Нас ждут перемены, а пока… все без изменений

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец августа 2016 года. Разберемся со структурой и динамикой цен предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец августа 2016 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу опустилась на 80 руб./кв.м (-0,2%) за месяц и составляет 40 620 руб./кв.м (+/–250). Поскольку изменения цены за месяц меньше погрешности — 250 руб./кв.м, или 0,6%, т. е. по правилам статистики говорим, что средняя цена новостроек за месяц практически не изменилась. С начала года снижение цены составляет 330 руб./кв.м (-0,8%). Цена стала на 3,0% больше цены годичной давности. Т. е. за год прибавили в цене 1 260 руб./кв. м.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец августа 2016 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 45 120 руб./кв.м (+/-290). За месяц цена несколько прибавила — на 140 руб. (+0,3%). Коррекция цены меньше вероятности ошибки, которая равна 290 рублей, или 0,6%, т. е. средние цены значительных изменений не претерпели. Цена «квадрата б/у» на 1 530 рублей (3,3%) ниже значения, отмеченного в начале года, и на 4,8% меньше, чем год назад. Т. е. за год удешевление составило 2 290 руб./кв. м.

Цены «на паузе»

В августе 2016 года тенденция к снижению показала резкое торможение, что отразилось на незначительном изменении цен на первичном рынке (всего 0,2% в сторону понижения) и также незначительном, но росте цен на вторичном рынке (+0,3%).

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион» (ИД «Премьер») по состоянию на 29 августа 2016 года квартиры на первичном рынке предлагают в среднем по 40 620 рублей (с погрешностью вычислений +/-250) за «квадрат», цена готового жилья достигает 45 120 рублей за квадратный метр (с погрешностью +/-290).

Структура рынка такова, что на сегодняшний день доля первичного рынка в общей выборке объектов почти в три раза меньше, чем вторичный рынок. Но на сегодняшний день, учитывая общую экономическую и политическую ситуацию, рынок не готов поглотить предлагаемые объемы. Поэтому постепенно мы видим небольшое, но снижение предложения. Так, за год, с августа 2015 по август 2016, объем первичного рынка снизился почти на 20% в основном за счет торможения объемов заявленного строительства.

По мнению аналитика рынка недвижимости Светланы Таруты, на сегодняшний день на довольно высоком уровне сохраняются количественные показатели предложений как на первичном, так и на вторичном рынке: «Обширный объем новостроек поддерживается за счет проектов, заложенных в докризисный период, этого запаса хватит еще на ближайшие полгода-год, а обилие предложения в свою очередь будет понемногу снижать цены».

Количественно рынок в августе показал небольшой прирост: в среднем на 7% на первичном рынке и на 2,5% на вторичном рынке. При этом на рынке не отмечено появления новых проектов, а имеющийся прирост произошел за счет выброса оферт о продаже в уже заявленных ранее строящихся объектах.

При этом застройщики, особенно работающие в столичных регионах, в конце лета отметили существенный всплеск спроса на рынке новостроек, а во второй половине года ожидается, что рост сезонной деловой активности даст хороший толчок для развития спроса, как потенциального, так и удовлетворенного.

Регионы, как правило, с небольшим отставанием, но все же следуют по пути развития столичных рынков недвижимости, а значит и в Омском регионе можно ожидать хотя бы небольшой, но волны оживления.

Есть спрос — есть предложения

Разберемся со структурой предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат (график 3). Доли одно- и двухкомнатных квартир сопоставимы с небольшим перевесом в пользу «двушек». То есть каждому из этих вариантов комнат принадлежит чуть больше трети рынка. Трехкомнатных квартир ощутимо меньше — всего 25,9%, в то время как многокомнатных квартир отмечается меньше трех процентов — 2,9%.

Первичный рынок вполне однозначен в формировании приоритетов среди застройщиков. Основную массу составляют однокомнатные (40,8%) и двухкомнатные квартиры (40,0%). При этом доля «трешек» составляет менее 1/5 или, если быть точным, 18,7%. Что касается многокомнатных квартир, то специалисты, работающие на первичном рынке, заявляют, что подобрать для клиента четырехкомнатную квартиру, которых на рынке всего 0,5%, отвечающую всем требованиям, предъявляемым покупателем, достаточно сложно, а большинство объектов в этой части рынка не имеют внутренних планировок и ограничены только наружными стенами и колоннами.

Формирующиеся под платежеспособный спрос проекты новостроек с преобладанием «однушек» и «двушек», безусловно, являются примером того, что спрос рождает предложение. Да и с точки зрения экономической целесообразности застройщикам выгоднее предложить квартиру меньшей квадратуры при большей удельной цене (за 1 кв. м.). Однако эксперты рынка недвижимости давно высказывают опасения, что рынок однокомнатных квартир уже в ближайшее десятилетие будет перенасыщен предложением, а смена демографической обстановки в стране в последнее время приведет к существенному падению спроса на такие объекты. Основные категории граждан, склонные к улучшению жилищных условий, будут направлять свой взгляд в сторону более площадных квартир (трех- или четырехкомнатных), к чему строящиеся в настоящее время объекты по разработанным типовым проектам окажутся не готовы, и потребуется формирование новых проектов.

Вторичный рынок в большей степени содержит предложения многокомнатных квартир. Здесь их 3,7%. Однако большинство предлагаемых объектов отнесено к классу «эконом», а попросту говоря «хрущевки», не отвечающие современным требованиям и зачастую являющиеся скорее вынужденной мерой для большой семьи, чем желаемым улучшением жилищных условий. Единичные предложения среди многокомнатных квартир представлены в домах классов «бизнес» и «элита». При этом уровень отделки таких квартир делает их достаточно дорогостоящими и недоступными по цене большинству населения.

«Однушки» и «двушки» на вторичном рынке также близки к трети рынка, но, в отличие от первичного рынка, двухкомнатные на 4,1% опережают «однушек» по количеству. «Трешки» не сильно отстали от лидеров, но все же занимают на 3,5% меньше, чем однокомнатные квартиры.

Первичка дешевела медленнее

Рассмотрим тенденцию распределения цен в зависимости от количества комнат (график 4). Ни в структуре, ни в тенденциях ценового распределения существенных изменениях не произошло за последний год.

Самыми дешевыми остаются двухкомнатные квартиры на первичном рынке. Средняя удельная цена здесь установилась по итогам августа 2016 года на уровне 39,92 тысячи рублей за квадратный метр. Самыми дорогими являются многокомнатные квартиры на вторичном рынке. Как мы уже говорили ранее, существенное влияние здесь оказывает наличие большого количества квартир в домах классов повышенной комфортности — «элит» и «бизнес».

При этом редкие многокомнатные квартиры на первичном рынке, которых насчитывается не более 0,5% от всего объема предлагаемых новостроек, в уровне цен могут конкурировать со вторичным рынком. Так, средняя цена новых 4–5‑комнатных квартир составляет по итогам августа 45,1 тысячи рублей за квадратный метр, в то время как средняя удельная цена на вторичном рынке — 45,12 тыс.руб./кв. м., а «двушки» и «трешки» на вторичном рынке стоят и того меньше. Но, учитывая малую долю таких квартир среди всех предлагаемых новостроек, можно считать данный показатель скорее исключением из правил, чем правилом.

Безусловно, более выгодными при приобретении все же остаются объекты первичного рынка. Однако риски срыва сроков строительства, как и вероятность получить совсем не то, что ожидаешь в результате строительства, остаются достаточно великими. Поэтому средние цены все же на вторичном рынке выше.

Хочется отметить, что за период 2015–2016 годов разрыв между новостройками и готовым жильем достаточно существенно сократился. Так, в начале 2015 года мы наблюдали разницу в 15,6% в пользу вторичного рынка, что в рублевом отношении составляло 7 710 руб./кв. м. На конец августа 2016 года разрыв сократился до 10% или 4 500 рублей. Все чаще «вторичка», не отвечая потребностям современных семей, становится объектом хорошего торга при совершении сделки купли-продажи, а низкий спрос отразился на ускоренных по сравнению с новостройками темпах падения цен в кризисный период.

В ряде регионов России уже сегодня средние удельные цены на новостройки превышают цены на вторичном рынке. Это обусловлено и более обветшалым «старым» фондом, и наличием интересных для покупателей проектов новостроек, предлагаемых надежными, проверенными временем застройщиками. В совокупности эти и многие другие факторы ориентируют покупателей в сторону вложения средств в стройку, формируя тем самым ценовую политику, при которой старая добрая «вторичка» дешевле «первички».

График 1. Изменение средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске с августа 2015 г. по август 2016 г., тыс.руб./кв.м

График 2. Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с августа 2015 по август 2016 г.

График 3. Структура предложения квартир на рынке жилья Омска в зависимости от кол-ва комнат в августе 2016 г., в долях от общего кол-ва оферт

График 4. Средняя цена предложения на рынке жилой недвижимости Омска в зависимости от кол-ва комнат в августе 2016 г. (т.р./кв.м)