Есть рост, но незначительный

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец мая 2013 года.  Определим сколько в Омске стоит квартира с различным вариантом количества комнат.

По данным журнала «Недвижимость», на конец мая 2013 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 490 руб./кв.м (+1,3 %) за месяц  и составляет 37 570  руб./кв.м (±250).

Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,7 % или 250 руб./кв.м. С начала года цена увеличилась на 1 910 руб./кв.м (+5,4%) и стала на 16% больше цены годичной давности.

Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте с начала года подорожал на 3,4% до $1 200 и в европейской валюте до €927,  прирост – 5,5%. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец мая 2013 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 46 970 руб./кв.м (±220). За месяц прирост цены составил 150 руб./кв.м (+0,3 %).

Эти изменения чуть меньше вероятности ошибки, которая равна 0,5 % или 220 руб./кв.м. Цена "квадрата б/у" на 2 070 рублей (4,6%) выше значения, отмеченного в начале года и на 18% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года поднялся на 2,6% до $1 500 и на 4,7% до €1 159.

• Жилье дорожает  по-разному
  

За прошедший май с его длинными праздниками цены на жилье в Омске подрастали, но по-разному. Так, впервые за последние годы наблюдается рост, хотя и незначительный, на вторичном рынке. Ведь  до этого три года подряд в мае-июне наблюдалось снижение стоимости «вторичных» квартир, несмотря на общий тренд на подорожание жилья. Итак, за май «вторичка» поднялась на 0,3%, а «первичка» на 1,3%. А с учетом вероятности ошибки 0,5% можно сказать, что цены на вторичном рынке вообще не изменились. Недвижимость на вторичном рынке по-прежнему на четверть дороже, чем на первичном. Каждый «квадрат» не нового жилья за год в среднем подорожал на 18%, в том числе на 4,6% только за 5 месяцев текущего года. Средняя цена на вторичном рынке жилья по Омску поднялась до 47 тысяч рублей за квадратный метр (±220 рублей) (см. график 1).

Годовой рост цен на первичном рынке составляет 16%, из них 5,4% – это прибавка с начала 2013 года. Новостройки за месяц прибавили в цене 1,3%, такого большого роста не было с начала года. В итоге на начало лета средневзвешенная цена на первичном рынке жилья по Омску имеет значение в 37,5 тысяч рублей за квадратный метр (± 250 руб./кв.м).

• Рост цен опережает инфляцию
  

Согласуем изменения рублевой цены жилой недвижимости Омска с уровнем инфляции согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №44  от 18.10.2012 г. Так, по данным Омскстата, в регионе индекс потребительских цен за май составил 0,7% и 3,4% с начала года, а рост цен на стройматериалы достиг 0,8% за месяц и 1,9% за пять месяцев.

С начала года без учета общего удорожания цен, а считая только изменения цен, на первичном рынке жилье подорожало на 3,4%, и на вторичном – на 1,2%. Омское жилье за год подорожало не на 16%, а на 12% на первичном рынке, и на вторичном не на 18%, а на 9%. Пока ситуация роста цен на квартиры опережает общую тенденцию изменения цен на потребительские товары.

• Сохраняется тенденция снижения активности
  

Количество объявлений в журнале «Недвижимость» по продаже квартир в многоквартирных домах осталось на уровне в 12 тысяч (график 2). Прибавки на первичном рынке в 1% поглотились снижением предложений на 1% на вторичном рынке.

По сравнению с прошлогодним маем выбор квартир стал намного меньше. Только с начала года рынок новостроек потерял 18%, а за год он «похудел» на 44%.  По данным Управления федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Омской области наблюдается общая тенденция снижения активности на рынке недвижимости. Так, количество зарегистрированных прав на жилую недвижимость с начала года неуклонно уменьшается.

В мае по отношению к апрелю начала снижение даже ипотека: количество записей в ЕГРП сократилось до 3 231 (-370). Почти вдвое уменьшилось число зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве – 321 в мае против 633 в апреле. Меньше (на 72) оформлено прав участников долевого строительства и прав застройщика (293).

Количество компаний, торгующих на жилищном рынке Омска увеличилось,  на сегодня  их порядка 440. При этом средний оборот фирм-посредников около 27 эксклюзивных предложений.

• На ценниках цифры от миллиона до трех
  

Соединим и количество квартир, и ценники на них, рассмотрим подробнее структуру предложения квартир, в зависимости от общей цены (график 3).
На начало лета 2013 года в Омске количество сверхдоступного жилья, стоимостью менее одного миллиона рублей, достигает  650 штук или 5% от всех предложений рынка. Прошлым летом на рынке было порядка 900 дешевых квартир.

39% от всей недвижимости, предложенной к продаже в омском регионе, находится в ценовой категории от миллиона до двух миллионов рублей. И таких квартир больше 5 тысяч. А еще год назад почти половина квартир попадали в этот диапазон цен. С ценником от 2 до 3 миллионов предлагается порядка 4,8 тысячи вариантов квартир, что составляет 36% от общей массы. Еще 2 тысячи продаваемых сегодня квартир (15%) стоят до 5 миллионов рублей. 

Объявлений с ценой от 5 до 7 миллионов рублей более 400 строчек или 3% всей базы портала www.omskrielt.com. Для сравнения, в прошлом году таких дорогих квартир было на сотню меньше.

Всего же на омском рынке почти 183 квартиры можно назвать просто дорогими, ведь они выставляются на продажу со стоимостью более 7 миллионов рублей. Что составляет 1,4% от общего количества оферт. В нашем городе количество сверхдорогих предложений, на сумму более 10 миллионов рублей,  порядка 55 штук, что соответствует 0,4% всего рынка недвижимости Омска.

В наших традиционных таблицах цен с разбивкой по округам, количеству комнат и материалу стен дома нашли отражения общие тенденции рынка (таблицы 3, 4). Так, в мае 2013 года примерно треть квартир на рынке новостроек подешевели, а две трети — подорожали. А на вторичном рынке 50% квартир подешевели, а вторая половина подорожала на несколько сотен тысяч рублей.

• За полгода – плюс полмиллиона
  

Габариты продаваемых сегодня в Омске квартир практически не изменились. Как и год, и два назад размер средней новостройки остался неизменным – 68 квадратных метров. Но при этом одно-, двухкомнатные квартиры уменьшились на 1 метр. На середину 2013 года средняя площадь строящейся «однушки» равна 42 квадратных метра (таблица 1). «Двушка» занимает 65 квадратных метров. «Трешки» в среднем имеют площадь в 90 квадратных метров. А вот многокомнатные квартиры достигли 153 полноценных метра в среднем.

По нашим данным, средняя стоимость однокомнатных квартир на первичном рынке Омска за год увеличилась на 238 тысяч рублей. Таким образом, на начало лета она составила 1,664 миллиона рублей, что ниже ценника на  вторичном рынке, хотя размер новой однокомнатной новой квартиры на 7 «квадратов» больше старой. Это и привлекает покупателей, которые инвестируют средства в строящиеся объекты.

Двухкомнатные квартиры за полгода подорожали почти на 79 тысяч рублей, за год – на 307 тысяч рублей. Сегодня среднегородская цена новой «двушки» почти 2,4 миллиона рублей.

Что касается трехкомнатных квартир в строящихся домах, то они на миллион дороже «двушек» и в среднем стоят 3,4 миллиона рублей. Полугодовой прирост цены составляет 260 тысяч рублей, годовой – 550 тысяч рублей. В многокомнатных квартирах ценник предложений снизился на 176 тысяч рублей с начала года, а за год он подрос на 568 тысяч рублей. Средние 153 квадратных метра из четырех-шести комнат  предлагаются почти по 5 миллионов (4,909 миллиона рублей).

Таким образом, рассчитывая влияние изменения площадей и стоимости квадратного метра на общую цену квартиры, отметим, что за год цена на квартиры в новостройках выросла на 13-19%. С начала года более активно продавались малогабаритные объекты эконом- и социал-классов, чем квартиры большей площадью.

На вторичном рынке средний метраж квартиры составил 55 «квадратов». Площадь «однушек» и «двушек» такие же как всегда, но на порядок меньше, чем в новостройках: 35 и 51 квадратных метров (таблица 2). Площадь «трешки» чуть увеличилась – до 73 квадратных метров. Обжитые квартиры со множеством отдельных комнат хоть и увеличились до 101 «квадрата», но по-прежнему меньше, чем новые квартиры.

По данным сайта www.omskrielt.com, средняя стоимость  однокомнатной квартиры на вторичном рынке за год повысилась на 108 тысяч рублей и  к середине 2013 года ее стоимость составила 1,7 миллиона рублей.
Сегодня среднегородская цена «двушки" на вторичном рынке – более 2,3 миллиона рублей. За полгода такие квартиры подорожали на 111 тысяч рублей, за год — на 273 тысячи рублей. Трехкомнатные квартиры на «вторичке» стоят в среднем более 3,3 миллиона рублей. Полугодовая прибавка – 177 тысяч рублей, а годовая – 354 тысячи рублей.

Средняя квартира с числом комнат более трех стала дороже из-за переизбытка на рынке жилья, которое по своим характеристикам приблизилось к элитному. В конкретных предложениях сейчас выставляются квартиры от 60 до 280 квадратных метров и просят за них от 1,6 до 20,5 миллионов рублей. Например, 101-метровая квартира продается за 5 миллионов рублей.
В целом, с начала года вторичная недвижимость подорожала на 12-18%.  За год за счет прибавления квартир с большей площадью ценник понизился на 2%, а только за счет увеличения цен предлагаемая стоимость квартир поднялась на 14-18%. Таким образом, в большинстве случаев вне зависимости от количества комнат в квартире они  за год подорожали на 12-19%.

График 1. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м), с мая 2012 г. по май 2013 г.


График 2. Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с  мая 2012 г. по май 2013 г.


График 3. Структура предложения квартир в зависимости от общей цены на июнь 2013 года.


Таблица 1. Средняя стоимость квартир на первичном рынке жилья в Омске  на 06.2013 г. по данным сайта http://www.omskrielt.com

Размер квартир	Площадь	Средняя стоимость на 06.2011	Изменение		Изменение
			с начала года		за год
Однокомнатная	42 кв.м	1,664 млн.руб	↑	+55 тыс.руб.	↑	+238 тыс.руб.
Двухкомнатная	65 кв.м	2,411 млн.руб	↑	+79 тыс.руб.	↑	+307 тыс.руб.
Трехкомнатная	90 кв.м	3,416 млн.руб	↑	+260 тыс.руб.	↑	+550 тыс.руб.
Многокомнатные	153 кв.м	4,909млн.руб	↓	-176 тыс.руб.	↑	+568 тыс.руб.

Таблица 2. Средняя стоимость квартир на вторичном рынке жилья в Омске  на 06.2013 г. по данным сайта http://www.omskrielt.com

Размер квартир	Площадь	Средняя стоимость на 06.2011	Изменение		Изменение
			с начала года		за год
Однокомнатная	35 кв.м	1,710 млн.руб	↑	+108 тыс.руб.	↑	+266 тыс.руб.
Двухкомнатная	51 кв.м	2,364 млн.руб	↑	+111 тыс.руб.	↑	+273 тыс.руб.
Трехкомнатная	72 кв.м	3,302 млн.руб	↑	+177 тыс.руб.	↑	+354 тыс.руб.
Многокомнатные	101 кв.м	5,039 млн.руб	↑	+615 тыс.руб.	↑	+762 тыс.руб.

Таблица 3. Таблица средней цены предложения  на первичном рынке жилья  Омска, в зависимости от местоположения дома и количества комнат за май 2013 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ\ Комнаты	Среднее	1-комн.	2-комн.	3-комн.	Многокомн.
Среднее	37,57	39,62	37,09	37,96	32,08
Кир.	37,59	40,32	37,04	36,83	29,75
Лен.	41,08	43,25	40,74	41,08	30,03
Окт.	35,32	39,92	33,82	34,14	36,36
Сов.	35,28	36,47	35,80	33,33	0,00
Центр.	38,77	41,96	39,63	41,65	32,39

Таблица 4. Таблица средней цены предложения на вторичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества за май 2013 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ\ Комнаты	Среднее
Округ\ Класс	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал
г.Омск	46,97	77,27	58,92	46,25	44,12
Кир.	46,30	0,00	57,32	45,34	43,52
Лен.	44,92	0,00	52,23	44,82	43,89
Окт.	42,85	0,00	59,23	44,88	41,38
Сов.	44,07	0,00	67,86	45,40	42,96
Центр.	51,82	77,27	58,29	49,26	47,40
Округ\ Комнаты	1-комн.						2-комн.
Округ\ Класс	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал
г.Омск	48,86	0,00	57,67	49,00	47,85	46,35	0,00	57,96	47,75	44,39
Кир.	49,67	0,00	0,00	49,02	47,19	46,62	0,00	61,76	46,14	43,77
Лен.	47,75	0,00	46,93	46,00	49,18	45,64	0,00	60,64	47,00	45,34
Окт.	46,51	0,00	0,00	48,18	46,26	42,94	0,00	59,51	47,90	40,97
Сов.	48,46	0,00	0,00	49,30	47,14	44,16	0,00	71,81	46,25	43,28
Центр.	50,12	0,00	63,44	50,06	49,69	49,59	0,00	56,13	51,13	47,18
Округ\ Комнаты	3-комн.						Многокомн.
Округ\ Класс	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал
г.Омск	45,87	76,48	58,30	45,25	42,37	49,89	78,61	60,37	42,99	43,05
Кир.	45,16	0,00	55,81	45,02	41,83	43,70	0,00	48,11	38,65	42,99
Лен.	43,29	0,00	50,31	43,36	41,32	44,30	0,00	0,00	43,82	39,68
Окт.	41,60	0,00	63,42	43,93	39,82	40,73	0,00	53,30	40,56	38,87
Сов.	41,53	0,00	63,63	44,46	40,56	45,18	0,00	75,42	42,12	42,55
Центр.	51,64	76,48	57,71	47,45	46,80	58,55	78,61	59,72	51,93	46,77

Округ\ Комнаты	Среднее	1-комн.	2-комн.	3-комн.	Многокомн.
Среднее	46,97	48,86	46,35	45,87	49,89
Кир.	46,30	49,67	46,62	45,16	43,70
Лен.	44,92	47,75	45,64	43,29	44,30
Окт.	42,85	46,51	42,94	41,60	40,73
Сов.	44,07	48,46	44,16	41,53	45,18
Центр.	51,82	50,12	49,59	51,64	58,55

---