Дороже, потому что меньше

08.04.2016 20:47

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец марта 2016 года. Определим, сколько в Омске стоит квартира с различным вариантом количества комнат.

2016_#16_Обзор_март_перв_нс.jpgПо данным журнала «Недвижимость Новый Адрес – 55 Регион», на конец марта 2016 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу снизилась на 120 руб./кв.м (- 0,3%) за месяц и составляет 40780 руб./кв.м (± 240). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 240 руб./кв.м. С начала года цена снизилась на 170 руб./кв.м (- 0,4%) и стала на 3,9% меньше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подорожал на 1,3% до $596, за счет совместного колебания валют и рублевых цен на рынке, и в европейской валюте до €534, прирост – 0,5%.

 


2016_#16_Обзор_март_втор_нс.jpgПо данным журнала «Недвижимость Новый Адрес – 55 Регион», на конец марта 2016 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 46310 руб./кв.м (± 290). За месяц отрицательный прирост цены составил 560 руб./кв.м (- 1,2%). Эти изменения выше вероятности ошибки, которая равна 0,6% или 290 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 340 рублей (0,7%) ниже значения, отмеченного в начале года, и на 5,6% меньше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года снизился на 2,5% до $677 и на 4,2% до €606.

 

 

Продолжается снижение цен

За прошедший март цены на жилье в Омске немного снизились. На первичном рынке за счет постоянных колебаний цен то в плюс, то в минус итоговый показатель за месяц снизился на 0,3%. На вторичном рынке тенденция более устойчивая, а за месяц в среднем 1 кв.м. в Омске подешевел на 1,2%, что выше уровня погрешности (вероятности расчетной ошибки). Недвижимость на вторичном рынке сохраняет преимущество в цене по сравнению с первичным на уровне 11,9%. Каждый «квадрат» вторичного жилья за год в среднем подешевел на 5,6%, в том числе на 0,7% только за 1 квартал текущего года. Средняя цена на вторичном рынке жилья по Омску снизилась до уровня в 46 тысяч 310 рублей за квадратный метр (±290 рублей) (см. график 1).

2016_#16_Обзор_март_гр1_нс.jpg

Годовое снижение цен на первичном рынке составляет 3,9%, из них 0,4% — это спад с начала 2016 года. Новостройки за месяц упали в цене всего на 0,3%, что в 2 раза меньше уровня погрешности и позволяет судить о незначительности изменений. В итоге на конец 1 квартала средневзвешенная цена на первичном рынке жилья по Омску имеет значение в 40 тысяч 780 рублей за квадратный метр (± 240 руб./кв.м).


Сохраняется тенденция падения активности на рынке

Количество предложений на рынке по продаже квартир в многоквартирных домах осталось на уровне в 13 тысяч (график 2). Последние два месяца отмечены снижением количества оферт как на первичном, так и на вторичном рынке.

2016_#16_Обзор_март_гр2_нс.jpg


По сравнению с прошлогодним мартом выбор квартир стал несколько скуднее. Снижение активности самих застройщиков — на текущий год заявленное количество проектов сократилось более чем на треть — показало уменьшение и количества оферт на первичном рынке. Вторичный рынок также испытывает трудности в связи с ухудшением общей экономической ситуации и в частности на рынке труда (рост безработицы, снижение заработных плат), что заставляет граждан приостановить улучшение жилищных условий.

По данным Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, наблюдается общая тенденция снижения активности на рынке недвижимости. Так, количество зарегистрированных прав на жилую недвижимость в феврале по сравнению со вторым месяцем 2015 года снизилось на 11%, а по сравнению с февралем 2014 года — на 10%. Если сравнить данные о зарегистрированных ипотечных сделках в феврале 2016 года и в феврале 2015 года, то увидим, что произошло падение количества сделок на 10%, а по сравнению с 2014 годом — на 21%. Более чем на треть, сравнивая последние зимние месяцы 2015 и 2016 гг., сократилось количество зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве, несмотря на меры государственной поддержки, регулирующие ставку ипотечного кредитования для первичного рынка.

Количество компаний торгующих на жилищном рынке Омска, снизилось, на сегодня их насчитывается 332. При этом средний оборот фирм-посредников около 39 эксклюзивных предложений.


Самые распространенные ценники на квартиры

Рассмотрим подробнее структуру предложения квартир, в зависимости от общей цены (график 3).

2016_#16_Обзор_март_гр3_нс.jpg


В первый месяц весны 2016 года в Омске количество сверхдоступного жилья стоимостью менее одного миллиона рублей достигает 3,1% от всех предложений рынка.

42,6% от всей недвижимости, предложенной к продаже в омском регионе, находится в ценовой категории от миллиона до двух миллионов рублей. И таких квартир почти 5 тысяч. С ценником от 2 до 3 миллионов предлагается порядка 4,5 тысяч вариантов квартир, что на весах потянет на 40,4% от общей массы.

Чуть более тысячи продаваемых сегодня квартир (9,6%) стоят от 3 до 5 миллионов рублей. Объявлений с ценой от 5 до 7 миллионов рублей более 300 строчек или 3,1% всей базы недвижимости.

Всего же на омском рынке 83 квартиры можно назвать просто дорогими, ведь они выставляются на продажу со стоимостью более 7–10 миллионов рублей. Что составляет 0,7% от общего количества оферт. В нашем городе количество сверхдорогих предложений на сумму более 10 миллионов рублей — порядка 57 штук, что соответствует 0,5% всего рынка недвижимости Омска.




Площади те же, а цены ниже

Габариты продаваемых сегодня в Омске квартир практически не изменились. Как и год назад размер средней 1комнатной квартиры в новостройке остался на уровне 40,2 квадратных метра, 2комнатные квартиры на первичном рынке в среднем занимают 63,3 кв.м, «трешки» — 85,9 кв.м, а среднее значение площади многокомнатных квартир составляет 118,8 кв.м.

По данным издательского дома «Премьер», средняя стоимость однокомнатных квартир на первичном рынке Омска за год снизилась на 92 тысячи рублей. Таким образом, в конце 1 квартала 2016 года она составила 1,65 миллиона рублей, что ниже ценника на вторичном рынке, хотя и размер новой однокомнатной квартиры почти на 5 «квадратов» больше старой. Однако данные о регистрации сделок по договорам долевого участия в строящихся домах показывает, что и это не склоняет предпочтения покупателей в сторону инвестирования в строящиеся объекты, несмотря на то, что однокомнатные квартиры, как правило, являются первым самостоятельно приобретаемым жильем или самым доступным, когда у покупателя ограничены финансовые ресурсы.

Двухкомнатные квартиры за квартал показали небольшой прирост — плюс 9 тысяч рублей, за год цена опустилась на 71 тысячу рублей. Сегодня среднегородская цена новой «двушки» 2,535 миллионов рублей.

Что касается трехкомнатных квартир в строящихся домах, то они более чем на миллион дороже «двушек» и в среднем стоят 3,58 миллиона рублей. За квартал произошло снижение цены на 27 тысяч рублей, за год — на 115 тысяч рублей.

В многокомнатных квартирах средний ценник предложений снизился на 90 тысяч рублей с начала года, а за год — на 759 тысяч рублей. Средние 118,8 квадратных метра из четырех- и более комнатных квартир предлагаются в более чем за 5 миллионов (5,157 миллиона рублей).

Таким образом, рассчитывая влияние изменения площадей и стоимости квадратного метра на общую цену квартиры отметим, что, в общем, за год снижение цены квартир в новостройках колеблется от 2,8 до 14,7%.

Что касается вторичного рынка, то здесь средняя площадь «однушек» и «двушек» также, как всегда, на порядок меньше, чем в новостройках: 35,3 и 50,9 квадратных метра соответственно (таблица 2). Площадь «трешки» чуть увеличилась по сравнению с прошлогодним показателем до 68,9 квадратных метров. Обжитые квартиры со множеством отдельных комнат, хотя и увеличились до 93,4 «квадрата», но по-прежнему меньше, чем новые многокомнатные квартиры.

По данным сайта www.omskrielt.com, средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке за год снизилась на 164 тысячи рублей. Таким образом, к концу 1 квартала 2016 года она стоит 1,672 миллиона рублей, на 10 тысяч дешевле, чем в начале года.

Сегодня среднегородская цена «двушки» на вторичном рынке составляет более 2,5 миллионов рублей. За квартал они сбросили в цене 29 тысяч рублей, за год — 173 тысячи рублей. Трехкомнатные квартиры на «вторичке» стоят в среднем более 3,58 миллионов рублей. Квартальная прибавка цены составляет 10 тысяч рублей, а годовая — 145 тысяч рублей.

Средняя квартира с числом комнат более трех также стала дешевле. 93,4метровая квартира продается в среднем за 5,157 миллионов рублей. А в конкретных предложениях выставляются квартиры от 60 до 220 квадратных метров и просят за них от 1,65 до 40 миллионов рублей.

В целом с начала года вторичная недвижимость подешевела на 0,3–1,1%, причем только за счет изменения цен, поскольку средние площадные характеристики практически не изменились. За год средний ценник снизился на 3,7–10%.


2016_#16_Обзор_март_табл1_нс.jpg


2016_#16_Обзор_март_табл2_нс.jpg

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске  можно следить с помощью сайта  http://www.omskrielt.com.


Материал подготовлен аналитиками компании «ОМЭКС»

ОМСКРИЭЛТ.КОМ

Ваш комментарий

Имя*
Email
Сообщение*
CAPTCHA


Заказать бесплатный звонок
Ваше имя, Компания Телефон