Нас ждут перемены, а пока… все без изменений

По данным журнала «Недвижимость Новый адрес», на конец сентября 2016 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу снизилась на 260 руб./кв.м (–0,6%) за месяц и составляет 40 360 руб./кв.м (+/–260). Поскольку изменения цены за месяц сопоставимо с уровнем погрешности, то. по правилам статистики говорим, что средняя цена новостроек за месяц претерпела ощутимые изменения. С начала года снижение цены составляет 590 руб./кв.м (-1,4%). Цена стала на 4,1% ниже показателя годичной давности. Т. е. за год новостройки подешевели в среднем на 1 700 руб./кв. м. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в валютном эквиваленте отмечается на уровне $632 или €564.

По данным журнала «Недвижимость Новый адрес», на конец сентября 2016 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 44 920 руб./кв.м (+/–300). За месяц снижение цены составило 200 руб./кв.м (–0,4%). Коррекция цены меньше вероятности ошибки, которая равна 300 рублей или 0,6%, т. е. средние цены значительных изменений не претерпели. Цена «квадрата б/у» на 1 730 рублей (3,7%) ниже значения, отмеченного в начале года и на 8,4% меньше, чем год назад. Т. е. за год снижение цены составило 3 930 руб./кв. м. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» стоит $703 или €628.

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец сентября 2016 года. Разберемся со структурой и динамикой цен предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат.

На рынке все довольно стабильно

В сентябре можно отметить продолжение плавного снижения цен на рынке. Однако, рассматривая еженедельные колебания на рынке, можно сказать, что уже периодически включаются положительные индексы, что говорит в целом о «выравнивании» цен на рынке, т. е. колебаний еженедельных изменений относительно нуля в большую или меньшую сторону, и сглаживании графика динамики цен в близкую к горизонтали линию тренда (график 1).

Рассматривая более глобально динамику изменения, можно отметить, что цены вернулись на отметку конца 2013 года. Таким образом, произошедшее падение, которое началось в 1 квартале 2015 года, спустя почти полтора года сформировало симметричную кривую цен, растянувшуюся уже почти на 3 года. По мнениям экспертов рынка недвижимости, конец 2016 года может стать переломным для омского рынка недвижимости, что определит новое направление развития ценовой ситуации.

На сегодняшний день тенденция близка к стабильной не только с точки зрения цен, но и в количественных показателях. Объем рынка на протяжении полугодия также близок к постоянному, с небольшими колебаниями в положительную и отрицательную сторону (график 2). Опубликованные данные Росреестра о количестве зарегистрированных прав на жилые помещения в среднем последние полгода в месяц фиксируют 9 614 сделок с разбросом в +/- 5%.

Постоянными объемами на протяжении 2015–2016 года отличается и ипотечное кредитование со средним показателем в 2 643 записи в месяц и колебанием +/-10%. При этом изменения преимущественно носят сезонный характер.

В целом по России отмечен рост числа выданных займов на покупку жилья, о чем объявил премьер-министр России Дмитрий Медведев. Он же спрогнозировал скорое снижение ипотечных ставок до «цивилизованного» уровня. Об этом политик заявил в интервью «Первому каналу». «В относительно короткой перспективе можно будет говорить о снижении основных банковских ставок, включая ключевую ставку Центрального банка. Понятно, что Центральный банк самостоятельно решает эти вопросы и ориентируется на достаточно консервативные предположения, но, тем не менее, при сохранении этого тренда очевидно, что ключевая ставка снизится. И в этом случае мы выйдем уже на вполне приемлемые, я бы сказал современные, цивилизованные ставки ипотечных кредитов», — сообщил Медведев. Какой процент по кредитам премьер-министр считает цивилизованным, он не уточнил. Политик также пообещал продолжить программу государственного субсидирования ипотеки на первичном рынке. В существующей редакции программа должна завершиться 31 декабря 2016 года. «У нас есть программа поддержки ипотеки, которая позволяет сбить ставку с запредельно высокой, которая была еще совсем недавно, там 18 и 20%, до относительно приемлемой, там в виде 12–13%, по которой люди готовы приобретать квартиры в ипотеку, — цитирует Медведева «Первый канал». — Мы и дальше эту программу будем развивать, потому что она позволила решить жилищную проблему миллионам наших людей». Ранее стало известно, что в сентябре 2016 года средняя ипотечная ставка в России составила 13,73%, сообщает портал РБК (http://realty.rbc.ru/).

Есть спрос — есть предложение

Разберемся со структурой предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат (график 3). Доли одно- и двухкомнатных квартир практически равны с небольшим перевесом «двушек», трехкомнатных чуть меньше — всего 26%. Только количество предложений самых многокомнатных квартир минимальное, и занимает от 1% до 4% рынка, а в среднем по рынку — 3%.

Самый легковесный сегмент — это многокомнатные квартиры с числом отдельных помещений от четырех и до шести — семи. Из общего числа предложений таковых 3%. Только 1% среди строящегося жилья и 4% среди оферт из обжитых домов, что равно менее двух десятков предложений на первичном рынке и 343 из всех повторно продаваемых квартир. Таким образом, на омском рынке не более четырех сотен многокомнатных квартир.

Доля трехкомнатных квартир вдвое больше на вторичном рынке, чем на первичном: 29% против 18% на первичном. Из-за достаточно большого срока экспозиции (времени, пока квартира ищет своих хозяев) их всегда накапливается на рынке достаточно много. Сейчас их общий выбор — почти 3,3 тысяч оферт. Это число предложений «трешек» держится на протяжении последних пары лет.

Сегодня самый большой выбор полноценных квартир среди «двушек», их 37% среди всех предложений, общим количеством чуть более 4,5 тысячи штук. Их "вес" – 39% среди первичного жилья и 36% среди вторичного. На первичном рынке доля одно- и двухкомнатных квартир продиктована повышенным спросом на эти малоплощадные квартиры за счет относительно низкой полной цены. При этом, число трехкомнатных квартир остается достаточно низким, а многокомнатных категорически не хватает с точки зрения формирования выбора для потребителей.

На сегодня застройщики возводят целые подъезды, а иногда и дома, состоящие из одних однокомнатных квартир. В просторечье их зовут «малосемейками».

Остро обсуждается аналитиками проблема дальнейшего демографического развития населения, о которой неоднократно в своих интервью и выступлениях говорил аналитик Уральской палаты недвижимости (г. Екатеринбург) Михаил Хорьков: «Долгие годы основной группой, формировавшей значительный объем спроса, были молодые семьи, которые приобретали свое первое жилье. Зависимость рынка от этой категории населения в последние годы постоянно повышалась. Предложение во многих городах смещалось в сторону экономкласса и окраинных территорий и уже привело к серьезным диспропорциям в территориальном развитии. Основными покупателями, утверждают девелоперы, являются семьи в возрасте от 20 до 45 лет. Это люди, родившиеся в 70–80 годы прошлого века. Причем, наибольшую активность в последнее время проявляли покупатели до 35 лет, которые приобретали свое первое жилье». При этом, в дальнейшем рынок однокомнатных и квартир-студий, которые активно поглощались потребителем последние годы, со временем окажется перенасыщенным за счет обращения взоров в сторону более комфортного по площади жилья в связи с ростом самих семей.

Многокомнатных меньше всего, но они дороже

Рассмотрим тенденцию изменения цен в зависимости от количества комнат (график 4). Если структура предложений за последний год резко изменилась, то в ценовой раскладке резких изменений не произошло.

На конец сентября 2016 года максимальную цену в новостройках в размере 41,22 тысячи рублей за квадратный метр имеют многокомнатные квартиры. Объясняется такая максимальная цена за квадратный метр не столько количеством комнат в квартире, сколько качеством жилья. В проектах класса «эконом» и «комфорт» таких квартир практически нет. А вот близкие к «бизнесу» объекты включают, как правило, крупноплощадные квартиры свободной планировки с возможностью формирования четырех и более комнат в них.

Аналогичная ситуация сохраняется и на вторичном рынке. Многокомнатные квартиры здесь самые дорогостоящие — 51,57 тысяч рублей за квадратный метр. Также, все больше объектов встречается в домах повышенных классов комфортности — «элита» и «бизнес». Квартиры класса «эконом» за счет невысокой площадности оказывают небольшое влияние на средневзвешенную цену на рынке квартир, в отличие от более масштабных объектов в более высококлассных домах.

На первичном рынке одно-, двух- и трехкомнатные квартиры оказались очень близки по средней удельной цене. Анализируя структуру ценообразующих факторов квартир в многоквартирных домах-новостройках, можно отметить, что в большей степени на цену объекта влияют пространственные и параметрические свойства объекта, такие как этаж, планировка, виды из окон и т. д., что и формирует различие удельной цены квартир, в то время как влияние площади на удельную цену (за 1 кв.м) не особо велико.

На вторичном рынке различие в удельной цене квартир более ощутимо, чем на первичном. Формирование ценовых показателей здесь ведется в большей степени исторически, в то время как цены в новостройках устанавливаются застройщиками. При этом историческое деление на 1-, 2-, 3‑и многокомнатные квартиры здесь играет определяющую роль при выборе квартиры, что отражается на ценах объектов. Самые популярные однокомнатные квартиры обладают самым высоким уровнем удельных цен (исключая многокомнатные). Двухкомнатные квартиры пользуются меньшим спросом на рынке, что отражается и на количестве — их больше всего на вторичке, за счет чего удельная цена среди таких квартир самая низкая. А вот трехкомнатные зачастую становятся объектом выполнения высококачественных ремонтов, за счет чего фактор «отделки» оказывает большую роль на удельную цену объекта, в том числе среднюю по городу. Именно поэтому «трешки» имеют достаточно высокий уровень средней цены, близкий к «однушкам».

Хочется отметить также, что расстановка сил среди объектов различной комнатности, как в части соотношений долей на рынке, так и в части ценовых характеристик, не претерпела существенных изменений за прошедший год. Ценовые показатели снижаются в соответствии с общими тенденциями динамики развития рынка, однако, места в раскладке остаются прежними.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Аналитика. Индексы цен и обзоры журнала Недвижимость». http://omskrielt.com/analytics/index/.

Cтатья подготовлена специалистами ООО «ОМЭКС»