Если вы забыли о своевременной выписке...

Ирина Пожарицкая

Ольга Владимировна Исаева, специалист по недвижимости ЧП «Исаева»:

— Очень хорошо, что вы подняли этот вопрос, потому что это касается и больших, и маленьких агентств недвижимости. В договоре нашего агентства предусмотрен пункт о том, что продавец оставляет у нас некоторую сумму (обычно 5 тысяч рублей), которую забирает после снятия с регистрационного учета. Но этот пункт может не выполняться по простой причине: у продавца денег хватает лишь на обменный вариант. Что делать в таком случае, какие рычаги использовать? Обычно люди в конце концов выписываются, но каких нервов и времени это стоит риэлторам ! Если покупаешь квартиру через агентство, этот вопрос решается легче, трудности могут возникнуть с продавцом, действующим самостоятельно. Покупателю, чтобы обезопасить себя, можно посоветовать еще такой сценарий: он заранее берет от продавца заявление на выписку и оформляет у нотариуса доверенность о том, что продавец доверяет ему произвести выписку. Это, конечно, затратно , но что ж поделаешь: дополнительные гарантии требуют дополнительных вложений!

Высоцкая Татьяна Анатольевна,
заместитель директора агентства недвижимости «Сорренто»:

— Чтобы обезопасить покупателя, мы берем на сделку копию лицевого счета на продаваемую квартиру. В сложной, запутанной ситуации агентство обязательно предоставляет развернутую копию лицевого счета. Перед внесением аванса за выбранный объект мы показываем покупателю подлинники документов, сообщаем обо всех собственниках и прописанных в квартире. А чтобы последние были в курсе того, что квартира продается, и не возражали против сделки, скрепляем договор на оказание услуг их подписями. Срок снятия с учета сейчас составляет месяц после сделки. Но если продавец жилья не нуждается в обменном варианте, этот срок может сократиться до 7 дней. Чтобы стимулировать продавцов выписываться вовремя, наше агентство берет на хранение залоговую сумму, которая возвращается им после снятия с учета и освобождения квартиры. Сумма зависит от количества собственников и лиц, прописанных на данной жилплощади. Продавцу при этом выдается гарантийное письмо, в котором указано, что залоговая сумма будет возвращена после того, как он освободит квартиру и выпишется. В наших интересах довести операцию с недвижимостью до заключительного аккорда и помочь людям приобрести новое жилье без затрат времени и средств.

Яна Владимировна Мацелевич,
директор агентства недвижимости юридической фирмы «Просто»:

— Чтобы узнать, сколько человек прописано в квартире, достаточно посмотреть копию лицевого счета и квитанции на оплату коммунальных услуг. Для регистрации права собственности копия лицевого счета не требуется. Однако добропорядочный продавец не откажется представить вам необходимые документы, чтобы вы чувствовали себя спокойнее и увереннее. В договоре купли-продажи мы указываем обязательства продавца освободить занимаемое помещение, а также сняться с учета в течение определенного срока после подписания договора. Разумеется, это дисциплинирует клиентов. Хороший вариант — удержание с продавца при проведении расчетов так называемого залога за выписку. Главное, чтобы все было оформлено документально. В соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жильем членами семьи прежнего собственника. Это положение относится и к несовершеннолетним членам семьи. По общему правилу, действующему сегодня, при сделках с недвижимостью не требуется согласия органов опеки и попечительства, если несовершеннолетние не являются собственниками жилья. Есть и другие исключения, о которых можно узнать в агентстве недвижимости. В случае , если родители — собственники квартиры — не обеспечили выписку своих детей, снять несовершеннолетних с учета можно будет по решению суда.

Ольга Ивановна Болдырь, директор ООО «Дуэт»:

— Самая полная и подробная информация обо всех, кто когда-либо владел квартирой и был в ней прописан, содержится в поквартальной карточке. Если хорошо попросить, вам ее дадут в домоуправлении. Вопрос о выписке бывших собственников нужно оговаривать еще при заключении договора и постоянно держать на контроле. Сейчас на сделку с квартирой, в которой прописаны несовершеннолетние дети, не требуется разрешения органов опеки и попечительства. И потому, чтобы не случилось каких-либо неприятностей, советую еще до сделки снять ребенка с регистрационного учета и поставить его на учет на новом месте жительства. А для того чтобы продавец своевременно выписался, мы удерживаем у себя после сделки от 5 тысяч до суммы, составляющей 1 процент от стоимости квартиры (по-разному, в зависимости от ситуации).

Галина Юрьевна Бурвина, директор квартирного агентства «КвартАгро»:

— Для того чтобы оградить покупателя от необходимости делить приобретенную квартиру с другими жильцами, доставшимися в «наследство» от прежних хозяев, необходимо тщательно подготовиться к сделке. С собственниками проще — регистрирующий орган не допустит совершения сделки, если не будут учтены интересы и желания всех собственников и иных заинтересованных лиц. Как же быть с теми, кто не является собственником, но имеет право проживания в приобретаемой квартире? Выявить их поможет документ, незаслуженно исключенный из списка обязательных для совершения сделки. Это копия лицевого счета. Именно из этого документа покупатель может почерпнуть сведения о том, кто, когда и на каких условиях был зарегистрирован в приобретаемой квартире. Идеальная ситуация – та, при которой на момент совершения сделки и собственники, и лица, проживающие с ними, уже сняты с регистрационного учета. Если это не так, то в договоре купли-продажи есть условие, по которому продавец обязан в оговоренные сроки освободить квартиру. В его договоре с агентством также значится сумма залога (обычно в пределах 10 тысяч рублей), которую продавец получает после того, как будут сняты с учета все зарегистрированные в квартире лица. Однако это не спасет ситуацию , если покупатель не будет предельно внимателен, а агентство еще до сделки не решит вопрос о снятии с учета несовершеннолетних детей и инвалидов, не являющихся собственниками. Ведь сделать это можно только при условии соблюдения их законных прав и интересов, в том числе обеспечив им регистрацию по новому месту жительства. Что касается выписки других лиц, отсутствующих на момент сделки, но зарегистрированных в квартире и имеющих право проживания в ней, этот вопрос зачастую требует судебного вмешательства. Встречаясь с потенциальным покупателем, мы обычно уже знаем всю «историю» предлагаемой квартиры и гарантируем разрешение всех вопросов, находящихся в нашей компетенции.

журнал "Недвижимость" №17(558) 2006