фактически не привел к каким-либо существенным переменам на рынке.
 
По данным аналитического центра http://www.irn.ru/, значение общегородского индекса стоимости жилья в июле составило 3.560$ за квадратный метр, что превысило аналогичный июньский показатель ровно на 6%. Это отношение среднего уровня цен на жилье в середине июля к середине июня. Если же мы возьмем более оперативные еженедельные индексы на конец каждого месяца (к примеру, на 26 число, когда составлялся этот обзор), то прирост получится меньше - 4,6%. Это обстоятельство связано с некоторым замедлением темпов роста цен за последнее время: - если в июне еженедельный ценовой прирост составлял порядка 1,3% - 1,8%, то в июле он колебался возле отметки в 1%. Поэтому изменение цен на конец месяца оказывается несколько меньше, чем на середину месяца.
 
Тем не менее, даже такие темпы удорожания столичных квартир нельзя назвать нормальными. В прежние годы рост стоимости московского жилья редко достигал 1% в неделю (порядка 4%-5% месяц), только в периоды ажиотажа как, например, осенью 2003 года, и длился не дольше нескольких месяцев. Нынешние высокие темпы роста цен на жилье сохраняются уже около года, что также является абсолютным рекордом.
 

Индексы стоимости жилья по сегментам, $ за кв.м. (Июль06 Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
3402
7,8%

Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)
3383
5,8%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
3561
5,6%

Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
3536
5,5%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)
3953
5,4%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)
3862
6,3%

 
 

Все панельные и блочные дома
3449
6,4%

Все монолитные и кирпичные дома
3784
5,7%
 

Индексы ст-ти жилья по кол-ву комнат, $ за кв.м. (Июль06)

Однокомнатные
3655
5,2%

Двухкомнатные
3601
5,7%

Трехкомнатные
3445
6,3%

Многокомнатные
3651
5,8%
 

Индексы "дорогого" и "дешевого" жилья (Июль06)

Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)
4865
5,5%

Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)
2777
6,9%

Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому")
1,75
-1,3%
 
 Индексы вычисляются без учета элитного жилья нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Структура удорожания московского жилья выявляет некоторые интересные особенности. Если в период интенсивного роста цен с осени прошлого года до конца весны текущего года лидером по росту цен являлось самое дешевое и наиболее ликвидное жилье, то теперь наблюдается некоторая коррекция. Например, удорожание 3-х и более комнатных квартир оказывает даже несколько выше прироста стоимости одно- и двухкомнатных квартир, а рост цен на современные монолитно-кирпичные дома не уступает удорожанию панели. Похожая сбалансированность наблюдается также среди дорогих и дешевых округов и районов.
 
Подобные тенденции в какой-то степени могут приводить к заключению, что стоимость жилья нижнего ценового диапазона приблизилась к своему потолку, связанному с пределом платежеспособности. Другими словами можно сказать, что нынешний рост цен все в большей степени подталкивается более инертным сегментом дорогого жилья, которое <отыгрывает> свое удорожание с некоторой задержкой.
 
Если это так, то в ближайшие месяцы темпы роста цен на московские квартиры должны постепенно продолжить свое снижение, как это происходило в течение июня и июля. Хотя с другой стороны, осенний период, как правило, бывает сопряжен с активизацией деловой активности и спроса на жилье, что в свою очередь приводит к более интенсивному росту цен. На основании этого обстоятельства немало участников рынка недвижимости предсказывают новый ценовой скачок осенью текущего года, впрочем, из этого правила есть и исключения, например, осень 2004 года.
 
Пока на столичном рынке недвижимости продолжает сохраняться неопределенность. Во многом она связана с неясной политикой московских властей по восстановлению объемов предложения на рынке новостроек и ускорению темпов освоения новых площадок под застройку, а также с законодательными инициативами. Наблюдаемые сейчас тенденции московского рынка недвижимости также не позволяют утверждать что-либо с полной определенность. Постепенное замедлением темпов удорожания жилья в течение мая - июля, а также сокращение разрыва между темпами прироста стоимости наиболее ликвидных квартир нижнего ценного диапазона и менее ликвидного дорогого жилья могут носить как долгосрочный, так и временный характер. В связи с этим большая определенность в отношении перспектив московского рынка недвижимости появиться с окончанием лета и началом осеннего сезона.
 
www.irn.ru , аналитический центр