Разные округа — разные цены

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец июля 2016 года. Подробно рассмотрим ценовую ситуацию в зависимости от округа, где расположена квартира.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец июля 2016 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу опустилась на 160 руб./кв.м (- 0,4%) за месяц и составляет 40 570 руб./кв.м (+/-250). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 250 руб./кв.м. С начала года цена снизилась на 380 руб./кв.м (- 0,9%) и стала на 2,4% ниже цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года установился на уровне $628 и в европейской валюте €569, что по сравнению с началом 2016 года является положительной динамикой за счет изменений курса иностранной валюты.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец июля 2016 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 45 130 руб./кв.м (+/-300). За месяц цена снизилась на 240 руб./кв.м (- 0,5%), что ниже уровня вероятной ошибки, которая равна 0,6% или 300 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 1 520 рублей (3,3%) ниже значения, отмеченного в начале года, и на 5,3% (2 530 руб./кв.м.) меньше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу установился на уровне $698 или €633, что так же, как и на первичном рынке, за счет изменений курса валюты показывает положительную тенденцию.

Изменения на рынке

В июле 2016 года сохранилась тенденция к снижению цен, которую мы наблюдаем с 1 квартала 2015 года. При этом к отрицательной динамике склонились цены как на новостройки, так и на вторичный рынок.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион» (ИД «Премьер»), по состоянию на 25 июля 2016 года квартиры на первичном рынке предлагают в среднем по 40 570 рублей (с погрешностью вычислений +/-250) за «квадрат», цена готового жилья достигает 45 130 рублей за квадратный метр (с погрешностью +/-300).

Динамический ряд цен на первичном и вторичном рынках недвижимости последние полгода сохраняет планомерный спад. При этом за последнее время профессионалы рынка недвижимости отмечают небольшой рост активности на рынке, который объясняется адаптацией участников рынка недвижимости к сложившимся условиям.

По мнению президента НП «Омский союз риэлторов» Вячеслава Горюнова: «В первом полугодии 2016 года отмечается тенденция к адаптации как профессиональных участников рынка недвижимости, так и потребителей наших услуг, к имеющимся реалиям. Созданная «новая реальность» рынка недвижимости заставляет каждый раз играть по ситуации, учитывая уникальные особенности каждого объекта, каждой сделки. Снижение разброса цен на рынке с большей точностью позиционирует объект недвижимости с точки зрения рыночной стоимости, снижая уровень субъективной оценки продавца, тем самым привлекая потенциальных покупателей к объекту, соответствующему их ожиданиям как по цене, так и по качеству объекта».

При этом достаточно ожидаемой становится и реакция банков на произошедшие изменения на рынке — с 1 августа отмечено снижение ставок по ипотечным кредитам в крупнейших кредитных организациях.

Постоянство структуры предложения

Рассмотрим, как меняются цены в зависимости от местоположения, т. е. по округам города. Начнем со структуры предложения на рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома (график 3). За последние годы структура рынка существенных изменений не претерпела. Кировский округ остался самым «застраиваемым».

24% всех объявлений рынка в системе мультилистинга www.omskrielt.com представлено с пометкой «Кировский округ». Освоение в последнее десятилетие свободных площадок как в центральной, так и в окраинных районах левобережной части города привело к появлению все большего и большего количества строительных площадок, которые пополняют первичный рынок, а затем с течением времени и вторичный рынок. Однако развитие строительства бывших промышленных зон в Советском округе привело к тому, что на первичном рынке сместился лидер в сторону северной части правобережья Омска. Хотя уверенное второе место остается за Кировским округом на первичном рынке с 26% доли рынка и место среди тройки лидеров на вторичном рынке (23%).

Центральный округ занимает чуть меньше четверти всего рынка (23%). При этом как на первичном рынке, так и на вторичном он представлен 23 процентами, Количество возводимых объектов в Центральном округе Омска в основном представлено объектами на окраине, но точечно можно встретить и объекты в центре города, преимущественно класса повышенной комфортности. Что же касается вторичного рынка — Центральный наравне с Кировским и Ленинским округами входит в тройку лидеров.

Советский округ в целом по городу отличился объемом в 21% предложений. На первичном рынке отмечено 30% предложений и 1‑е место в рейтинге округов по количеству объектов‑новостроек. На вторичном рынке доля Советского округа ниже — 19%. Количество стройплощадок в Советском округе приросло за счет большого количества домов на застраиваемых территориях заводов вдоль крупной транспортной магистрали — Красного Пути. Вторичный рынок преобладает постройками 50–60‑х годов, преимущественно класса «эконом».

Октябрьский округ стал наименьшим по доле, занимаемой рынком, как в целом по городу, так и среди первичных и вторичных рынков. Новостроек здесь продается всего 6% рынка. На вторичном рынке округ занимает долю 12%. В настоящее время существенного оживления в округе за счет крупных строительных площадок не ожидается.

Освоение территории Московки‑2 вывело Ленинский округ по количеству предлагаемых новостроек в тройку лидеров. В долях — Ленинский сопоставим с Кировским и Центральным округами на вторичном и удерживает предпоследнее место по доле новостроек на рынке (14%).

Цены на новостройки стабильны

Рассмотрим ценовой рейтинг районов города (график 4). Среди новостроек в авангарде, как обычно, новостройки Центрального округа. Здесь квадратный метр на 6% дороже среднегородского значения и предлагается по 43 тысяч 200 рублей за каждый квадратный метр.

На втором месте — новостройки Октябрьского округа с ценой ближе к среднегородскому значению в 41 тысячу 800 рублей. Цены в округе остались практически неизменны на протяжении года.

На третьем месте — новостройки Советского округа с ценой в 41 тысячу 700 рублей за квадратный метр за счет расположения большого количества стройплощадок в приближении к центральной части города (в районе ул. Красный Путь).

В Кировском округе средняя цена установилась на уровне 39 тысяч 500 рублей и привела округ на 4 место в рейтинге, сдвинув на одну позицию вниз.

В Ленинском округе новостройки преимущественно экономкласса показывают наименьший уровень средних цен — 35 тысяч 800 рублей за 1 кв. м.

В целом ситуация на первичном рынке склонна к смене позиций в рейтинге цен среди округов за счет появления новых объектов, в особенности при комплексном освоении территории, которое формирует существенный рост количества оферт.

На «вторичке» всё повторяется

За последний год не произошло изменений в ценовом рейтинге округов города. Лидерство традиционно сохраняет за собой Центральный округ с максимальной ценой в 52 тысячи рублей за/кв. м., что на 15% выше среднегородского значения.

На второе место поднялся Кировский округ с удельной ценой в 44 тыс.800 руб. за 1 «квадрат», при этом существенное пополнение рынка происходит за счет бывших новостроек с учетом произведенных отделочных работ, стоимость которых значительно превышает стоимость объектов более ранних периодов застройки (хрущевки, ленинградки и т. д.).

В Ленинском округе средняя цена квадратного метра составила по итогам июля 2016 года 42 тысячи рублей с серединной позицией в рейтинге.

Второй с конца в ценовом рейтинге в начале второго полугодия текущего года Октябрьский округ. Средняя цена 1 кв. м здесь составила 40 тысяч 700 рублей.

Последним в этом ценовом рейтинге стал Советский административный округ, сместившись с третьего места.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com.

Материал подготовлен аналитиками компании «ОМЭКС»

http://omskrielt.com/analytics/index/