Итоги: 2016 год показал стабильные результаты

13.01.2017 15:41

Завершаем этот год обзором изменений, произошедших в течение последних 12 месяцев: как менялся рынок в это далеко не стабильное время?


2017_#02_Обзор_2016_декабрь_перв_нс.jpgПо данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец декабря 2016 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу снизилась на 180 руб./кв.м (– 0,4%) за месяц и составляет 40140 руб./кв.м (+/–260). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 260 руб./кв.м. За весь год цена снизилась на 810 руб./кв.м (– 2,0%). Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в эквиваленте мировых валют, впервые за долгое время «подорожал» за год, прирост составил +13,2% до $660 и в европейской валюте до €632 (+ 19,0%), что объясняется ростом рубля по отношению к доллару.

 

2017_#02_Обзор_2016_декабрь_втор_нс.jpgПо данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец 2016 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 44 470 руб./кв.м (+/– 300). За декабрь прирост цены составил 60 руб./кв.м (+ 0,1%). Эти изменения меньше вероятности ошибки, которая равна 0,6% или 300 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 2 180 рублей (4,3%) ниже значения, отмеченного в начале года. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу за год увеличился на 10,1% до $731 и на 15,5% до €700, что связано с изменением курсов валют.

 

2016 год по большинству показателей рынка недвижимости показал достаточно стабильные результаты. Некоторые эксперты даже склоняются к понятию «скучный». Существенных потрясений не внесли ни внешнеэкономические и политические процессы, ни внутренние программы, нацеленные на развитие рынка недвижимости.

Достаточно существенные нововведения произошли с точки зрения законодательства. Большую долю сделок теперь необходимо совершать с привлечением нотариуса, что вносит дополнительную финансовую нагрузку на участников сделки и требует создания дополнительного функционала для того, чтобы регистрация проходила в более удобном формате для клиентов, в более короткие сроки.

Безусловно, позитивной стала тенденция к снижению ипотечных ставок, вернувшихся на докризисный уровень, открытие ипотечных программ все в большем количестве банков, прекративших выдачу кредитов на приобретение жилья под залог в конце 2014 — начале 2015 годов. При этом все чаще в высказываниях высокопоставленных банковских служащих звучит информация о дальнейшем продолжении снижения ставок.

В свою очередь эксперты отмечают снижение спроса на аренду жилья при достаточно существенном увеличении предложения. Активное вложение денежных средств в недвижимость на рубеже 2014–2015 годов, а также последовавшее снижение цен на недвижимость, привело к появлению на рынке аренды высокого уровня конкуренции.

По данным Счетной палаты РФ, уровень потребительских расходов за 2016 год сократился на 5,3%, а Росстат зафиксировал 26 месяцев неуклонного падения уровня доходов населения (последний раз рост был отмечен в октябре 2014 года).

«Подводя итоги и провожая уходящий год, и, положа руку на сердце, могу сказать, что год оказался по всем статистическим показателям рынка очень стабильным и устойчивым,— говорит Максим Репин, сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости, директор ООО «ОМЭКС».— Мы с опасением ждали от него гораздо больших потрясений и проблем на рынке недвижимости. Кому-то из аналитиков даже показалось, что год был скучным, т.к. ни один показатель не продемонстрировал резких колебаний, волатильность была подозрительно низкой и это при нахождении рынка в фазе уверенного спада. А в 4-м квартале мы даже фиксировали переход отдельных показателей из «красной» в «зеленую» зону, что очень походило на неуверенные попытки рынка оттолкнуться от дна. Все участники рынка работали, засучив рукава, в поисках новых формул успеха, которые в предстоящем 2017 году станут локомотивом неминуемого ожидающего нас развития рынка недвижимости. Хочется поблагодарить всех участников рынка недвижимости за их вклад в его сохранение и развитие и пожелать сибирского здоровья и волевого движения к успеху!».

Давать прогнозы на 2017 год пробуют многие, однако в средствах массовой информации встречаются различные мнения. Одни пророчат резкий рост цен уже в середине года, другие говорят о продолжении и даже ужесточении кризисной ситуации с дальнейшим падением цен. В Омском регионе мнение большинства экспертов сходится на небольшом снижении цен с последующей сменой тренда на плавный рост. Большую роль в этом процессе сыграет поддержка ипотечного кредитования и другие государственные программы, направленные на вливание денежных средств в рынок недвижимости.

 

Подробнее о ценах и объемах рынка

В первом полугодии 2016 года в части объемов рынка были достаточно нестабильные показатели. Однако в дальнейшем ситуация выровнялась, и, уже начиная со второго квартала, объемы рынка показывали стабильность с небольшими колебаниями. На конец 2016 года общий объем рынка составил 11862 оферты (без учета дублей и повторов).

По сравнению с 2015 годом существенно снизилась и активность профессиональных участников рынка. Агентств недвижимости, представляющих свои объекты на открытом рынке, стало меньше на 40%, и к концу 2016 года ежемесячный показатель остановился на уровне 285 организаций. Лидером по количеству оферт, представленных в открытых источниках, как и в 2015 году, стало агентство недвижимости «Авеста-риэлт». В тройку лидеров также вошли АН «Омский дом недвижимости» и АН «Аркада-стиль».

Ценовые показатели за 2016 год стабильно ползли вниз. Большинство ежемесячных и еженедельных индексов на протяжении последних 12 месяцев показывали отрицательные значения.

За год снижение на первичном рынке составило минус 2,0% к итоговой цене 2015 года. Снижался и спрос на объекты первичного рынка. Строительство велось преимущественно в рамках проектов, заложенных в более комфортные с экономической точки зрения периоды, а появляющиеся стройки на сегодняшний день представляют собой преимущественно точечные объекты, являющиеся примером освоения территории с уже сложившейся инфраструктурой, типом застройки, и вызывающие интерес потенциальных покупателей с точки зрения уникальности местоположения.

Первичный рынок существенно зависит от цен на строительную продукцию. За 11 месяцев 2016 года удорожание произошло на 6,6%. На фоне снижения цен на итоговый продукт — квадратные метры — можно констатировать и уменьшение прибыли застройщика. В таких условиях «выживаемость» могут себе обеспечить либо крупные застройщики, обладающие собственным капиталом, либо те, кто сумел внедрить новые технологии, как в самом строительстве, так и в маркетинге продаж квартир. Хочется отметить, что к новому кризису большинство застройщиков со стабильно положительной репутацией подошли с меньшей степенью закредитованности, в отличие от прошлого кризиса 2008–2009 годов. Снижение кредитной нагрузки и потребности в постоянных платежам банкам способствует сохранению достаточно низкого уровня отрицательной динамики цен.

Несмотря на оказываемые государством меры поддержки первичного рынка, в Омском регионе существенного изменения объемов заключенных договоров долевого участия, по данным Росреестра, не произошло. Так, по сравнению с докризисным 2014 годом, объем заключенных ДДУ (договоров долевого участия) в 2016 году снизился на 31%.

Вторичный рынок за 2016 год показал снижение средней удельной цены на 4,7%. Несмотря на более активные темпы снижения цен, спрос на «вторичку» был на протяжении всего года стабильным. Снижение ипотечных ставок на уровень докризисных показателей для вторичного рынка дало хороший толчок к поддержанию спроса, и «вторичка» плавно скатилась менее чем на пять процентов по отношению к ценам 2015 года. Всего с начала падения вторичного рынка в первом квартале 2015 года средний ценник снизился на 8,8%, что в сравнении с падениями, фиксировавшимися в кризисные 2008 и 2009 годы, является существенно более низким показателем.

В целом, анализируя годовые индексы падения цен (График 1) как на первичном, так и на вторичном рынке в 2008 и 2009 годах, можно отметить, что кризисные 2015–2016 годы стали более «мягкими», а индекс снижения цен за год снизился более чем в 3 раза.

В 2009 году, который предстоял началу выхода из «красной зоны», на вторичном рынке цены снижались на 17%, а в 2016 году снижение по итогам года не превысило 5процентного порога. Таким образом, сравнивая фазы развития рынка с учетом его цикличности, можно предположить, что 2017 год сможет переломить тенденцию снижения цен и выйти на близкие к нулю показатели годового изменения цены, при этом результат по итогу года может показать как знак «плюс», так и знак «минус».

2017_#02_Обзор_2016_декабрь_гр1_нс.jpg


2017_#02_Обзор_2016_декабрь_гр2_нс.jpg


2017_#02_Обзор_2016_декабрь_гр3_нс.jpg

  

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com.

 

Материал подготовлен аналитиками компании «ОМЭКС»

http://omskrielt.com/analytics/index/


ОМСКРИЭЛТ.КОМ

Ваш комментарий

Имя*
Email
Сообщение*
CAPTCHA


Заказать бесплатный звонок
Ваше имя, Компания Телефон