Дороже, потому что меньше

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец марта 2016 года. Определим, сколько в Омске стоит квартира с различным вариантом количества комнат.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес – 55 Регион», на конец марта 2016 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу снизилась на 120 руб./кв.м (- 0,3%) за месяц и составляет 40 780 руб./кв.м (± 240). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 240 руб./кв. м. С начала года цена снизилась на 170 руб./кв.м (- 0,4%) и стала на 3,9% меньше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подорожал на 1,3% до $596, за счет совместного колебания валют и рублевых цен на рынке, и в европейской валюте до €534, прирост – 0,5%.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес – 55 Регион», на конец марта 2016 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 46 310 руб./кв.м (± 290). За месяц отрицательный прирост цены составил 560 руб./кв.м (- 1,2%). Эти изменения выше вероятности ошибки, которая равна 0,6% или 290 руб./кв. м. Цена «квадрата б/у» на 340 рублей (0,7%) ниже значения, отмеченного в начале года, и на 5,6% меньше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года снизился на 2,5% до $677 и на 4,2% до €606.

Продолжается снижение цен

За прошедший март цены на жилье в Омске немного снизились. На первичном рынке за счет постоянных колебаний цен то в плюс, то в минус итоговый показатель за месяц снизился на 0,3%. На вторичном рынке тенденция более устойчивая, а за месяц в среднем 1 кв. м. в Омске подешевел на 1,2%, что выше уровня погрешности (вероятности расчетной ошибки). Недвижимость на вторичном рынке сохраняет преимущество в цене по сравнению с первичным на уровне 11,9%. Каждый «квадрат» вторичного жилья за год в среднем подешевел на 5,6%, в том числе на 0,7% только за 1 квартал текущего года. Средняя цена на вторичном рынке жилья по Омску снизилась до уровня в 46 тысяч 310 рублей за квадратный метр (±290 рублей) (см. график 1).

Годовое снижение цен на первичном рынке составляет 3,9%, из них 0,4% — это спад с начала 2016 года. Новостройки за месяц упали в цене всего на 0,3%, что в 2 раза меньше уровня погрешности и позволяет судить о незначительности изменений. В итоге на конец 1 квартала средневзвешенная цена на первичном рынке жилья по Омску имеет значение в 40 тысяч 780 рублей за квадратный метр (± 240 руб./кв.м).

Сохраняется тенденция падения активности на рынке

Количество предложений на рынке по продаже квартир в многоквартирных домах осталось на уровне в 13 тысяч (график 2). Последние два месяца отмечены снижением количества оферт как на первичном, так и на вторичном рынке.

По сравнению с прошлогодним мартом выбор квартир стал несколько скуднее. Снижение активности самих застройщиков — на текущий год заявленное количество проектов сократилось более чем на треть — показало уменьшение и количества оферт на первичном рынке. Вторичный рынок также испытывает трудности в связи с ухудшением общей экономической ситуации и в частности на рынке труда (рост безработицы, снижение заработных плат), что заставляет граждан приостановить улучшение жилищных условий.

По данным Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, наблюдается общая тенденция снижения активности на рынке недвижимости. Так, количество зарегистрированных прав на жилую недвижимость в феврале по сравнению со вторым месяцем 2015 года снизилось на 11%, а по сравнению с февралем 2014 года — на 10%. Если сравнить данные о зарегистрированных ипотечных сделках в феврале 2016 года и в феврале 2015 года, то увидим, что произошло падение количества сделок на 10%, а по сравнению с 2014 годом — на 21%. Более чем на треть, сравнивая последние зимние месяцы 2015 и 2016 гг., сократилось количество зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве, несмотря на меры государственной поддержки, регулирующие ставку ипотечного кредитования для первичного рынка.

Количество компаний торгующих на жилищном рынке Омска, снизилось, на сегодня их насчитывается 332. При этом средний оборот фирм-посредников около 39 эксклюзивных предложений.

Самые распространенные ценники на квартиры

Рассмотрим подробнее структуру предложения квартир, в зависимости от общей цены (график 3).

В первый месяц весны 2016 года в Омске количество сверхдоступного жилья стоимостью менее одного миллиона рублей достигает 3,1% от всех предложений рынка.

42,6% от всей недвижимости, предложенной к продаже в омском регионе, находится в ценовой категории от миллиона до двух миллионов рублей. И таких квартир почти 5 тысяч. С ценником от 2 до 3 миллионов предлагается порядка 4,5 тысяч вариантов квартир, что на весах потянет на 40,4% от общей массы.

Чуть более тысячи продаваемых сегодня квартир (9,6%) стоят от 3 до 5 миллионов рублей. Объявлений с ценой от 5 до 7 миллионов рублей более 300 строчек или 3,1% всей базы недвижимости.

Всего же на омском рынке 83 квартиры можно назвать просто дорогими, ведь они выставляются на продажу со стоимостью более 7–10 миллионов рублей. Что составляет 0,7% от общего количества оферт. В нашем городе количество сверхдорогих предложений на сумму более 10 миллионов рублей — порядка 57 штук, что соответствует 0,5% всего рынка недвижимости Омска.

Площади те же, а цены ниже

Габариты продаваемых сегодня в Омске квартир практически не изменились. Как и год назад размер средней 1‑комнатной квартиры в новостройке остался на уровне 40,2 квадратных метра, 2‑комнатные квартиры на первичном рынке в среднем занимают 63,3 кв. м, «трешки» — 85,9 кв. м, а среднее значение площади многокомнатных квартир составляет 118,8 кв. м.

По данным издательского дома «Премьер», средняя стоимость однокомнатных квартир на первичном рынке Омска за год снизилась на 92 тысячи рублей. Таким образом, в конце 1 квартала 2016 года она составила 1,65 миллиона рублей, что ниже ценника на вторичном рынке, хотя и размер новой однокомнатной квартиры почти на 5 «квадратов» больше старой. Однако данные о регистрации сделок по договорам долевого участия в строящихся домах показывает, что и это не склоняет предпочтения покупателей в сторону инвестирования в строящиеся объекты, несмотря на то, что однокомнатные квартиры, как правило, являются первым самостоятельно приобретаемым жильем или самым доступным, когда у покупателя ограничены финансовые ресурсы.

Двухкомнатные квартиры за квартал показали небольшой прирост — плюс 9 тысяч рублей, за год цена опустилась на 71 тысячу рублей. Сегодня среднегородская цена новой «двушки» 2,535 миллионов рублей.

Что касается трехкомнатных квартир в строящихся домах, то они более чем на миллион дороже «двушек» и в среднем стоят 3,58 миллиона рублей. За квартал произошло снижение цены на 27 тысяч рублей, за год — на 115 тысяч рублей.

В многокомнатных квартирах средний ценник предложений снизился на 90 тысяч рублей с начала года, а за год — на 759 тысяч рублей. Средние 118,8 квадратных метра из четырех- и более комнатных квартир предлагаются в более чем за 5 миллионов (5,157 миллиона рублей).

Таким образом, рассчитывая влияние изменения площадей и стоимости квадратного метра на общую цену квартиры отметим, что, в общем, за год снижение цены квартир в новостройках колеблется от 2,8 до 14,7%.

Что касается вторичного рынка, то здесь средняя площадь «однушек» и «двушек» также, как всегда, на порядок меньше, чем в новостройках: 35,3 и 50,9 квадратных метра соответственно (таблица 2). Площадь «трешки» чуть увеличилась по сравнению с прошлогодним показателем до 68,9 квадратных метров. Обжитые квартиры со множеством отдельных комнат, хотя и увеличились до 93,4 «квадрата», но по-прежнему меньше, чем новые многокомнатные квартиры.

По данным сайта www.omskrielt.com, средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке за год снизилась на 164 тысячи рублей. Таким образом, к концу 1 квартала 2016 года она стоит 1,672 миллиона рублей, на 10 тысяч дешевле, чем в начале года.

Сегодня среднегородская цена «двушки» на вторичном рынке составляет более 2,5 миллионов рублей. За квартал они сбросили в цене 29 тысяч рублей, за год — 173 тысячи рублей. Трехкомнатные квартиры на «вторичке» стоят в среднем более 3,58 миллионов рублей. Квартальная прибавка цены составляет 10 тысяч рублей, а годовая — 145 тысяч рублей.

Средняя квартира с числом комнат более трех также стала дешевле. 93,4‑метровая квартира продается в среднем за 5,157 миллионов рублей. А в конкретных предложениях выставляются квартиры от 60 до 220 квадратных метров и просят за них от 1,65 до 40 миллионов рублей.

В целом с начала года вторичная недвижимость подешевела на 0,3–1,1%, причем только за счет изменения цен, поскольку средние площадные характеристики практически не изменились. За год средний ценник снизился на 3,7–10%.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске  можно следить с помощью сайта  http://www.omskrielt.com.

Материал подготовлен аналитиками компании «ОМЭКС»