Екатеринбург: хождение по ипотечным мукам

Марина Сирина

Если верить нашим чиновникам, ипотека – этакая палочка- выручалочка, по мановению которой жилищная мечта многих россиян обрастет собственными квадратными метрами. На деле же только 10% жителей Уральского федерального округа (не самого бедного в стране, заметьте) могут взять ипотечный кредит. Остальным не позволяют доходы – они должны быть не меньше 24 тысяч рублей в месяц.

Но даже, если зарплата позволяет, не обольщайтесь, будто квартира у вас в кармане. Дело в том, что сам процесс покупки квартиры в кредит не так прост, как кажется. Конечно, такая овчинка, как собственная квартира, стоит любой выделки. Но, если уж вы решились на ипотеку, будьте готовы потратить много денег, времени и нервов.

Не будем подробно говорить о наиболее тяжелой болезни российской ипотеки: все еще высокую процентную ставку. В 2006 году, если помните, государство обещало снизить ставку до 12% годовых. И снизило – только очень хитро: на 12% заемщик может рассчитывать, если заплатит от 50 до 70% от стоимости квартиры, а кредит возьмет на срок до 15 лет. При 10%-ом первоначальном взносе, который еще можно кое- как насобирать, напротив, самая высокая ставка.

Для того, чтобы взять в екатеринбургском банке кредит размером 1 млн рублей, доход должен быть порядка 38 тысяч рублей в месяц. Но и то при условии, что заемщик сам внесет 30% от стоимости жилья, то есть не менее 400 тысяч, если исходить из средней стоимости однокомнатной квартиры. Обе цифры для многих просто фантастические.

Но предположим, что у человека есть 400 тысяч, а его зарплата удовлетворяет требованиям банка. Однако около трети заемщиков в конечном итоге все равно остаются без квартиры. Все дело в том, что "реализовать" кредит с учетом особенностей национального рынка жилья не так- то просто. Cобственный опыт это доказывает.

Итак, первое, что предстоит сделать потенциальному заемщику после принятия судьбоносного решения, – выбрать банк. А банк банку рознь, хотя ворох справок вам придется собирать в любом случае – вплоть до характеристики с места работы.

Справку о зарплате оформить не так сложно (кстати, справка НДФЛ сейчас не требуется, и банки, как правило, "закрывают глаза" на то, что часть заплаты "серая"), но проблемы могут возникнуть позже – когда банк потребует справки от продавца квартиры. Некоторые банки обязывают продавцов принести справку из психоневрологического диспансера. Вряд ли продавец от такой идеи придет в восторг. Как и от необходимости собирать дополнительные справки из ЖЭУ, органов опеки, единого госреестра и т.д. Поэтому, чем лояльнее требования банка, тем лучше.

Но прежде, чем искать квартиру, банк должен дать заемщику "добро" на получение кредита. По сути, получить кредит, если все документы заемщик правильно оформил, не так сложно – решение, как правило, выносится банком в течение недели. Самое интересное начинается после.

А после начинаются поиски квартиры. Не берусь говорить обо всей стране, но в Екатеринбурге найти квартиру по ипотеке - задача не из легких. А найти ее надо, как можно быстрее – средний срок действия кредита – три месяца (ряд банков дают на поиски квартиры полгода, поэтому опять же важно правильно выбрать банк).

Основная проблема в том, что владельцы квартир, разбалованные ситуацией, когда "двадцать человек на сундук мертвеца", отказываются иметь дело с ипотекой. В Екатеринбурге, где спрос на одно-, двухкомнатные квартиры превышает предложение, на одну квартиру приходится около пяти покупателей – то есть выбирать есть из кого.

Да и кому нужны лишние хлопоты со справками, оценкой квартиры. И самое главное – банк- то выдает кредит только после регистрации сделки в Регпалате, а это, как минимум, две недели. Понятно, что предпочтительнее покупатель с "живыми" деньгами. В банках подсчитали, что около трети заемщиков не приходят за деньгами ни через три месяца, ни через полгода. Но мы к этому еще вернемся.

Иногда продавца все же удается уговорить, накинув сверх первоначальной цены 30- 60 тысяч рублей. Но учтите, что банк может забраковать облюбованную вами квартиру. Об относительно недорогих "сталинках", "хрущевках", домах с деревянными перекрытиями придется забыть сразу. В Екатеринбурге традиционно банки отсекают дома, построенные до 1960 года.

Попутно отметим, что оценщики, которые должны составить отчет о приобретаемой квартире и передать его банку, обязательно занизят ее стоимость - особенно, если квартира находится в панельном доме или дом старый. В Екатеринбурге панельную "двушку" вряд ли оценят больше, чем в 1,2 млн рублей. А банк, рассчитывая сумму кредита, исходит из заключения оценщика. Впрочем, договориться можно всегда. К слову, официально услуги оценщика обойдутся заемщику в три тысячи рублей.

Предположим, вам повезло, вы нашли подходящую квартиру, ее хозяин согласен на ипотечный кредит. Однако, если вы думаете, что проблемы на этом закончились, вы ошибаетесь. Еще одна особенность современного рынка жилья – "чистых" квартир в продаже очень мало. То есть, человек, как правило, продает свою квартиру, а себе покупает новую.

По оценкам риэлтеров, на рынке Екатеринбурга доля "чистых" продаж колеблется в пределах 30%, однако на деле их еще меньше: из нескольких десятков квартир, которые мы обошли, "чистыми" оказались две- три. Зато очень много цепочек – когда одновременно продается и покупается большое число квартир. Малейший сбой в любом из звеньев ставит под угрозу все сделки в цепочке.

По статистике, из трех подготовленных риэлтерами сделок в цепочке из- за отказа продавцов распадается две.

Промедление же для заемщика смерти подобно. Нередко дикий, ничем не оправданный рост цен на жилье, приводит к тому, что квартиры дорожают настолько, что кредита хватает только на кухню и коридор, но не желанную “двушку”или “трешку”.

Но надо сказать, что часто именно ипотечная сделка служит "якорем" в цепочке. Сам по себе путь от подачи документов в банк до получения денег не близкий. После того, как вы нашли квартиру, день уходит на ее оценку. Затем банк в течение недели выносит решение, давать кредит на покупку именно этой квартиры или нет. И вот вам кажется, что все готово и можно заключать сделку, но в банке вдруг сообщают, что какие- то документы не в порядке. И вам приходится в сумасшедшем темпе их переделывать, выслушивая гневные упреки со стороны продавца. Такое случается сплошь и рядом.

Поэтому накануне сделки может выясниться, что квартиру перекупили. Выходит, что покупатель зря бегал, как угорелый, и пил валерьянку. Но самое главное – шансов купить квартиру в оставшееся время у него почти не осталось. Правда, существует процедура перекредитования, но заемщику придется снова собирать все справки.

Но даже, если сделка состоялась, владельцем квартиры покупатель станет только тогда, когда получит на руки свидетельство о праве собственности. А это произойдет не раньше, чем через две недели – именно столько времени занимает процесс регистрации ипотечных сделок в Регпалате. Свои 30% заемщик должен заплатить в момент сделки, но банк выдаст кредитные деньги только тогда, когда увидит свидетельство. То есть продавец фактически продает квартиру в кредит, что, конечно же, сильно осложняет дело.

Но что еще интереснее, по закону владелец квартиры может в любой момент приостановить регистрацию сделки – передумал и все тут Мансарда. То есть, в любой момент покупатель, прошедший все круги ипотечного ада, может остаться без квартиры.

Естественно, банки тоже рисковать не хотят. Поэтому, рассказали Накануне.RU в одном из екатеринбургских банков, кредитные организации выдают деньги только после регистрации сделки.

Регпалата, вообще, заслуживает отдельного упоминания. Людям, которые по шесть часов простаивают в ее коридорах, чтобы отдать на регистрацию заветные бумажки, надо памятник поставить. А в коридорах, в отличие от просторных кабинетов государственных служащих, даже кондиционеров нет. А если еще какая- нибудь ошибка в документах, то пиши пропало: регистрация затянется на неопределенный срок. Впрочем, госслужащим никакие сроки не писаны – не у них же мечта висит на волоске. Даже если вы пришли получать свидетельство в назначенный срок, вы, наверняка, услышите сакраментальное "приходите завтра".

А завтра начинается настоящая беготня, вновь сопровождаемая непрерывными звонками продавца, у которого сделка тоже на грани срыва. Сначала заемщику нужно посетить нотариуса, затем заключить договор со страховой компанией, а потом только ехать в банк, который перечислит деньги. Но о многих деталях, как то: заказ в банке необходимой суммы, составление графика платежей для страховой компании, необходимо позаботиться заранее. Иначе в последний момент они сильно осложнят вам жизнь.

Стоит сказать, что многое зависит и от риэлтера. Вообще- то, банк не требует привлекать риэлтерские фирмы, но, как показывает практика, без них почти невозможно обойтись.

Далеко не все риэлтеры, кстати говоря, берутся за ипотечные сделки, а если и берутся, то дерут с заемщиков три шкуры. Риэлтерские агентства в Екатеринбурге берут за свои услуги до 4% от стоимости квартиры.

Раз уж речь зашла о деньгах, отметим, что, помимо оценщика, около 13 тысяч рублей придется заплатить за страховку (из расчета двухкомнатной квартиры стоимостью 1,5 млн рублей и суммы кредита 1,1 млн), около 8 тысяч рублей банку плюс госпошлину в Регпалате. Но это только официальные расходы.

В итоге, когда вы получаете на руки заветную бумажку, которая, должна была сделать вас самым счастливым человеком на свете, ничего, кроме жуткой физической и моральной усталости, вы не испытываете.

Конечно, кому- то везет больше, но, смеем утверждать, острые углы ипотеки удается обойти немногим – опросы, проведенные Накануне.RU среди заемщиков банков, тому свидетельство. Мы абсолютно не ставили перед собой цель запугать читателей. Наоборот - кто предупрежден, тот вооружен.

Безусловно, некоторые проблемы являются общими для всех покупателей и продавцов недвижимости – независимо от того кредитная сделка или нет. Но самая главная проблема для заемщиков, как мы уже отмечали, выдача кредита только после регистрации сделки.

Представитель екатеринбургского банка считает, что необходимо сократить сроки регистрации хотя бы до трех дней. И это вполне реально, так как большую часть времени документы преспокойно пылятся в чиновничьих столах.

Однако, судя по всему, на уровне государства в ближайшее время в этом плане мало, что изменится. Зампред Госдумы Сергей Бабурин, отвечая на вопросы, дал понять, что регионам не стоит ждать государственной инициативы. Им надо использовать опыт, существующий в других территориях.

Такой опыт есть, например, в Челябинской области, где почти половина квартир во вновь построенных домах с этого года отводится под ипотеку. То есть, проблема поиска и дефицита жилья отчасти снимается.

Сергей Бабурин сообщил, что Свердловской области тоже предложено проанализировать имеющийся опыт в части усовершенствования механизма ипотеки. Каков будет результат – сложно сказать. Но то, что сам механизм нуждается в доработке, не вызывает сомнений. Хотя из заявлений федеральных чиновников следует, что других препятствий на пути к ипотеке, кроме высокой процентной ставки (которую снижать собираются, снижая инфляцию – что, как известно, получается пока не очень), нет.

Пока же тем екатеринбуржцам, кто может и хочет взять ипотечный кредит, придется запастись силами и набраться терпения дабы преодолеть все препятствия, которые, смеем заметить, все же не повод отказываться от светлой мечты о собственной квартире.

По материалам сайта Накануне.ру