В ТЦ Омска берут по тысяче рублей за «квадрат»

13.05.2014 15:42

В конце марта было проведено маркетинговое исследование арендных ставок в торговых комплексах города Омска при помощи студентов специальности «Сервис недвижимости» группы 121 ФГБОУ ВПО «Омский государственный институт сервиса». В рамках своей учебной практики они по телефону опросили администраторов крупных торговых центров. Полученная информация была проанализирована экспертами рынка недвижимости и представлена в этом обзоре.

На момент проведения исследования

В целях формирования адекватной оценки рынка торговой недвижимости в расчет анализа не были включены объекты,  находящиеся в процессе реконструкции; встроенные объекты, сочетающиеся с жилым фондом; объекты, в которых доля продовольственных товаров составляет более 50%, а также объекты, в которых арендопригодная площадь составляет менее 1000 кв.м.

Согласно разработанному списку, в Омске функционирует 57 отдельно стоящих здания с общей площадью более 1000 кв.м, в которых арендуются помещения под торговлю. По каждому из объектов были определены цены на аренду торговых помещений, коэффициент заполняемости, а также параметры, определяющие величину арендной ставки. Полученные данные представлены в таблице 1.      

Таблица 1. Объекты недвижимости с наличием сдаваемых в аренду торговых площадей

Округ

Адрес

Арендная ставка, руб./кв.м.

Заполняемость %*

Свободные площади, %

Критерий диапазона цен

Мин.

макс

средняя

1

2

3

4

5

6

7

8

9


ЦАО

ТК "Летур", ул. Гагарина, 3

1000

1000

1000

94

50

Не зависит от этажа


ЦАО

ТВЦ "Каскад", пр. Маркса, 24

1300

1100

900-1300

97

1000

От этажа


САО

ТК "Айсберг", ул. Кр.Путь, 32

750

700

650-750

96

135,1

От этажа


ЦАО

ТЦ "Омский", ул. Интернациональная, 43

нет данных

нет данных

2000-нет данных

100

0

От этажа, площади


ЦАО

ТК "Пять Звезд", ул. Либкнехта, 11

1500

1175

850-1500

98

нет данных

От этажа и площади


ЦАО

ТК "Казачья слобода", ул. Пушкина, 59


730

730

730

92

8

От площади


ЦАО

"Детский мир", пр. Маркса, 7

нет данных

нет данных

нет данных

100

0

От этажа


КАО

ГМ "Континент", ул. 70 лет Октября, 25 к.1

2000

1350

500-2000

100

0

От этажа


КАО

"Ваш Дом", ул. 10 лет Октября, 72

нет данных

нет данных

нет данных

100

0

от площади и расположения


ЛАО

ТК "Летур", ул. Рождественского, 6

1500

1250

1000-1500

95

5

От этажа


ЦАО

"Сити-Центр", ул. Звездова, 101а

нет данных

нет данных

нет данных

нет данных

нет данных

нет данных


ЦАО

Дом быта

"На Герцена",

ул. Герцена, 19

1200

1000

800-1200

100

0

От этажа и наличия телефона


ЦАО

ТД "Любинский

ул.Ленина, 5

1300

1200

1100-1300

97

3

От этажа


ЦАО

ТК

На Театральной", ул. Лермонтова, 24

900

800

700-900

100

0

От этажа


ОАО

ТД "Роба", ул. Масленникова, 28

1000

900

800-1000

98

2

От этажа


ЦАО

ТД "На Герцена", ул. Герцена, 36

1300

1050

800-1300

99

1

От этажа


ЦАО

Речной вокзал, пл. Бухгольца, 1

1500

1200

900-1500

80

20

От площади и вида товара


ЦАО

ТК "Созвездие", ул. 10 лет Октября, 166е

800

650

500-800

98

2

От этажа, площади и вида товара


ОАО

ТК "Консум-центр", пр. Мира, 28

1400

1200

500-700

100

0

От этажа и площади


ЦАО

ТК "Бутырский базар", ул. Октябрьская, 127

900

685

470-900

100

0

От расположения


ОАО

Дом быта "Чкаловский", пр. Космический, 99/2

 600

 475

350-600

100

 0

От этажа


ЦАО

ТК "Амур", ул. 33-я Северная, 95

600

500

400-600

95

5

От этажа


ОАО

ТД "Корона", ул. Масленникова, 19



300-1000

100

0

От расположения


ОАО

ТЦ "Октябрьский" пр.Космический, 17Б

2000

1700

500-2000

90

10

От этажа


КАО

ТД "На Конева", ул.Конева, 28а

700

575

450-700

95

5

От этажа и площади


ЦАО

"Идеи для Вашего дома", ул. 10 лет Октября, 136/1

700

590

480-700

90

10

На все помещения


САО

ТД "У Советского рынка", ул. 19 Партсъезда, 5

700

600

500-700

99

1

От этажа и площади


ЦАО

ТЦ "Голубой огонек"пр. Карла Маркса 29а

1500

1500

1500

100

0

Нет критерия


ЦАО

ТОК "Флагман" ул. Фрунзе, 80

1600

1100

600-1600

100

0

в зависимости от этажа


ЦАО

ТОК "Герцен Plaza" ул. Герцена,34

информация не предоставляется



ЦАО

Многофункциональный комплекс премиум-класса "Миллениум" ул. Фрунзе 1 к 4

450

Зависит от собственника

Зависит от собственника

450- ставка собственника

85

Завит от собственника


ЦАО

БЦ "Новый Дом" пр. Карла Маркса 41/1

500

1500

1000

500-1500

95

Завист от этажа, площади


САО

ТК "Консум-центр", пр. Мира, 28

800

1400

1100

800-1400

100

От этажа и площади


САО

ТД "У Советского рынка", ул. 19 Партсъезда, 5

500

700

600

500-700

99

От этажа и площади


САО

О`кей, гипермаркет
Энтузиастов, 2/1

600

1400

700

600-1400

98

От этажа и площади


САО

ТК на Бархатовой, Бархатовой, 2

300

1000

650

300-1000

90

От этажа и площади


САО

ТЦ Метро Кэш энд Керри,просп. Королева, 15, корп. 1

800

1500

1000

800-1000

100

От этажа и площади


САО

ТК Кристалл, Мира проспект, 19

400

1400

700

400-1000

72

От этажа и площади


САО

ТК Европа, проспект Мира, 42к1

500

1100

750

500-1100

70

От этажа и Пплощади


ОАО

ТД "Роба", ул. Масленникова, 28

500

1500

1000

500-1500

98

От этажа


ОАО

ТК "Консум-центр", пр. Мира, 28

800

1400

1100

800-1400

100

От этажа и площади


ОАО

ТД "Корона", ул. Масленникова, 19

300

1000

650

300-1000

72

От расположения


ОАО

ТЦ "Октябрьский" пр.Космический, 17Б

500

2000

1700

500-2000

90

От этажа


ОАО

Золотые Росы, Тк, ООО
ул. Шинная 1-я, 48 Омск

400

1400

900

400-1400

100

От этажа


ОАО

Орбита, т. к. Омск, Космический проспект, 18а к1

1000

2500

1750

1000-2500

98

От этажа и площади


ОАО

АЛЛАДИН, ТК г. Омск, 3-я Молодежная ул., 59

600

2000

1300

600-2000

100

От этажа и площади


КАО

ГМ "Континент-1,2,3", ул. 70 лет Октября, 25 к.1

600

1900

1180

600-1900

80

От этажа


КАО

"Ваш Дом", ул. 10 лет Октября, 72

800

900

850

800-900

100

от площади и расположения


КАО

Фестиваль, торгово-офисный центр,70 лет Октября, 19

500

3000

1750

500-3000

85

от назначения площади и расположения


КАО

Метромолл, торгово-офисный комплекс,70 лет Октября, 24

700

2000

1350

700-2000

95

от этажа


КАО

АТ-Маркет, торговый центр,Дианова, 14

600

2500

1550

600-2500

80

от расположения


КАО

МАЯК, торговый комплекс пр.Комарова

1000

2000

1500

1000-2000

90

от этажа и назначения


ЛАО

ТК "Летур", ул. Рождественского, 6

1000

1500

1250

1000-1500

95

От этажа


ЛАО

ТК "Апельсин" ул. Рождественского. д. 6 к. 1

500

2000

1250

500-2000

100

от этажа


ЛАО

Параплаза ул. Станционная 6-я, 2 корпус 2

400

1900

1150

400-1900

95

от площади и расположения


ЛАО

ТЦ "АТ-Маркет" 6-я Станционная, 2/3

450

1200

925

450-1200

80

от этажа от площади и от расположения


КАО

Мега Омск, семейный торговый центр, Архитекторов бульвар, 35

5000

11000

8000

5000-11000

80

от площади и назначения. Нужен дизайн-проект


Укрупненный анализ свидетельствует о различии средней и максимальной арендной ставки по округам города (Таблица 2).

Наиболее низкая средняя арендная ставка на торговые помещения наблюдается в Советском АО – 755 рубля за кв. м, наиболее высокая в Кировском административном округе – 2 190  рубля за кв. м. Если убрать ТЦ «Мега Омск», где арендная ставка в 5-11 раз выше среднерыночной, то в КАО средняя арендная ставка на торговые помещения  составит  1 265  рублей за кв. м. помещения.  При этом Кировский округ вырвался на первое место по средней арендной ставке за счет концентрации большого количества торговых центров высокого уровня (ТРЦ «Континент», ТОК «Фестиваль», ТЦ «Мега»,  ТК «Маяк»). Высокая средняя арендная ставка зафиксирована так же, в Октябрьском  АО – 1 220 рублей за кв. м. В Ленинском АО средняя арендная ставка на торговые помещения составляет 1 165  рублей.

Среднегородская арендная ставка по Омску на конец первого квартала 2014 составляет порядка 1 046 рублей за кв.м.

Таблица 2. Средняя и максимальная арендная ставка по округам  Омска

Административный округ

Средняя ставка

аренды (руб./кв.м.)

Максимальная ставка аренды (руб./кв.м.)

Кировский

1 265*

11 000

Ленинский

1 165

2 000

Октябрьский

1 220

2 500

Советский

755

1 500

Центральный

955

1 600

  *   без учета ТЦ «Мега Омск»
Несмотря на заявления аналитиков о перенасыщенности Омска торговыми площадями, в 2013 году в нашем городе открылось еще четыре торговых центра.  В 2013 году на рынок вышло около 60 тыс. кв. м новых торговых площадей. Большая часть новых ТЦ открылась на Левобережье, хотя этот район и так считался перегруженным магазинами. Особенно здесь велика концентрация крупноформатной торговли.

Сектор аренды торговой недвижимости на 58% представлен Центральным и Октябрьским округами (см. диаграмму 1). Здесь расположено соответственно 21 и 12 крупных торговых центра. В Кировском округе 10 объектов, но зато по площади они значимее. В аутсайдерах находятся Советский и  Ленинский  округа с девятью и пятью торговыми центрами.

Диаграмма 1. Сектора аренды

1.jpgУкрупненный анализ заполняемости торговых центров является значимым  показателем оптимальности арендной ставки. Потенциально существует зависимость: хорошая  заполняемость является признаком завышенной арендной ставки (при условии подготовленности помещений к сдаче, развитой инфраструктуре и большой концентрации потребительского потока), максимальная заполняемость может свидетельствовать об установлении оптимальной  или довольно высокой арендной ставке.

Данные о заполняемости торговых центров представлены на диаграмме 2.    

Диаграмма 2. Распределение торговых центров г. Омска по степени заполняемости (%)

Таблица 2

В 75% торговых центров практически полностью заполнены арендаторами, 13% имеют заполняемость свыше 80%. В 12% торговых центров города Омска заполняемость составляет менее 90%. 

Таким образом, абсолютное большинство торговых центров имеет очень высокую заполняемость, что свидетельствует об устойчивом спросе на аренду торговых помещений.

Собственники торговых центров используют разные подходы к определению   диапазона арендных ставок, что зависит от специфики здания и его внутренних характеристик. Сводный анализ по данному аспекту представлен в таблице 3.  

 

Таблица 3. Критерии диапазона цен арендных ставок в торговых центрах

Критерии ставки

Доля объектов (%)

От этажа

47.7

От площади

27.3

От вида товара

4.6

От расположения

10.2

От наличия телефона

1.1

На все помещения

5.7

Зависит от собственника

1.1

Информация не предоставляется

2.3

Только 5,7% торговых центров города Омска применяют единую арендную ставку на все помещения. Наибольшее распространение имеет применение разницы арендной ставки в зависимости от этажа (47,7%), от расположения (10,2%) и от площади помещения (27,3%) (чем большую площадь снимает арендатор, тем ниже величина арендной ставки).  Критерии этажности индивидуальны, «ценность» этажа зависит от внутренней конфигурации конкретного здания.

В заключение отметим. Во-первых, на данный момент рынок торговой недвижимости города Омска можно охарактеризовать,  как рынок активный, динамичный, деятельный - это объясняется строительством новых торговых, торгово-офисных, торгово-развлекательных центров, а также это отражается в изменении качественных характеристик действующих объектов и  изменении уровня потребностей потенциальных арендаторов.

Во-вторых, на размер арендной ставки влияют следующие факторы: предложение рынка, состояние объекта недвижимости, местоположение, коммуникации, инфраструктура ценообразующие характеристики торговых центров. При установлении приемлемого размера арендной ставки необходимо учитывать существующие на данный период ставки в объектах-аналогах.

В-третьих, вопрос о повышении ставок аренды не исключен, если ситуация на рынке аренды будет изменяться для возможности покрытия инфляционных издержек и компенсации повышения тарифов на коммунальные услуги.

В-четвертых, на понижение ставок аренды может повлиять как общий финансовый кризис, так и ужесточение конкурентной борьбы в связи с вводом в эксплуатацию новых торговых площадей.

Надеемся, что наши данные помогут в определение оптимальной арендной ставки для торговых площадей во вновь открываемых торговых центрах, а также поспособствуют установлению конкурентной цены среди действующих торговых центров.

ОМСКРИЭЛТ.КОМ

Ваш комментарий

Имя*
Email
Сообщение*
CAPTCHA


Заказать бесплатный звонок
Ваше имя, Компания Телефон