Не все то покупается, что продается

21.08.2013 16:29

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города Омска на конец июля 2013 года. Определим самые доступные и самые дорогие квартиры на омском рынке.

Индекс первичного рынкаПо данным журнала «Недвижимость», на конец июля 2013 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 750 руб./кв.м (+2,0%) за месяц  и составляет 38 650 руб./кв.м (±240). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 240 руб./кв.м.

С начала года цена увеличилась на 2 990 руб./кв.м (+8,4%) и стала на 19% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте с начала года подорожал на 2,0% до $1 184 и в европейской валюте на 1,5% до € 892. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.


Индекс вторичного рынкаПо данным журнала «Недвижимость», на конец июля 2013 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 46 650 руб./кв.м (±220). За месяц снижение цены составило 430 руб./кв.м (-0,9%). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,5% или 220 руб./кв.м.

Цена «квадрата б/у» на 1 750 рублей (3,9%) выше значения, отмеченного в начале года, и на 13% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года опустился на 2,3% до $1 429 и на 2,8% до € 1 076.



  • Где-то рост, а где-то падение
На конец июля средняя цена 1кв.м на первичном рынке достигла отметки в 38 тысяч 650 рублей, что на 8 тысяч ниже, чем на вторичном рынке, где с начала этого года, как и в целом за весь период активного состояния рынка с 2010 года, цены достигли очередного пика и постепенно начали  снижаться. Этот факт дает надежду покупателю и торопит продавца.

В июле было зафиксировано снижение почти на 1 процент средней по городу цены квадратного метра  «вторички». В то время как на «первичку» наблюдался рост в 2 процента (график 2). На графике 3 видно, что для вторичного рынка такая  весенне-летняя коррекция цен на снижение происходила каждый год на протяжении трех прошедших лет. В 2010 году спад цен приходился на май-июнь (-2,9% и -1,6% соответственно), в 2011 в июне снижение -0,7%, в мае 2012 – минус 1,6%.

Подтверждает правильность расчетов по ценам на жилую недвижимость тот факт, что в июле 2013 года омский индекс делового климата (ИДК) попал в «зону спада». Поясним, что индекс делового климата измеряет текущую экономическую ситуацию. О низком уровне бизнес-активности говорит отметка в 46%, а за месяц этот показатель с учетом сезонности потерял 8 процентных пунктов.

На летний период отпусков рынок недвижимости традиционно затихает. В середине лета самым ощутимым было снижение числа вновь появившихся оферт. Значительно меньше стало незавершенных заказов, снизились реализация и занятость сотрудников. При этом затраты риэлторов немного выросли, что отразилось на росте стоимости услуг.

Всего же с начала года на вторичном рынке цены увеличились почти на 4%, а на первичном скорость роста вдвое выше – плюс 8,4%. Если сравнить сегодняшние данные с аналогичным периодом прошлого, 2012 года, тогда тоже наблюдался рост цен, но  первичка отставала в росте цен от вторички. В 2012 году новостройки прибавили 6%, а вторичка 9,4%.

Стоимость недвижимости, независимо от ее сегмента, скорее всего будет «плавать» в некотором характерном диапазоне цен, возрастая в периоды улучшения ситуации и активизации рынка (с августа по октябрь) и снижаться в периоды очередной волны кризиса или нового макроэкономического или политического обострения.
  • Где-то дороже, где-то дешевле
Учтем в росте цен на жилую недвижимость  инфляционную составляющую, которую мы рассчитываем согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №44 от 18.10.2012 г.  Так, по данным Омскстата, в регионе индекс потребительских цен за июль составил 0,9%, с начала года – 4,8%, за год – 7,4%, а рост цен на стройматериалы достиг 0,2% за месяц, за полгода – 3,0%, за год – 2,6%.

Без учета инфляции омское жилье за год подорожало на 16% на первичном рынке и на 5% на вторичном рынке. А вот при расчетах месячных изменений и изменений с начала года ситуация на различных сегментах рынка разнонаправленная. Так новостройки за месяц прибавили 1,8%, а вторичка столько же потеряла. С начала года на первичном рынке жилье подорожало на 5%, а на вторичном подешевело на 1%.
  • Дефицит новостроек и избыток вторички
Количество объявлений в журнале «Недвижимость» по продаже квартир в многоквартирных домах достигло уровня в 13,5 тысяч оферт. При этом, говоря об уникальных квартирах, выставленных на продажу,  эти данные можно уменьшить вдвое. Все остальное это различные варианты оферт, представляющих к продаже одну и ту же квартиру. 

Летом традиционно на рынке жилья наблюдается затишье. Спрос есть, но не очень активный. А предложений, особенно на вторичном рынке, на сегодняшний день избыточно и значительно превышает спрос. Что предоставляет покупателю многовариантный выбор квартир в интересуемом их ценовом диапазоне.

К тому же, большую возможность для покупателей дает использование заемных средств, как ипотечных, так и потребительских кредитов. По экспертному мнению число сделок на рынке жилья с оформлением ипотеки составляет большую часть (около 60-80%). Связано это с тем, что банки снизили процентные ставки, упростили процедуры оформления и получения кредитного решения. Многие покупатели используют различные сертификаты, часто в сочетании с заемными средствами.

При этом со стороны приобретателей недвижимости сохраняется предпочтение новостроек (домов 5-7-летней давности постройки) проверенному временем жилью. Поэтому на  первичном рынке ситуация меняется более динамично. Вчера предложений от застройщика нового квартала «Изумрудный берег» около Зеленого острова было с десяток, а сегодня, после торжественной церемонии закладки первого камня нового жилого комплекса при участии мэра, к продаже выставлено полсотни квартир.

Или рассмотрим новостройку на другом берегу другой реки – в начале ул. Богдана Хмельницкого: в июне там предлагалось только 5 квартир, сейчас, после массовой атаки во всех СМИ, объявлений с этим адресом пять сотен с разнообразнейшим вариантом цен от застройщика и посредников.
Кстати, сегодня профессионально ориентируются в сделках с недвижимостью более пятисот агентств недвижимости. При этом средний оборот одной фирмы-посредника составляет около 27 предложений.

Есть на первичном рынке примеры с другим вектором изменений. Так, после активного начала работ на площадке долгостроя со строительным адресом  Малиновского, 16  число предложений сократилось вдвое. Также при переходе от стадии наружных работ к внутренним в одной из высоток в «Березовой роще» количество оферт сократилось на сотню.

Всего же за прошедший год объявлений о продаже новостроек стало на треть меньше, а объем вторичного рынка не изменился.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта
http://www.omskrielt.com в рубрике «Аналитика-Индексы цен и обзоры журнала Недвижимость».  http://www.omskrielt.com/analytics/index/
Там же можно найти ежемесячный обзор цен на омском рынке недвижимости

График 1. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м), с июля 2012 г. по июль 2013 г.

График 1

График 2. 
График изменения средних цен предложения и  ежемесячный прирост цен на новостройки Омска,  период с 2010 г. по 2013 г.

График 2
График 3. График изменения средних цен предложения и  ежемесячный прирост цен на вторичном рынке жилья Омска,  период с 2010 г.  по 2013 г.
График 3

Таблица 1. Таблица средней цены предложения  на первичном рынке жилья  Омска,  в зависимости от местоположения дома и количества комнат  за июль 2013 г. (тыс.руб./кв.м)

Округ\ Комнаты

Среднее

1-комн.

2-комн.

3-комн.

Многокомн.

Среднее

38,65

39,95

37,50

38,91

40,37

Кир.

38,50

41,23

37,84

37,63

35,85

Лен.

42,13

43,00

42,07

42,03

33,88

Окт.

36,03

39,11

35,22

34,81

36,36

Сов.

35,53

36,21

35,59

34,59

39,60

Центр.

41,09

42,15

38,83

41,74

43,54



Таблица 2. Таблица средней цены предложения  на вторичном рынке жилья  Омска,  в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества за июль 2013 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ\ Комнаты

Среднее

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Аналитика-Индексы цен и обзоры журнала Недвижимость».

http://www.omskrielt.com/analytics/index/

Там же можно найти ежемесячный обзор цен на омском рынке недвижимости

Округ\ Класс

Всего

Элита

Бизнес

Эконом

Социал

г.Омск

46,65

80,02

60,05

46,60

44,66

Кир.

46,86

0,00

56,36

46,75

44,30

Лен.

44,51

0,00

53,70

44,41

44,41

Окт.

42,63

0,00

58,75

45,25

41,89

Сов.

44,24

0,00

63,13

45,78

43,38

Центр.

51,00

80,02

60,09

48,27

48,29

Округ\ Комнаты

1-комн.


2-комн.

Округ\ Класс

Всего

Элита

Бизнес

Эконом

Социал

Всего

Элита

Бизнес

Эконом

Социал

г.Омск

48,90

0,00

59,65

49,03

48,00

45,99

0,00

59,14

47,44

44,57

Кир.

50,38

0,00

61,11

49,69

47,55

46,60

0,00

58,08

46,70

44,66

Лен.

47,46

0,00

48,61

45,61

49,44

45,23

0,00

59,38

46,09

45,55

Окт.

46,82

0,00

49,24

49,24

46,59

42,15

0,00

58,26

48,57

41,14

Сов.

48,38

0,00

0,00

49,41

47,23

44,51

0,00

68,58

47,49

43,30

Центр.

49,68

0,00

73,73

49,07

49,58

49,10

0,00

58,08

48,42

47,49

Округ\ Комнаты

3-комн.


Многокомн.

Округ\ Класс

Всего

Элита

Бизнес

Эконом

Социал

Всего

Элита

Бизнес

Эконом

Социал

г.Омск

46,00

77,69

60,41

45,71

43,30

47,64

81,73

59,86

43,95

44,03

Кир.

46,10

0,00

57,27

46,50

42,80

43,63

0,00

48,11

41,62

43,51

Лен.

42,99

0,00

53,15

43,44

42,06

42,68

0,00

0,00

42,57

39,20

Окт.

41,47

0,00

65,62

43,39

40,63

40,97

0,00

53,30

41,52

39,86

Сов.

41,75

0,00

59,24

44,43

41,42

45,66

0,00

69,14

43,00

43,41

Центр.

51,71

77,69

60,95

47,35

48,18

54,98

81,73

59,25

51,50

50,24

Информационное агентство "Премьер-Инфо"

Ваш комментарий

Имя*
Email
Сообщение*
CAPTCHA

Заказать бесплатный звонок
Ваше имя, Компания Телефон