За какую цену продается и как покупается

11.07.2016 10:16

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города Омска на конец июня 2016 года.


индекс первички_27.jpgПо данным журнала «Недвижимость Новый адрес», на конец июня 2016 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 70 руб./кв.м (0,2%) за месяц и составляет 40730 руб./кв.м (±260). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 260 руб./кв.   м. С начала года цена снизилась на 220 руб./кв.м (0,5%) и стала на 1,8% ниже цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подешевел на 6,7% до $622 и в европейской валюте на 5,5% до €561. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.



индекс вторичкии_27.jpgПо данным журнала «Недвижимость Новый адрес», на конец июня 2016 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 45370 руб./кв.м (±300). За месяц снижение цены составило 570 руб./кв.м (-1,2%). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,6% или 300 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 1280 рублей (2,7%) ниже значения, отмеченного в начале года и на 5,1% меньше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года опустился на 4,3% до $692 и на 3,1% до €624.


Спад продолжается

На конец июня средняя цена 1 кв.м на первичном рынке достигла отметки в 40 тысяч 730 рублей, что на 4 тысячи 640 рублей ниже, чем на вторичном рынке. При этом вторичный рынок показывает более устойчивую тенденцию к снижению, чем рынок первичный. В связи с этим разрыв между первичным и вторичным рынком постепенно сокращается и с начала года он снизился на 19% (с 5  700 руб./кв.   м. до 4   640 руб./кв.м).

По мнению экспертов из различных регионов, первичный рынок, вероятнее всего, прекратит снижение уже в ближайшее время, что может еще больше сократить разницу между ценовыми показателями первичного и вторичного рынков.

Структура рынка такова, что вторичный рынок более чем на 60% состоит из объектов, расположенных в домах класса «эконом», в то время как первичный все больше предлагает жилье класса «комфорт» — на сегодняший день оферт о продаже квартир в «комфорт-классе» более 70% всего рынка. Повышение качественного уровня проживания граждан, безусловно, отражается и на уменьшение разницы между средними ценами «первички» и «вторички».

В июне было зафиксировано небольшое повышение (на 0,2 процента) средней по городу цены квадратного метра «первички». Колебания цен для первичного рынка являются вполне объяснимым явлением — различные этапы строительства сопровождаются различным уровнем цен. Разница между «нулевым циклом» строительства и объектом непосредственно перед сдачей в эксплуатацию может достигать 20–30%. В связи с активной фазой строительства в летний период небольшие скачки цен в сторону роста являются нормой даже при падающем рынке.

С начала 2016 года первичный рынок все же показал снижение. За первое полугодие средняя цена на новостройки опустилась на 220 руб./кв.  м. или 0,5%. Вторичный рынок показывает более активное снижение — с начала года цена опустилась на 1  280 руб./кв.м или 2,7%. Только за июнь произошло падение на 570 руб./кв.м (1,2%).

Летний период, как правило, является «тихим». Время отпусков снижает количество сделок с недвижимостью, оставляя их на более активный осенний сезон. Росреестр по Омской области ежемесячно публикует количество сделок с недвижимостью, благодаря чему можно отследить динамику изменения движения прав на недвижимость. В июне по большинству позиций сохранились показатели уровня мая 2016 года. Так, общее количество зарегистрированных прав снизилось всего на 1%, зарегистрированных прав на жилую недвижимость стало чуть больше — на 0,6%, зарегистрированных ипотечных сделок также стало больше на 0,6%. Как мы видим, изменения довольно незначительны по сравнению с маем 2016 года, учитывая, что в мае произошло снижение по сравнению с мартом-апрелем за счет большого количества праздничных дней (майских каникул).


Ипотека стабильна. Ставки падают

Количество уникальных объявлений в журнале «Недвижимость Новый адрес» по продаже квартир в многоквартирных домах достигло уровня почти в 12 тысяч оферт. Количественные показатели рынка на протяжении последних месяцев постепенно снижаются, как и количество участников рынка. За последний год агентств недвижимости, представляющих оферты, стало почти на 20% меньше, а количество предлагаемых объектов на рынке квартир в многоквартирных домах сократилось почти на 18,5%.

По мнению специалистов омского рынка недвижимости, на сегодняшний день основной двигающей силой на рынке все-таки остается ипотечное кредитование, особенно когда вопрос идет о приобретении первого жилья. При этом обменные варианты, которые также в большой доле присутствуют на рынке, все же сохраняют тенденцию приобретения за счет собственных накоплений граждан.

По данным портала http://www.sravni.ru/по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снизит ставку по ипотеке, привязанную к инфляции, до 10,16%. Речь идет о программе «Переменная ставка», согласно которой АИЖК ежеквартально пересчитывает ставку по ипотеке в зависимости от индекса потребительских цен на товары и услуги в стране.

Ставка складывается из инфляции в годовом выражении за три месяца и надбавки в 4,9%. Ежемесячный платеж при изменении этого показателя остается прежним, а вот срок кредита либо уменьшается, либо увеличивается.

В первом квартале переменная ставка была установлена на уровне 13,2% годовых, во втором квартале — 14,41%. Неудивительно, что за полгода такой жилищный кредит оформили, как пишет газета «Ведомости», всего 10 человек. Однако с 1 июля стоимость ипотеки для них и для новых заемщиков может снизиться до 10,16%, рассказал изданию представитель АИЖК.

По состоянию на 13 июня средняя процентная ставка по кредитам на покупку недвижимости согласно индексу Банки.ру снизилась до 14,41% годовых.

В частности, средняя ставка по программам, предназначенным для покупки квартир на вторичном рынке недвижимости, уменьшилась на 0,1 процентного пункта и составляет 14,73% годовых, а по кредитам на приобретение строящихся квартир упала на 0,11 п.  п. до 13,23% годовых.

Также, по мнению экспертов, ипотечные ставки продолжат снижаться, а банки начинают активно соперничать в выгодности условий предоставления кредитов. Тем не менее количество зарегистрированных сделок по ипотеке остается на среднем уровне в районе 2,5 тысяч записей в месяц на протяжении 2015–2016 года с небольшими колебаниями, в зависимости от сезонности и количества рабочих дней в месяце.


Тенденция к снижению

На графике 3 отражена динамика изменения цен на первичном рынке жилой недвижимости, а также тенденции ежемесячных индексов прироста цен новостроек. В период 2014–1 квартал 2015 года на рынке преимущественно наблюдались индексы изменения цен со знаком «плюс». В свою очередь положительной тенденции способствовало развитие рынка недвижимости. За 2014 год мы отмечали рост предложений о продаже квартир в новостройках на 40%. Однако конец 2014 года, ставший переломным для экономики в целом, получил отголоски в виде отрицательных индексов роста цен на первичном рынке лишь к середине 2015 года. На протяжении последнего года наблюдаются постоянные колебания цен в положительную и отрицательную сторону, что приводит к общему падению цены за год на 1,8%.

На графике 4 можно увидеть динамику изменения цен на вторичном рынке жилья Омска. Вторичный рынок более устойчив в своем развитии — сложившиеся тенденции более однозначны, чем на первичном. Уверенный рост наблюдался вплоть до начала 2015 года, когда внешнеполитические и экономические изменения оказали существенное влияние на дальнейшее развитие не только на рынок недвижимости, но и на рынок труда, банковскую и другие сферы экономической деятельности. Колебания в самый пик неоднозначности на рынке выглядят довольно существенно, однако амплитуда колебаний по мере стабилизации общей ситуации на рынке снижается.

гр.1_27.jpg

гр.2_27.jpg

гр.3_27.jpg

019_034_273.jpg

 

Cтатья подготовлена специалистами ООО "ОМЭКС"

http://omskrielt.com/analytics/index/


ОМСКРИЭЛТ.КОМ

Ваш комментарий

Имя*
Email
Сообщение*
CAPTCHA


Заказать бесплатный звонок
Ваше имя, Компания Телефон