Что будет с ценами на недвижимость? Прогнозы экспертов расходятся.

Что будет с ценами на недвижимость?

Этот вопрос все больше волнует не только профессиональных риэлторов, но и простых граждан. Главным фактором, определяющим развитие рынка на данный момент, служит постоянно увеличивающийся рост уровня жизни населения на фоне непрозрачного и неконкурентного рынка земли и строительства. Эксперты отмечают два наиболее возможных сценария: стабильно-консервативный рост цен на жилье и падение рынка, вызванное сдутием «мыльного пузыря».

На недавно прошедшей онлайн конференции Президента Путина значительная часть вопросов (более 10%) была посвящена проблемам жилья. Так, самым распространенным вопросом был: «Когда остановится рост цен на жилье?». Озабоченность простых россиян поддерживают и специалисты рынка недвижимости.

Резкое увеличение стоимости квадратного метра объясняется ограниченным предложением и гипертрофированным спросом на дешевые новостройки.

Вопрос о ценах на жилье постепенно выходит из социальной в экономическую плоскость, порождая слухи о том, что искусственно нагнетающийся дефицит квартир неизбежно окончится резким падением рынка. Так существует ли вероятность того, что столь бурный рост цен на жилье, приведет к сдутию «мыльного пузыря»? И есть ли другие варианты развития?

Откуда взялся дефицит?

Основная проблема, которая играет сейчас ключевую роль – продолжающееся нагнетание дефицита квартир. Дефицит формируется в результате ряда факторов – как субъективных, так и объективных.

Во-первых, появление закона о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) усложнило жизнь застройщикам, и они стали строить меньше. По информации аналитического центра IRN, темпы ввода жилья по сравнению с прошлыми годами снизились. Более того, на фоне резкого подорожания квадратного метра  строительные компании стали сознательно придерживать уже построенное жилье, создавая, тем самым, лишний ажиотаж на рынке. Распространение инвестиционных и жилищных пирамид лишь обостряло ситуацию.

В условиях дефицита покупатели стали выстраивать систему так называемых «альтернативных сделок». Не обладая достаточной суммой для того, чтобы приобрести новую квартиру, люди стали создавать цепочку: продавать старую квартиру, потом тут Хостел Сонет у Невы же покупать другую. И так до десяти-пятнадцати звеньев. Директор ипотечного департамента банка “Кит Финанс” Михаил Лазаренко утверждает, что в прошлом году подобные «альтернативные» схемы приобретения жилья составляли более половины всех сделок с использованием ипотечных договоров.

Наконец, главная причина ограниченного предложения коренится в самой структуре российского рынка недвижимости. Старший вице-президент, руководитель розничного блока Внешторгбанка Андрей Сучков в интервью журналу «Эксперт» утверждает, что в России уже сформировался достаточно развитый рынок и конкурентный рынок ипотечного кредитования. Именно  конкурентная система делает так, что ставки ползут вниз, первоначальные взносы уменьшаются, а сроки кредитования увеличиваются. Однако следующая ступень – строительный рынок – уже очень сильно деформирован. Олигопольный по природе, он контролируется ограниченным количеством участников, которые координируют свои действия: от следования за лидером — крупной компанией до прямого ценового сговора. Внизу пирамиды находится основа всего рынка недвижимости — рынок земли, где царит административно-бюрократический порядок и полностью отсутствует конкуренция.

Рост доходов населения не остановить

Вторая проблема связана с ростом количества инвестиционных покупок квартир в периоды масштабного роста цен.  Председатель правления банка “ДельтаКредит” Игорь Кузин отмечает, что «самое главное, что сегодня происходит — это огромный рост доходов населения. Особенно в крупных городах, связанных с экспортно-сырьевыми потоками. У той прослойки населения, которая связана с сырьевым сектором, а на самом деле это довольно много людей — деньги сейчас легкие. В результате, пятнадцать процентов покупателей жилья сегодня — это инвесторы, то есть люди, которые на самом деле в жилье не нуждаются, но снимают квартиры с предложения. Это еще больше давит на цены. И в результате складывается в динамику, которую мы видим сейчас».

Согласно аналитическим расчетам IRN, фактор роста доходов сначала дополнительно подогревает рынок и способствует «вымыванию» предложения, а впоследствии он, напротив, может усилить стагнацию и затоваривание при условии возврата на рынок значительной части квартир, купленных впрок.

Значительное влияние на рынок оказывает и ипотека. В погоне за клиентом банки стремятся предложить все более выгодные условия ипотечного кредитования, делая, тем самым, жилье доступным для все большего круга людей. Искусственное снижение ставок по ипотечным кредитам только дестабилизирует рынок и стимулирует рост цен на жилье.

Чего же ждать?

Первым возможным вариантом развития ситуации видится стабилизация рынка и его консервативный рост – около одного процента в месяц. В пользу этого сценария говорят последние индикаторы рынка недвижимости. На смену почти что 50% росту зимой-весной этого года пришло летнее затишье, когда цены ведут себя относительно спокойно. Увеличивающиеся доходы населения будут компенсироваться соответствующим ростом цен на жилье.

В любом случае, большинство риэлторов сходится во мнении, что рынок недвижимости чрезвычайно непредсказуем, и любое событие, к примеру, политическое заявление одно из лидеров страны, может полностью поменять ситуацию.

Эксперты отмечают два наиболее возможных сценария: стабильно-консервативный рост цен на жилье и падение рынка, вызванное сдутием «мыльного пузыря».

Так, по мнению Константина Апрелева, Вице-президента Российской гильдии риэлторов, вполне возможна ситуация, когда цены квартиры начнут падать на 20–30% в месяц. Резкий рост цен приведет к сужению рынка до микроскопических размеров, когда большая часть покупателей не сможет позволить себе приобрести жилье, а продавцы-инвесторы будут искусственно затягивать с продажей. Следующим этапом станет крушение рынка и установление новых равновесных цен.

В целом,  вопрос сроков стабилизации цен на московском рынке жилья и периода их корректировки вниз полностью зависит от сроков восстановления объемов предложения на рынке новостроек. Этот фактор во многом зависит от политической воли и административных решений и, другими словами, является непрогнозируемым. По информации IRN, рост цен на московское жилье продолжает сохраняться, хотя его темпы начинаются снижаться даже в условиях нагнетающегося дефицита предложения. «Принимая во внимание высокую инертность процессов освоения новых строительных площадок, можно ожидать сохранения роста цен в том или ином виде вплоть до конца этого года, однако чем дольше продлится рост, тем выше становится вероятность и возможный масштаб последующего кризиса на московском рынке недвижимости».

Михаил Вдовин

DOMEX - Недвижимость


Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com в ВКонтакте.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон