В разных округах — разные цены

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец апреля 2016 года. Подробно рассмотрим ценовую ситуацию в зависимости от округа, где расположена квартира.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес», на конец апреля 2016 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу опустилась на 150 руб./кв.м за месяц и составляет 40 630 руб./кв.м. Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 250 руб./кв.м. С начала года цена опустилась на 320 руб./кв.м (– 0,8%) и стала на 4,7% ниже цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подорожал на 5,3% до $614 и в европейской валюте до €544, увеличившись на 2,3%. Это объясняется изменением курса валют.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес», на конец апреля 2016 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 45 300 руб./кв.м. За месяц отрицательный прирост цены составил 1 010 руб./кв.м (– 2,2%). Эти изменения меньше вероятности ошибки, которая равна 0,6% или 280 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 1 350 рублей (2,9%) ниже значения, отмеченного в начале года, и на 7,2% меньше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года вырос на 3% до $684 и на 0,2% до €606 за счет изменения курса валют.

Продолжается снижение цен

В апреле 2016 года тенденция к общему снижению цен наблюдается также волнообразно, как и в течение всего 2015 (еженедельно колебания происходят как в большую, так и в меньшую сторону), однако общую тенденцию можно отследить по итоговым ежемесячным цифрам и по изменению цены с начала года. За последний месяц на первичном рынке отмечено снижение удельной цены на 0,4% (данное изменение можно считать несущественным, поскольку не превышает уровня погрешности, хотя с учетом системного наблюдения все же можно отметить общую тенденцию к снижению), на вторичном рынке отмечен также отрицательный прирост за месяц — минус 2,2%, что является довольно существенным по сравнению с уровнем погрешности, отмеченным на уровне 0,6%.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес – 55 Регион» (ИД «Премьер») по состоянию на 25 апреля 2016 года квартиры на первичном рынке предлагают в среднем по 40 630 рублей за «квадрат», цена готового жилья достигает 45 300 рублей за квадратный метр (график 1). За месяц цена одного квадратного метра жилья на первичном рынке снизилась на 150 рублей (– 0,4%) и с начала года упала на 320 рублей (– 0,8%). Средневзвешенная цена ниже уровня апреля 2015 года на 4,7% (– 2 020 рублей за квадратный метр). На вторичном рынке за месяц произошло снижение цены квадратного метра на 1 010 рублей или 2,2%. С начала года падение цены на готовое жилье гораздо более ощутимо — 2,9%, что в рублях составляет 1 350 руб. По сравнению с апрелем 2015 года средняя цена 1 квадратного метра снизилась на 3 520 рублей или 7,2%.

Постоянство структуры предложения

Рассмотрим, как меняются цены в зависимости от местоположения, т. е. по округам города. Начнем со структуры предложения на рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома (график 3). За последние годы структура рынка существенных изменений не претерпела. Кировский округ остался самым «застраиваемым».

28% всех объявлений рынка в системе мультилистинга www.omskrielt.com представлено с пометкой «Кировский округ». Освоение множества «пустырей» на левом берегу Иртыша привело к появлению все большего и большего количества строительных площадок, и, как следствие, обилие вариантов для сделок с квартирами. Поэтому на первичном рынке Кировский округ занимает лидирующую позицию — 31% объявлений о продаже новых квартиры и чуть больше четверти (26%) на вторичном рынке.

Центральный округ занимает чуть меньше четверти всего рынка (24%). При этом на первичном рынке он представлен 20 процентами, а на вторичном рынке 26%. Количество возводимых объектов в Центральном округе Омска в основном представлено объектами на окраине, но точечно можно встретить и объекты в центре города, преимущественно класса повышенной комфортности. Что же касается вторичного рынка — Кировский и Центральный округа сравнялись по объему долей рынка.

Советский округ в целом по городу отличился объемом в 23% предложений. На первичном рынке отмечено 27% предложений и 2‑е место в рейтинге округов по количеству объектов на «первичке». На вторичном рынке доля Советского округа чуть ниже — 21%. Количество стройплощадок в Советском округе приросло за счет большого количество домов на застраиваемых территориях заводов вдоль крупной транспортной магистрали — Красного Пути (территории Сибзавода и Судоремонтного завода, что расположены на границе с Центральным и АО и близки к центру города). Вторичный рынок преобладает постройками 50–60‑х годов, преимущественно класса «эконом».

Октябрьский округ начинает постепенно сдавать позиции за счет сдачи в эксплуатацию домов в крупном микрорайоне застройки в районе Космического проспекта. На карте количество флажков в самом промышленном округе города с каждым разом снижается. При этом новостроек здесь — 8% от числа всех квартир, предлагаемых к продаже. В ближайшее время планируется организация застройки территорий ЦКБА вдоль Космического проспекта. На вторичном рынке округ занимает долю почти наравне с Ленинским округом — 13%.

Освоение территории Московки‑2 вывело Ленинский округ по количеству предлагаемых новостроек на четвертое место в рейтинге. В долях — ЛАО «перерос» Октябрьский округ на 6%. При этом осваиваемый микрорайон строится комплексно, развивая за собой окружающую инфраструктуру.

Новостройки стабильны

На первичном рынке последние полгода средние цены меняются в пределах 1%. Рассмотрим ценовой рейтинг районов города (график 4).

Среди новостроек в авангарде, как обычно, новостройки Центрального округа. Здесь квадратный метр на 8% дороже среднерыночного значения и предлагается по 44 тысячи 200 рублей за каждый квадратный метр. За год в ЦАО Омска отмечено снижение на 1,3%.

На втором месте новостройки Октябрьского округа с ценой ближе к среднегородскому значению в 42 тысячи 800 рублей. Цены в округе остались неизменны на протяжении года.

На третьем месте многочисленные новостройки Кировского округа с ценой в 39 тысяч 800 рублей за квадратный метр. «Плюс» 400 рублей с «квадрата» за год или 1,0% прироста. В Ленинском округе обилие новостроек на различных этапах строительства привело к показателю в 36 тысяч 800 рублей за 1 кв. м., что на 0,3%) ниже, чем год назад. В Советском округе средняя цена по сравнению с итогами февраля 2015 года повысилась на 0,2% до 41 тысячи 200 рублей.

На «вторичке» всё повторяется

За последний год не произошло изменений в ценовом рейтинге округов города. Лидерство традиционно сохраняет за собой Центральный округ с максимальной ценой в 52 тысячи 900 руб./кв. м., что на 13,4% выше среднегородского значения. За последний год цена в центральной части города выросла в среднем на 0,8%.

На второе место поднялся Советский округ с удельной ценой в 46 тысяч 900 рублей за 1 «квадрат», увеличившись в цене за год более, чем на три тысячи рублей или 7,8%.

В Октябрьском округе средняя цена квадратного метра составила по итогам февраля 2016 года 44 тысячи 000 рублей, что на 1,9% выше, чем год назад.

Второй с конца в ценовом рейтинге во втором месяце текущего года Кировский округ. Средняя цена 1 кв. м. здесь составила 42 тысячи 100 рублей (в сравнении с итогами февраля 2015 года цена выросла на 0,2%).

Последним в этом ценовом рейтинге стал Ленинский административный округ, сместившись за год со второго на последнее место.

Материал подготовлен аналитиками компании «ОМЭКС»

http://omskrielt.com/analytics/index/