Нас ждут перемены, а пока… все без изменений

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец мая 2016 года. Разберемся со структурой и динамикой цен предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец мая 2016 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу опустилась за месяц на 100 руб./кв.м (–0,2%) и составляет 40 470 руб./кв.м (+/–250). Поскольку изменения цены за месяц ниже уровня погрешности — 250 руб./кв.м или 0,6%, т. е. по правилам статистики говорим, что средняя цена новостроек за месяц изменилась незначительно. С начала года увеличение цены составляет –480 руб./кв.м (-1,2%). Цена стала на 4,3% меньше цены годичной давности. Т. е. за год новостройки подешевели на 1 810 руб. за квадратный метр. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подорожал на 3,9% до $605 и в европейской валюте до €543, поднявшись на 1,9%. Это объясняется колебаниями курса национальной валюты.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец мая 2016 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 45 290 руб./кв.м (+/–290). За месяц цена немного выросла — на 170 руб./кв.м (+0,4%). Коррекция цены меньше вероятности ошибки, которая равна 290 рублей или 0,6%, т. е. средние цены значительных изменений не претерпели. Цена «квадрата б/у» на 1 360 рублей (2,9%) ниже значения, отмеченного в начале года и на 6,8% меньше, чем год назад. Т. е. за год удешевление составило 3 280 рублей. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года поднялся на 2,0% до $677 и на 0,5% до €607.

Немного официальной статистики

Май с его каникулами в первой декаде месяца традиционно показывает снижение объемов сделок. Официальная статистика Росреестра о количестве зарегистрированных прав, ограничений (обременений) на недвижимое имущество и сделок с ним показала, что количество сделок с жилыми помещениями в мае упало на 9,3% по сравнению с апрелем 2016 года и на 3% по сравнению с маем 2015 года.

Рынок ипотечного кредитования в мае просел на 5,6%. При этом более чем на четверть вырос объем зарегистрированных ипотечных сделок по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Тогда процентные ставки по ипотечным кредитам после резкого скачка конца 2014 — начала 2015 года (максимальная ставка в январе 2015 года достигала 19,68%) только начали плавное снижение и в мае 2015 года достигли среднего показателя в 15,90%, что на 2,38% выше, чем в мае текущего 2016 года.

Несмотря на меры государственной поддержки первичного рынка (программа действует на приобретение квартир на первичном рынке на условиях Договора долевого участия в рамках 214‑ФЗ), в Омском регионе продолжается снижение зарегистрированных сделок в долевом строительстве. В мае 2016 года таких сделок стало меньше, чем в апреле на 8,7% и на 61% меньше, чем год назад — в мае 2015 года. В количественном отношении снижение произошло с 810 зарегистрированных договоров в 2015 году до 313 в 2016 г.

Рынок покупателя

Реагируя на снижающийся платежеспособный спрос, о котором можно судить по снижению сделок на рынке жилья Омска и Омской области, продолжают опускаться и цены на рынке. При этом снижение становится более замедленным по сравнению со вторым полугодием 2015 года, когда ежемесячные индексы достигали минус 2%. Первичный рынок показал в мае совсем незначительный спад на уровне 0,2% (или 100 руб./кв.м), вторичный же в мае даже показал небольшое повышение, которое также ниже уровня погрешности и может быть отнесено к незначительным изменениям. Тенденции развития цен на рынке таковы, что первичный рынок повторяет динамические изменения вторичного с отставанием. Так, снижение средних цен квартир «б/у» началось в марте 2015 года, в то время как новостройки повторили эту тенденцию только спустя почти два квартала. Таким образом, анализируя ретроспективу за последние 5 лет, можно сказать, что первичный рынок вернулся к ценам декабря 2013 года, а вторичный рынок снизился на уровень цен января 2013 года.

Отмеченная статистика представляет собой мониторинг цен предложения на рынке. На сегодняшний день активным участником рынка в рамках сделок с недвижимостью кроме продавца и покупателя становится торг. Эксперты отмечают, что средний торг на сегодняшний день находится в диапазоне 5–10%, и, учитывая текущую экономическую ситуацию, распространяется как на объекты первичного, так и на объекты вторичного рынка. Застройщики предлагают различные схемы для удобства потребителей — рассрочки, скидочные акции, дополнительные бонусы при приобретении жилья. Например, одна из омских строек сопровождается акцией «Приобрети квартиру в нашем доме и получишь сертификат в строительный гипермаркет на сумму 50 000 руб.».

Рынок, ввиду обстоятельств, становится более гибким со стороны продавца, а зачастую покупатель и вовсе диктует свои правила в процессе подготовки сделки. Особенно остро это ощущается, когда покупатель обладает 100% суммой наличных средств (не заемных ипотечных) на приобретение квартиры. Такие участники рынка получают привилегии в сравнении с ипотечными заемщиками как среди продавцов первичного, так и вторичного рынка.

Низкий уровень личных накоплений населения существенно влияет на ситуацию с улучшением жилищных условий. Желающие переехать, например, из «двушки» в «трешку», не рискуя прибегать к мерам ипотечного кредитования, оставляют свои планы на переезд на более стабильный период.

Предложения есть, спроса мало

Разберемся со структурой предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат (график 3). Доли одно- и двухкомнатных квартир в целом на рынке жилья практически равны с небольшим перевесом «двушек». То есть каждому из этих вариантов комнат принадлежит чуть больше трети рынка. Трехкомнатные квартиры заняли чуть больше четверти рынка — 26%, а вот доля многокомнатных всегда невелика. В целом на Омском рынке их представлено всего 3%. При этом большая часть квартир с 4 и более комнатами сосредоточена на вторичном рынке (доля среди квартир вторички составляет 5%, в то время как среди превички — всего 1%). Общее число «крупных» квартир на рынке не превышает 430 предложений о продаже.

«Трешки» на вторичном рынке имеют более стабильное положение, чем на первичном — почти треть всего объема (32%) расположилась на квартирах в три комнаты, в то время как предлагаемые жилые дома в новостройках в меньшей степени изобилуют такими объектами (всего 17% или 612 уникальных предложения о продаже 3‑комнатных квартир).

Первичный рынок в большинстве проектов представлен одно- и двухкомнатными квартирами. Количество «трешек» во всем доме редко превышает 10–15%. Эксперты рынка утверждают, что выбрать достойный вариант трехкомнатной квартиры на первичном рынке, отвечающий всем требованиям взыскательного покупателя, достаточно проблематично ввиду малого количества предложений. Суммарно одно- и двухкомнатные квартиры занимают более восьмидесяти процентов рынка.

На вторичном рынке соотношение одно-, двух- и трехкомнатных квартир более сбалансировано и выбор варианта менее затруднителен при таком обилии среди квартир различной комнатности.

Больше всего дешевеют большекомнатные квартиры

Рассмотрим тенденцию изменения цен в зависимости от количества комнат (график 4). Если структура предложений за последний год резко изменилась, то вот в ценовой раскладке резких изменений не произошло.

На конец мая 2016 года максимальную цену в новостройках в размере 44,31 тысячи рублей за квадратный метр имеют многокомнатные квартиры. В общей стоимости квартиры, которые стоят от 2,5 миллионов рублей в доме на окраине, где забиты только сваи, до 8 миллионов рублей за возможный пентхаус в сданном доме в центральной части города.

Объясняется такая максимальная цена за квадратный метр не столько количеством комнат в квартире, сколько качеством жилья. Поскольку квартиры более высоких классов имеют большее количество комнат. И на первичном рынке предлагаются они чаще всего без отделки и свободной планировки, что удешевляет их в расчете за квадратный метр. А за счет общей площади от 90 до 200 «квадратов» они набирают общую весомость цены.

При этом за год они подешевели почти на 3 тысячи рублей за квадратный метр, сбросив 6,2% от прошлогодних цен. Всегда медленнее всех прибавлявшие в цене многокомнатные квартиры первыми начали сбрасывать цены. В основном из-за трудностей с реализацией таких объектов ввиду большой полной цены, поэтому застройщики первыми уступают таким покупателям.

А за год в квартирах с меньшим количеством комнат цены практически не изменились. Колебания цен здесь в пределах 3 процентов.

На 4,3% снизились средние цены в трехкомнатных квартирах, где на сегодня средний ценник 41,21 тысяча рублей за квадратный метр. На протяжении многих лет именно цена «трешки» была ближе всех к среднерыночной стоимости жилья первичного рынка. А сегодня удельная цена трехкомнатной квартиры сопоставима по цене за квадратный метр однокомнатной.

Самые дешевые «квадраты» в строящихся объектах, разделенных на две комнаты. Средняя цена квадратного метра в двухкомнатных квартирах 40,47 тысячи рублей, что совпадает со среднерыночной ценой за 1 кв. м.

На вторичном рынке на конец мая 2016 года ситуация несколько иная. Максимальную цену в 50,17 тысяч рублей за квадратный метр имеют многокомнатные квартиры. При этом за год они единственные из всех практически не изменились в цене (менее 1%).

Одно- и трехкомнатные квартиры примерно сопоставимы по цене и близки к уровню среднерыночных цен. При этом двухкомнатные, как и на первичном рынке, являются самыми «дешевыми» по цене квадратного метра и ниже уровня средней цены по вторичному рынку.

Самое активное удешевление цены квадратного метра произошло среди однокомнатных квартир, стоимость которых во времена ажиотажного спроса на рынке была максимально завышена и, зачастую, это было оправдано. Подешевели «однушки» за год на 10,5%. «Двушки» и «трешки» снизились на 5,2% и 4,5% в минус соответственно.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Аналитика. Индексы цен и обзоры журнала Недвижимость Новый Адрес 55 Регион». http://omskrielt.com/analytics/index/.

Материал подготовлен аналитиками компании «ОМЭКС»

http://omskrielt.com/analytics/index/