Разные округа — разные цены

Разные округа — разные цены

09.08.2016 12:37

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец июля 2016 года. Подробно рассмотрим ценовую ситуацию в зависимости от округа, где расположена квартира.


2016_#31_Обзор_июль_перв_нс.jpgПо данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец июля 2016 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу опустилась на 160 руб./кв.м (- 0,4%) за месяц и составляет 40570 руб./кв.м (+/-250). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 250 руб./кв.м. С начала года цена снизилась на 380 руб./кв.м (- 0,9%) и стала на 2,4% ниже цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года установился на уровне $628 и в европейской валюте €569, что по сравнению с началом 2016 года является положительной динамикой за счет изменений курса иностранной валюты.

 

2016_#31_Обзор_июль_втор_нс.jpgПо данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец июля 2016 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 45130 руб./кв.м (+/-300). За месяц цена снизилась на 240 руб./кв.м (- 0,5%), что ниже уровня вероятной ошибки, которая равна 0,6% или 300 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 1520 рублей (3,3%) ниже значения, отмеченного в начале года, и на 5,3% (2530 руб./кв.м.) меньше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу установился на уровне $698 или €633, что так же, как и на первичном рынке, за счет изменений курса валюты показывает положительную тенденцию.

 

 

Изменения на рынке

В июле 2016 года сохранилась тенденция к снижению цен, которую мы наблюдаем с 1 квартала 2015 года. При этом к отрицательной динамике склонились цены как на новостройки, так и на вторичный рынок.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион» (ИД «Премьер»), по состоянию на 25 июля 2016 года квартиры на первичном рынке предлагают в среднем по 40570 рублей (с погрешностью вычислений +/-250) за «квадрат», цена готового жилья достигает 45130 рублей за квадратный метр (с погрешностью +/-300).

Динамический ряд цен на первичном и вторичном рынках недвижимости последние полгода сохраняет планомерный спад. При этом за последнее время профессионалы рынка недвижимости отмечают небольшой рост активности на рынке, который объясняется адаптацией участников рынка недвижимости к сложившимся условиям.

По мнению президента НП «Омский союз риэлторов» Вячеслава Горюнова: «В первом полугодии 2016 года отмечается тенденция к адаптации как профессиональных участников рынка недвижимости, так и потребителей наших услуг, к имеющимся реалиям. Созданная «новая реальность» рынка недвижимости заставляет каждый раз играть по ситуации, учитывая уникальные особенности каждого объекта, каждой сделки. Снижение разброса цен на рынке с большей точностью позиционирует объект недвижимости с точки зрения рыночной стоимости, снижая уровень субъективной оценки продавца, тем самым привлекая потенциальных покупателей к объекту, соответствующему их ожиданиям как по цене, так и по качеству объекта».

При этом достаточно ожидаемой становится и реакция банков на произошедшие изменения на рынке— с 1 августа отмечено снижение ставок по ипотечным кредитам в крупнейших кредитных организациях.

 

Постоянство структуры предложения

Рассмотрим, как меняются цены в зависимости от местоположения, т.е. по округам города. Начнем со структуры предложения на рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома (график 3). За последние годы структура рынка существенных изменений не претерпела. Кировский округ остался самым «застраиваемым».

24% всех объявлений рынка в системе мультилистинга www.omskrielt.com представлено с пометкой «Кировский округ». Освоение в последнее десятилетие свободных площадок как в центральной, так и в окраинных районах левобережной части города привело к появлению все большего и большего количества строительных площадок, которые пополняют первичный рынок, а затем с течением времени и вторичный рынок. Однако развитие строительства бывших промышленных зон в Советском округе привело к тому, что на первичном рынке сместился лидер в сторону северной части правобережья Омска. Хотя уверенное второе место остается за Кировским округом на первичном рынке с 26% доли рынка и место среди тройки лидеров на вторичном рынке (23%).

Центральный округ занимает чуть меньше четверти всего рынка (23%). При этом как на первичном рынке, так и на вторичном он представлен 23 процентами, Количество возводимых объектов в Центральном округе Омска в основном представлено объектами на окраине, но точечно можно встретить и объекты в центре города, преимущественно класса повышенной комфортности. Что же касается вторичного рынка — Центральный наравне с Кировским и Ленинским округами входит в тройку лидеров.

Советский округ в целом по городу отличился объемом в 21% предложений. На первичном рынке отмечено 30% предложений и 1е место в рейтинге округов по количеству объектовновостроек. На вторичном рынке доля Советского округа ниже — 19%. Количество стройплощадок в Советском округе приросло за счет большого количества домов на застраиваемых территориях заводов вдоль крупной транспортной магистрали — Красного Пути. Вторичный рынок преобладает постройками 50–60х годов, преимущественно класса «эконом».

Октябрьский округ стал наименьшим по доле, занимаемой рынком, как в целом по городу, так и среди первичных и вторичных рынков. Новостроек здесь продается всего 6% рынка. На вторичном рынке округ занимает долю 12%. В настоящее время существенного оживления в округе за счет крупных строительных площадок не ожидается.

Освоение территории Московки2 вывело Ленинский округ по количеству предлагаемых новостроек в тройку лидеров. В долях — Ленинский сопоставим с Кировским и Центральным округами на вторичном и удерживает предпоследнее место по доле новостроек на рынке (14%).

 

Цены на новостройки стабильны

Рассмотрим ценовой рейтинг районов города (график 4). Среди новостроек в авангарде, как обычно, новостройки Центрального округа. Здесь квадратный метр на 6% дороже среднегородского значения и предлагается по 43 тысяч 200 рублей за каждый квадратный метр.

На втором месте — новостройки Октябрьского округа с ценой ближе к среднегородскому значению в 41 тысячу 800 рублей. Цены в округе остались практически неизменны на протяжении года.

На третьем месте — новостройки Советского округа с ценой в 41 тысячу 700 рублей за квадратный метр за счет расположения большого количества стройплощадок в приближении к центральной части города (в районе ул. Красный Путь).

В Кировском округе средняя цена установилась на уровне 39 тысяч 500 рублей и привела округ на 4 место в рейтинге, сдвинув на одну позицию вниз.

В Ленинском округе новостройки преимущественно экономкласса показывают наименьший уровень средних цен — 35 тысяч 800 рублей за 1 кв.м.

В целом ситуация на первичном рынке склонна к смене позиций в рейтинге цен среди округов за счет появления новых объектов, в особенности при комплексном освоении территории, которое формирует существенный рост количества оферт.

 

На «вторичке» всё повторяется

За последний год не произошло изменений в ценовом рейтинге округов города. Лидерство традиционно сохраняет за собой Центральный округ с максимальной ценой в 52 тысячи рублей за/кв.м., что на 15% выше среднегородского значения.

На второе место поднялся Кировский округ с удельной ценой в 44 тыс.800 руб. за 1 «квадрат», при этом существенное пополнение рынка происходит за счет бывших новостроек с учетом произведенных отделочных работ, стоимость которых значительно превышает стоимость объектов более ранних периодов застройки (хрущевки, ленинградки и т.д.).

В Ленинском округе средняя цена квадратного метра составила по итогам июля 2016 года 42 тысячи рублей с серединной позицией в рейтинге.

Второй с конца в ценовом рейтинге в начале второго полугодия текущего года Октябрьский округ. Средняя цена 1 кв.м здесь составила 40 тысяч 700 рублей.

Последним в этом ценовом рейтинге стал Советский административный округ, сместившись с третьего места.

2016_#31_Обзор_июль_гр1_нс.jpg


2016_#31_Обзор_июль_гр2_нс.jpg


2016_#31_Обзор_июль_гр3_нс.jpg


2016_#31_Обзор_июль_гр4_нс.jpg


За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com.

 

Материал подготовлен аналитиками компании «ОМЭКС»

http://omskrielt.com/analytics/index/


ОМСКРИЭЛТ.КОМ

Ваш комментарий

Имя*
Email
Сообщение*
CAPTCHA


Заказать бесплатный звонок
Ваше имя, Компания Телефон