За месячную зарплату — полквадрата

12.02.2016 22:46

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец января 2016 года. Рассмотрим, как соотносятся средние зарплаты и цены на недвижимость в Омске и в соседних с нами регионах.

 

Обзор__2016_06_перв_нс.jpgПо данным журнала «Недвижимость Новый Адрес — 55 Регион», на конец января 2016 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 170 руб./кв.м (+0,4%) за месяц и составляет 40 840 руб./кв. м (+/-250). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,7% или 280 руб./кв. м. Этот же показатель и является изменением цены с начала 2016 г. По сравнению с показателями годичной давности, цены изменились на 950 руб./кв. м. в сторону уменьшения, что составляет 2,3%. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подешевел на 13% до $507 и в европейской валюте до €468, опустившись на 11,8%.

 

Обзор__2016_06_втор_нс.jpgПо данным журнала «Недвижимость Новый Адрес — 55 Регион», на конец января 2016 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску снизилась до уровня 46 320 руб./кв.м (+/-300). Цена «квадрата б/у» на 330 рублей (0,7%) ниже значения, отмеченного в начале года, и на 5,5% меньше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту цена одного квадратного метра «вторички» в среднем по городу с начала года снизилась на 13,4% до $575 и на 14,2% до €531.Такое стремительное снижение «долларовых» и «евро» цен как на первичном, так и на вторичном рынках в большей степени объясняется колебаниями курсов валют.

 

 

Как видно на графике 1, кривая среднего ценника на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости Омска приобрела довольно стабильный уклон вниз, поскольку цены продолжают постепенно снижаться. За квадратный метр омской «вторички» в первый месяц года просят в среднем 46 тысяч 320 рублей. При этом первичный рынок чаще испытывает колебания «вверх–вниз», поэтому график менее однородный, но в целом тренд вырисовывается отрицательный.

Объем предложений на рынке сохраняет довольно стабильные позиции на протяжении последних трех кварталов. Существенным толчком для изменения равновесия может стать объединение двух крупных изданий — с 1 февраля 2016 года журнал «Недвижимость» и «Новый Адрес» выходят под единым брендом «Недвижимость Новый Адрес – 55 Регион». Результаты слияния могут отразиться на количественных показателях по итогам февраля 2016 года. Кроме того, изменению подвергнется и объем риэлторских компаний, предлагающих свои услуги на рынке недвижимости. В январе же существенного изменения ни в количестве оферт, ни в количестве агентов не произошло.

По данным статистики количество зарегистрированных сделок с жилой недвижимостью по итогам 2014 года показало снижение среднего ежемесячного показателя на 19,7%, что касается ипотеки — ежемесячный показатель количества ипотечных записей в ЕГРП снизился на 19,5%. Факторов, вызывающих ажиотаж на рынке, который наблюдался в конце 2014 года на протяжении последних трех кварталов, не наблюдается. Можно говорить о снижении спроса за счет снижения доходов населения, нестабильной ситуации на рынке труда. Отсюда и следует низкая заинтересованность в приобретении недвижимости, что приводит к снижению цен, застою предложений (цены на которые, в свою очередь, падают, опуская собой средние показатели), снижению количества участников, не выдерживающих конкуренцию.

В итоге по окончанию первого месяца 2016 года аналитики зафиксировали 314 компаний, предлагающих недвижимость на открытом рынке, 4 173 уникальных предложения (без дублей и повторов) на первичном рынке и 10 896 на вторичном.


Ситуация в других регионах РФ

На рынке недвижимости наблюдается снижение не только в Омской области, но и в других регионах. Опубликованные данные по итогу III квартала 2015 года показывают, что снижение, в особенности на вторичном рынке, происходит практически во всех регионах, кроме, пожалуй, двух столиц — Москвы, где прирост за первые 3 квартала 2015 года на первичном рынке составил 2,27% и на вторичном 2,96%, и Санкт-Петербурга, где первичный рынок изменился незначительно, а вторичный прибавил 5,65%. При этом большое влияние на положительные итоги сравнения начальных и конечных значений интервала (в данном случае начала 2015 г. и конца 3 квартала 2015 г.) оказал прирост в первые 2–3 месяца года. В целом же по России первичный рынок остался практически без изменений (0,04%, что существенно ниже уровня погрешности), а вторичный рынок «просел» на 1,58%, что не является существенным показателем, а скорее индексами в самом начале тренда падения цен.

Сибирский федеральный округ и вовсе показал падение цен как на новостройки, так и на готовое жилье. Минус 1,47% за среднюю цену квадратного метра «первички» зафиксировали за первые 3 квартала 2015 года органы официальной статистики и минус 4,81% за квадрат «вторички». При это отрицательная динамика отмечена в большинстве регионов. В Кемерово и Новосибирске падение с начала года достигло 7,31% и 6,1% соответственно на вторичном рынке. На первичном рынке Омская область сохранила позиции начала года с минимальным отклонением в 0,09%, в то время как соседние регионы на «первичке» понемногу, но уже начали снижение.

Учитывая высокие темпы инфляции, которые отмечались в 2015 году, можно сказать, что ситуация на рынке недвижимости еще более усугубляется на фоне падающего рубля и роста цен. Официальный уровень инфляции за прошедший год составил 12,91%, что стало рекордом за последние 7 лет. По прогнозу Минэкономразвития, к концу 2016 года инфляция замедлится до 7,4% в базовом сценарии, составленном исходя из цены нефти в $50/барр. В консервативном варианте при нефти по $40/барр. инфляция составит 8,3%.

 

Зарплаты и цены «квадрата»

Интересно посмотреть на гипотетическую возможность приобретения жилья в разных регионах. Для этого сравним стоимость квадратного метра и среднемесячную заработную плату (таблица 1). Так, в Омске за одну заработную плату можно купить 0,6 квадратных метров (округленно) как первичного, так и вторичного жилья. Или, другими словами, чтобы купить самую простую 1комнатрую квартиру «хрущевку», нужно работать 50 месяцев (или 4,1 года). Столько же надо работать в Новосибирской и Томской областях, что соответствует среднему показателю в Сибирском федеральном округе и России в целом.

В целом индекс соотношения зарплаты и цены квадратного метра с учетом округления в среднем по России совпадает как на первичном, так и на вторичном рынках ввиду небольшой разницы между средними ценами, и составляет 0,6, также как и в среднем по Сибири.

При условии, что в различных регионах разница между строящимся и готовым жильем различная, индексы также могут разниться. Например, в Пермском крае на среднюю номинальную начисленную заработную плату можно купить 0,5 кв. м в новостройке и 0,7 кв. м в готовом жилье ввиду перевеса цены нового фонда.

Самым необеспеченным жильем регионом в соотношении к заработной плате стала столица нашей родины — Москва. Здесь за 1 месяц можно заработать всего на 0,4 кв. м в «первичке» и 0,3 кв. м во «вторичке». Самые высокие цены на жилье в главном городе страны, даже при условии самых высоких заработных плат, сохраняют наименьшую доступность жилья для россиян.

В северной столице — Санкт-Петербурге — ситуация чуть лучше. На среднюю зарплату можно позволить себе приобрести по половине квадратного метра в новом или старом доме. Такая же ситуация в Свердловской области.

Среди исследованных регионов наиболее благоприятными условиями приобретения жилья отличились наши соседи по Сибирскому федеральному округу — томичи и кемеровчане. Здесь среднестатистический работающий гражданин может позволить себе приобрести в месяц по 0,7 кв. м.

Данный расчет опять показал, что Омск — город средних цен. Соотношение омских цен на жилье в новостройках и цен на труд (в виде зарплаты) точно такое же как в среднем по всей одной шестой части суши.

Главное, что, несмотря на все особенности развития регионального рынка, возможности по приобретению жилья в Омске такие же, как у любого жителя страны в среднем.

Обзор__2016_06_гр1_нс.jpg


Обзор__2016_06_гр2_нс.jpg


Обзор__2016_06_табл_нс.jpg

Материал подготовлен аналитиками компании «ОМЭКС»

http://omskrielt.com/analytics/index/

ОМСКРИЭЛТ.КОМ

Ваш комментарий

Имя*
Email
Сообщение*
CAPTCHA

Заказать бесплатный звонок
Ваше имя, Компания Телефон