Где быстрее покупают, там скорее дорожает

25.03.2013 11:10

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец марта 2013 года. Подробно рассмотрим ценовую ситуацию в зависимости от округов, в которых расположены  квартиры.

Индекс первиного рынка.gifПо данным журнала «Недвижимость», на конец марта 2013 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 360 руб./кв.м (+1,0%) за месяц  и составляет 36 720  руб./кв.м (+/-260). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,7% или 260 руб./кв.м. С начала года цена увеличилась на 1 060 руб./кв.м (+3,0%) и стала на 15% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте с начала года подорожал на 2,2% до $1 187 и в европейской валюте до €920 прирост – 4,7%. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

Индекс вторичного рынка.gifПо данным журнала «Недвижимость», на конец марта 2013 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 46 570 руб./кв.м (+/-220). За месяц прирост цены составил 260 руб./кв.м (+0,6%). Эти изменения чуть больше вероятности ошибки, которая равна 0,4% или 220 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 1670 рублей (3,7%) выше значения, отмеченного в начале года и на 17% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года поднялся на 3,0% до $1 506 и на 5,4% до €1 167.

На вторичке – замедление, на первичке  – оживление


Весь первый квартал 2013 года продолжается рост цен на омскую недвижимость. На первичном рынке он составил 3%, на вторичном – 3,7%. За март темпы растут на первичном и  несколько снижаются на вторичном рынках (график 1). Так новостройки прибавили 1%, вместо февральских 0,3%. А «вторичка» приросла только на 0,6%, в феврале было 0,9%. Среднее недельное изменение цен предложения на омские квартиры в новостройках составляет +0,2% и 0,3% на вторичном рынке.

В целом по данным сводных таблиц 1, 2 на  первичном рынке в большинстве случаев ценник поднялся. Таким образом, по сравнению с прошлыми месяцами в большем количестве предложений продавцы поднимают цены, но на большую сумму, чем раньше. На вторичном рынке ситуация аналогичная – за последний месяц в половине предложений цены поднялись.

В итоге средневзвешенная цена на первичном рынке жилья по Омску имеет  значение в 36 тысяч 720 рублей за квадратный метр (+/– 260 руб./кв.м). Недвижимость на вторичном рынке на 27% дороже первички. Разрыв цен продолжает увеличиваться уже три года. На конец марта он составляет 9 тысяч 850 рублей. Это отражение структурных сдвигов в предложении квартир.

Так, раньше среди новостроек было много продаж в строящихся элитных домах и домах бизнес-класса, а на вторичном рынке бизнес-апартаментов было не больше 3-5%. Сегодня на первичном рынке всего 10 квартир со штампом «элиты» и 10% из всех строящихся домов будут носить табличку бизнес-класса. Среди объявлений вторичного рынка сегодня 10% оферт классифицируются как высокий класс комфортности, а позолота в дизайнерской отделке значительно увеличивает их стоимость. Поэтому вторичка в среднем по городу предлагаются по 46 тысяч 570 рублей за квадратный метр (+/-260 рублей) (график 1).

Объемы падают и растут
Как обычно, мы следим еще за одним фактором, влияющим на возможный рост цен, – это объем предложений на рынке. За первый квартал 2013 года объемы выставленных на продажу квартир снизились на 16% на первичном рынке и на 3% на вторичном. Т.е. на 7% стало меньше общее количество объявлений. Всего же база журнала «Недвижимость» поредела за месяц на 60 строчек, а за три на 940. В результате сегодня на рынке 12 тысяч оферт (график 2). 72% всех рекламных строчек в базе продаж по-прежнему относятся к разделу вторичного жилья и 28% – к первичному.

Объем предложений жилищного рынка Омска занимает  общую площадь в 696 тысяч квадратных метров, которые предлагались за общую сумму чуть менее 30 млрд руб.
При этом только за первые три месяца года объем первичного рынка, измеренный в метрах сократился на четверть, а взвешенный в «денежных мешках», похудел на 22%.

Вторичный рынок наоборот прибавил за квартал 1-5%.
Объем выборки предложений первичного рынка жилья на 45% меньше, чем год назад. На вторичном рынке жилья объем выборки на 2% ниже уровня прошлого года.

Количество активных продавцов-посредников также стабилизируется, их в настоящее время около 455. На одно агентство приходится в среднем 27 оферт, а в добрые времена одна фирма оперировала 70 уникальными предложениями.

Отметим крайние точки на ценовой шкале. Самый дорогой квадратный метр продается в новом элитном доме на Иртышской Набережной, 11/1 по цене 193,5 тысячи рублей. В десять раз дешевле самый доступный «квадрат» на вторичке – 19 тысяч рублей по ул. Омской. И очень близкий минимум на первичном рынке в 19,68 тысяч рублей за «квадрат» в доме по ул. Малиновского. Среди новостроек нет дороже самой молодой «элитки» города по ул. Волочаевская, 11/1 с ценником в 67-70 тысяч рублей за квадратный метр под отделку.

Жилье продолжает дорожать

Посмотрим, как инфляция подгоняет цены на недвижимость в нашем регионе. Сопоставим изменение цен с общим уровнем инфляции. Так, по данным Омскстата, в регионе индекс потребительских цен за март составил 0,3% и 2,3% с начала года. Его мы учитываем при корректировке цен на вторичном рынке жилья. Взрывной рост цен на стройматериалы за март составил 0,8%, что отразится на изменении цен новостроек. Проведем корректировку рублевой цены жилой недвижимости Омска на инфляцию согласно методике расчета реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №44 от 18.10.2012 г.

С учетом роста цен на все, омское жилье за год подорожало не на 15%, а на 11% на первичном рынке, и на вторичном не на 17%, а на 8%. Другими словами рост цен на недвижимость превышает  общее повышение цен на другие товары. Если считать с начала года, то  на первичном рынке цены увеличились на 2,1%, и на вторичном – на 1,4%.

В целом отметим, что рост цен на недвижимость происходит из-за  дефицита строящегося жилья. Именно нехватка ликвидных новостроек будет в ближайшие два-три года подталкивать к росту ценников на первичном рынке, а за ним подтянется и вторичный.

Пока все  без особых изменений

Рассмотрим, как меняются цены в зависимости от местоположения, т.е. по округам города. Начнем со структуры предложения на рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома (график 3). За полтора года структура существенных изменений не претерпела. Как  Кировский округ был самым застраиваемым, так и остался. Каждая третья стройка города имеет прописку на Левобережье – порядка 108 новостроек. 43% от всех объявлений регистрируется в системе мультилистинга с пометкой Кировский округ. Активная жилищная, коммерческая и социально-культурная застройка и планы застройки Кировского округа дают много вариантов для сделок с квартирами в нем. Поэтому на него приходится большая доля (29%) от всех предложений на жилищном рынке.

В Центральном округе на начало 2012 года зарегистрировано порядка 68 новостроек, т.е. 19% от общегородского числа. Напомним, что к первичному рынку относятся объекты в стадии строительства, и год (а во время кризиса два-три) после ввода в эксплуатацию дом считается новостройкой.

И в силу меньшего количества новых строек Центральный округ стал занимать все меньшую долю на рынке – только 14% среди предложений новостроек. Но, по-прежнему, каждое третье объявление (29%) на вторичном рынке имеет адрес Центрального округа.

Предложения из Советского округа вернулись к традиционной доле. Ведь более 60 точек на карте округа сегодня считаются новостройками. Активное строительство давно замерших новостроек и закладка новых домов в Советском округе объясняет увеличение доли района на первичном рынке с 12% до 26%. Недвижимость, прописанная здесь, по-прежнему занимает пятую часть (22%) от вторичного рынка.

Благодаря активности традиционных застройщиков и приходу новых строительных компаний в Октябрьском округе можно отыскать 45 строек, что составляет 13% от всех строительных площадок. При этом ажиотажный спрос поглотил большинство предложений как в части округа, примыкающей к центру города, так и в районе Космического проспекта. Поэтому  доля предложений новостроек уменьшилась с 12% до 9%. А в общей массе объявлений с 17 до 12%.

Сегодня только 28 площадок (8%) новостроек зафиксированы в Ленинском округе. Он, как самый экологически чистый и меньше всех застраиваемый, поэтому такое минимальное предложение порождает дефицит и доля предложений округа самая маленькая – 8% среди новостроек и 12% на вторичном рынке.

Здесь же хочется отметить, что активно застраиваемый пригород влияет на общегородскую ситуацию. Сегодня порядка полусотни объектов возводится в пригородах, большая часть которых расположены в с. Троицкое.

Чем дефицитнее, тем дороже

Рассмотрим ценовой рейтинг районов города (график 4). Среди новостроек в авангарде дефицитный Ленинский округ. Средний ценник здесь вырос за год на 11%, т.е. на 3 тысячи 820 рублей с каждого квадратного метра. Сегодня средняя цена нового «ленинского квадрата» устанавливается на уровне 39 тысяч 380 рублей, что на 7% дороже среднегородского «квадрата».

Еще один район, где ценники больше среднерыночных – это Центральный округ. Здесь квадратный метр на 4% дороже и предлагается по 38 тысяч 190 рублей за каждый квадратный метр. На третьем месте многочисленные новостройки Кировского округа с ценой близкой к среднегородскому значению в 36 тысяч 760 рублей за квадратный метр. «Плюс» рекордные 5 тысяч 230 рублей с «квадрата» за год, что составляет 17%.

Это тоже рекордный рост. За счет такого же рывка цен в 17% за год на четвертую строчку нашего рейтинга перебрался Октябрьский округ с ценой предложения в 34 тысячи 690 рублей за квадратный метр. Близкую к «октябрьской» цену в 34 тысячи 530 рублей сформировали в Советском округе. Он на сегодня  самый доступный по новому жилью. Именно там распродаются самые дешевые новостройки.

Что касается вторичного рынка, здесь ситуация иная. С максимальной ценой в 51 тысячу 180 руб./кв.м лидирующую строчку занимает вторичное жилье Центрального округа – за год ценник здесь вырос на 17%, т.е. каждый обжитой квадрат подорожал более чем на 7 тысяч 380 рублей.

На втором месте по-прежнему Кировский округ, где средняя цена за «квадрат»  46 тысяч 380 руб­лей. Прирост цен максимальный (+18% за год), т.е. 7 тысяч рублей. На третьей ступени пьедестала все так же стоит жилье в Ленинском округе, которое подорожало на 18%, а средняя цена составила 44 тысячи 810 рублей за квадратный метр. В Советском округе  продолжается корректировка цен, которые приближаются к отметке 43 тысячи 420 руб./кв.м. Замыкают рейтинг предложения Октябрьского округа, которые на 19% дешевле, чем у лидера в Центральном округе. Ценник в ОАО вырос всего на 5,5 тысяч руб./кв.м или 15%, что вылилось в среднюю цену 41 тысяча 710 руб./кв.м.

Остается одна надежда, что заложенные три десятка строек за последние полгода со временем остановят рост цен в новостройках, а за ними утихнет и вторичный рынок. А пока нас ждет только рост цен, за которыми мы продолжим следить.

График 1. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м), с марта 2012 г. по март 2013 г.
1.gif

График 2. Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с марта 2012 г. по март 2013 г.

2.gif

График 3. Структура предложения на рынке жилья Омска в зависимости от месторасположения в 1 квартале 2013 г. (в долях от общего количества оферт)

3.gif

График 4. Ценовой рейтинг районов Омска на 1 квартал 2013 г.
(первичный / вторичный рынок)

4.gif


Таблица 1. Таблица средней цены предложения  на первичном рынке жилья  Омска,
в зависимости от местоположения дома и количества комнат за март 2013 г. (тыс. руб./кв.м) 

 

Среднее

1-комн.

2-комн.

3-комн.

Многокомн.

Среднее

36,72

39,16

36,43

36,98

30,83

Кир.

36,76

39,44

36,01

35,99

28,93

Лен.

39,38

42,99

38,79

38,12

28,77

Окт.

34,69

39,34

33,32

33,80

36,36

Сов.

34,53

35,94

35,07

32,75

36,63

Центр.

38,19

42,06

41,05

41,49

30,92

Таблица 2. Таблица средней цены предложения  на вторичном рынке жилья  Омска,  в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества за март 2013 г. (тыс. руб./кв.м) 

Округ\Комнаты

Среднее

1-комн.

2-комн.

Округ\Класс

Всего

Элита

Бизнес

Эконом

Социал

Всего

Бизнес

Эконом

Социал

Всего

Элита

Бизнес

Эконом

Социал

г.Омск

45,94

71,87

59,59

45,88

43,75

47,79

59,76

48,30

47,91

45,66

103,42

59,23

46,48

44,29

Кир.

44,74

0,00

62,52

45,12

43,13

47,44

61,09

48,65

45,80

45,36

0,00

67,34

45,59

43,57

Лен.

44,19

0,00

54,42

44,54

43,74

47,25

53,48

45,59

48,58

44,66

0,00

59,40

44,45

45,27

Окт.

42,22

0,00

60,14

43,64

40,99

46,11

0,00

47,29

46,03

41,67

0,00

61,38

44,38

40,45

Сов.

43,91

0,00

70,27

44,92

42,58

48,07

0,00

48,11

48,06

43,82

0,00

71,19

46,95

43,38

Центр.

50,33

71,87

58,02

49,22

46,64

48,95

61,90

49,28

50,42

49,55

103,42

56,53

49,96

47,13

Округ\Комнаты

3-комн.

Многокомн.

Округ\Класс

Всего

Элита

Бизнес

Эконом

Социал

Всего

Элита

Бизнес

Эконом

Социал

г.Омск

44,97

64,91

57,84

45,31

42,00

47,86

78,53

62,70

43,45

41,36

Кир.

43,66

0,00

57,01

44,63

41,64

41,48

0,00

70,00

39,42

42,74

Лен.

43,19

0,00

54,02

44,17

41,10

41,44

0,00

0,00

44,09

38,25

Окт.

41,39

0,00

66,66

43,17

40,02

42,40

0,00

55,84

40,81

38,66

Сов.

42,26

0,00

65,03

43,86

39,77

44,47

0,00

103,70

42,79

42,24

Центр.

49,69

64,91

55,91

48,48

45,81

55,12

78,53

61,40

51,21

42,21



Информационное агентство "Премьер-Инфо"

Ваш комментарий

Имя*
Email
Сообщение*
CAPTCHA


Заказать бесплатный звонок
Ваше имя, Компания Телефон