Предложений все меньше и меньше

29.04.2013 13:30

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец апреля 2013 года. Разберемся со структурой и динамикой цен предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат.

Индекс первичного рынкаПо данным журнала «Недвижимость», на конец апреля 2013 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 360 руб./кв.м (+1,0%) за месяц  и составляет 37 080  руб./кв.м (+/-260). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,7% или 260 руб./кв.м. С начала года цена увеличилась на 1 420 руб./кв.м (+4,0%) и стала на 16% больше цены годичной давности.

Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подорожал на 2,3% до $1 188 и в европейской валюте до €912, прирост – 4,0%. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

Индекс вторичного рынкаПо данным журнала «Недвижимость», на конец апреля 2013 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 46 820 руб./кв.м (+/-220). За месяц прирост цены составил 250 руб./кв.м (+0,5%). Эти изменения чуть больше вероятности ошибки, которая равна 0,4% или 220 руб./кв.м.

Цена "квадрата б/у" на 1920 рублей (4,3%) выше значения, отмеченного в начале года и на 16% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года поднялся на 2,6% до $1 500 и на 4,0% до €1 151.

  • За четыре месяца плюс 4%

За прошедший год цены на омском рынке жилья  выросли на 16%. Если посмотреть на  данные сводных таблиц 1, 2 на  первичном рынке и сравнить их с прошлым месяцем, то можно заметить, что продавцы поднимают цены в 60% случаев (на  этапе завершающегося строительства), а в 30% снижают (на начальных стадиях строительства). На вторичном рынке ситуация по перевесу тенденций удорожания менее яркая – в 60% случаев цены поднялись, в 40% снизились.

В итоге  средневзвешенная цена на первичном рынке жилья по Омску приросла за месяц на один процент, а на вторичном только на полпроцента. С начала года новостройки подорожали на 4,0%, а жилая недвижимость на вторичном рынке – на 4,3%. В результате на конец апреля имеем среднюю стоимость квадратного метра новостроек в районе 37 тысяч 80 рублей (+/– 260 руб./кв.м) и на вторичном рынке 46 тысяч 820 рублей (+/-220 рублей) (график 1).

  • Стабильно низкие объемы

Сегодня объем рынка 12,1 тысячи оферт (график 2). Это по-прежнему близко к минимальному значению за прошедшую пятилетку. За год объемы выставленных на продажу квартир снизились на катастрофические 43% на первичном рынке. Несмотря на прирост на 1% на вторичном рынке за месяц, общее количество объявлений стало на 16% меньше. Только за четыре месяца этого года на 20% поредели предложения первичного рынка и на 2% вторичного. Хотя есть и обнадеживающий знак – нет  резких изменений четвертый месяц подряд. Общий объем остается на одном уровне с начала года, с одной стороны уменьшаются предложения строящихся объектов, но в то же время прибавляются оферты на вторичном рынке. 

Сегодня 3,2 тысячи всех рекламных строчек в базе продаж относятся к разделу «Новостроек» и 9 тысяч – ко «Вторичке». Для первичного рынка трех прошедших лет в апреле всегда торговля шла вяло. Но в мае начинался  рост предложений новостроек вплоть до июля-августа. Посмотрим, что будет в этом году? Скорее всего не все будет так,  как прежде, но ежемесячное появление новых заборов строительных площадок в трех-пяти точках города четвертый месяц подряд вселяет оптимизм.

Несмотря на стабилизацию объемов предложений и неуклонный рост цен, произошло уменьшение количества продавцов-посредников, на сегодня  их порядка 430. В среднем в обороте каждого из них около 28 эксклюзивных предложений, что близко к минимальному значению за последние годы.

  • Инфляционные корректировки важны

Сопоставим изменение цен с общим уровнем инфляции. Так, по данным Омскстата, в регионе индекс потребительских цен за апрель составил 0,3% и 2,6% с начала года. Его мы учитываем при корректировке цен на вторичном рынке жилья. Рост цен на стройматериалы за апрель составил 0,3%, что отразится на изменении цен новостроек. Проведем корректировку рублевой цены жилой недвижимости Омска на инфляцию согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №44 от 18.10.2012 г.

С учетом роста цен на все, омское жилье за год подорожало не на 16%, а на 12% на первичном рынке, и на вторичном не на 16%, а на 7%. Другими словами, рост цен на недвижимость превышает общее повышение цен на другие товары. Если считать с начала года, то на первичном рынке цены увеличились на 2,9%, а на вторичном – на 1,6%. Для инвестиционных вложений в недвижимость и ее ремонт жилье по-прежнему сохраняет среднюю привлекательность.

  • Комнат больше – вариантов  меньше

Разберемся со структурой предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат (график 3). Доли одно-, двух- и трехкомнатных квартир практически равны с небольшим перевесом «двушек». Общая структура рынка близка к характеристике вторичного сегмента, т.е. 31% двухкомнатных квартир, 29% «однушек» и «трешек» и 6% «гостинок» и многокомнатных квартир.

Сегодня самый большой выбор полноценных квартир среди «двушек», их 32% среди всех предложений, 35% (первичка) и 31% (вторичка), общим количеством около 3,8 тысячи штук.  30% от всего рынка – это однокомнатные квартиры (3,6 тысячи предложений). Таким образом, большую долю предложений на омском рынке занимают малогабаритные квартиры.

Трехкомнатных квартир чуть больше на вторичном рынке: 29% против 28% на первичном. Из-за достаточно большого срока экспозиции (времени, пока квартира ищет своих хозяев) их всегда накапливается на рынке достаточно много. Сейчас их общий выбор около 3,5 тысячи оферт, в прошлом году было 4 тысячи, в позапрошлом 5 тысяч.

Самый «легковесный» сегмент – это многокомнатные квартиры с числом отдельных помещений от четырех и до шести-семи. Из общего числа предложений таковых 5%. Только 3% среди строящегося жилья и 6% среди оферт из обжитых домов, что равно сотне предложений на первичном рынке и 540 из всех повторно продаваемых квартир.

В структуре общего жилищного фонда  доля чистых однокомнатных квартир самая большая, но так как они самые дешевые по общей цене, то быстро раскупаются. Поэтому среди продаваемых квартир их так мало. А с трехкомнатными и многокомнатными квартирами наоборот: их меньше есть в наличии и строят таких меньше (12-30% от всех планировочных решений). Продаются они дольше, а значит выбор таких квартир шире.

Подчеркнем, что за прошедший год структура вторичного рынка по количеству комнат практически не изменилась, а вот на первичном рынке «зависли» в продажах квартиры с числом комнат более двух и их доля соответственно увеличилась.

  • Где «квадрат» дороже

Рассмотрим тенденцию изменения цен в зависимости от количества комнат (график 4). Если структура предложений за последний год чуточку изменилась, то вот в ценовой раскладке никаких изменений не произошло. На конец апреля 2013 года максимальную цену в новостройках в размере 39,19 тысячи рублей за квадратный метр имеют однокомнатные квартиры. При этом за год они подорожали почти на 6 тысяч рублей за квадратный метр.

Здесь решающую роль играют качественные характеристики строящихся «однушек». Главное, что большинство из них реализуют в панельных домах с отделкой «под ключ». И еще один факт, отмеченный нами ранее, все большей популярностью пользуются сверхмалогабаритные квартиры, но минимально меблированные. Все это делает квартиру в целом более дешевой, а вот в расчете за квадратный метр «золотой».

В относительном измерении однокомнатные квартиры за год на первичном рынке подорожали на 18% от стоимости 2012 года, за два года на 27% от стоимости 2011 года и за три года на 33% от стоимости 2010 года. Почти также выросли цены на все прочие квартиры за исключением многокомнатных квартир.

Почти на 5 тысяч рублей подорожали «квадраты» в строящихся объектах, разделенных на две комнаты. Средняя цена «квадрата» в двухкомнатных квартирах 36,4 тысячи рублей за квадратный метр. На 5,5 тысяч рублей выросли цены в трехкомнатных квартирах, где на сегодня средний ценник 37,5 тысяч рублей за квадратный метр. На протяжении многих лет именно цена «трешки» ближе всех к среднерыночной стоимости жилья первичного рынка.

Наименьшее увеличение цен наблюдается в многокомнатных новостройках. За год их средняя цена мало изменилась и в расчете за «квадрат» за них дают только 32,17 тысячи рублей. Поскольку квартиры более высоких классов имеют большее количество комнат, к тому же на первичном рынке они предлагаются чаще всего без отделки и свободной планировки, то цена  квадрата несколько ниже, чем в малогабаритном жилье. Но так как  в таких  квартирах от 100 до 500 «квадратов», то стоят они от 3 до 13 миллионов руб­лей. 

За прошедшие два года многокомнатные квартиры подорожали на 3% и за три года прибавили 11%. За шесть лет они выросли в цене на 21%, тогда как квартиры с 1-2-3 комнатами – на 45%. На вторичном рынке на конец апреля 2013 года ситуация диаметрально противоположная. Во-первых, максимальную цену в 48,79 тысячи рублей за квадратный метр имеют многокомнатные квартиры. При этом за год они подорожали на 14% от цены в старых домах, прибавив почти 6 тысяч рублей к каждому «квадрату».

Дешевле, чем в апартаментах, будет стоить однокомнатный «квадрат» – 48,58 тысячи рублей. За год он подорожал на 6 тысяч рублей или 16%, за два года – на 32%, за три – на 41%. Также в процентном измерении поменялись цены на двухкомнатные квартиры. Они оцениваются в 46 тысяч 460 рублей за квадратный метр. В этом году мы наблюдаем смену традиции. На протяжении многих лет ближе всех к среднерыночной цене были трехкомнатные квартиры, сегодня это двухкомнатное жилье.

Самые дешевые из всех квартир на вторичном рынке – это «трешки», которые стоят 45,81 тысячи рублей за квадратный метр, а  в новостройках самые доступные – многокомнатные квартиры. Последние три года на вторичном рынке именно трехкомнатные квартиры прибавляли в цене меньше всех прочих. За год только 5,4 тысячи рублей за квадратный метр или 13%, за два года – 28%, за три – 32%.

Для покупателей вывод прост: если вы подыскиваете многокомнатную квартиру, то обнаружить кардинальные изменения в предложениях можно через несколько месяцев, а то и лет. А при поиске малогабаритного варианта новые объявления появляются ежедневно и через полгода обновляются целиком.


График 1.  График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость
в Омске (тыс.руб./кв.м), с апреля 2012 г. по апрель 2013 г.

 

График 1

 

График 2.  Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств
на рынке жилой недвижимости Омска с апреля 2012 г. по апрель 2013 г.

График 2

График 3. Структура предложения квартир на рынке жилья Омска в зависимости
от количества комнат  в 1 квартале 2013 г.  (в долях от общего количества оферт)

 График 3

График 4. Средняя цена предложения на рынке жилой недвижимости Омска в
зависимости от количества комнат в 1 квартале 2013 г. (тыс.руб./кв.м)

 График 4

Таблица 1. Таблица средней цены предложения на первичном рынке жилья
Омска,  в зависимости от местоположения дома и количества комнат  за апрель 2013 г. (тыс. руб./кв.м) 

Округ\ Комнаты

Среднее

1-комн.

2-комн.

3-комн.

Многокомн.

Среднее

37,08

39,19

36,40

37,50

32,17

Кир.

37,00

39,75

36,23

36,30

30,37

Лен.

38,67

41,81

38,60

37,54

28,77

Окт.

35,01

39,73

33,63

34,21

0,00

Сов.

34,74

36,05

34,96

33,04

36,63

Центр.

39,00

42,40

40,03

41,94

32,39


Таблица 2. Таблица средней цены предложения  на вторичном рынке жилья Омска,
в зависимости от местоположения дома и количества комнат за апрель 2013 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ\ Комнаты

Среднее


Округ\ Класс

Всего

Элита

Бизнес

Эконом

Социал

г.Омск

46,82

73,60

59,21

46,35

43,97

Кир.

46,52

0,00

66,87

45,35

43,34

Лен.

44,86

0,00

52,71

44,68

43,85

Окт.

42,32

0,00

58,72

44,86

41,07

Сов.

43,95

0,00

66,87

45,31

42,74

Центр.

51,52

73,60

58,07

49,84

47,30

Округ\ Комнаты

1-комн.

 


2-комн.

Округ\ Класс

Всего

Элита

Бизнес

Эконом

Социал

Всего

Элита

Бизнес

Эконом

Социал

г.Омск

48,58

0,00

62,44

48,65

47,73

46,46

0,00

58,48

47,66

44,59

Кир.

49,44

0,00

0,00

49,13

46,26

47,00

0,00

65,75

45,89

43,53

Лен.

47,53

0,00

52,69

45,76

48,62

45,79

0,00

62,50

45,93

45,61

Окт.

46,13

0,00

0,00

47,42

46,20

42,48

0,00

61,38

47,25

40,50

Сов.

48,30

0,00

0,00

48,36

47,29

44,06

0,00

71,81

47,06

43,30

Центр.

49,63

0,00

68,19

49,57

50,37

49,98

0,00

55,91

51,98

48,26

Округ\ Комнаты

3-комн.

 


Многокомн.

Округ\ Класс

Всего

Элита

Бизнес

Эконом

Социал

Всего

Элита

Бизнес

Эконом

Социал

г.Омск

45,81

73,99

58,30

45,45

42,12

48,79

73,09

60,60

43,73

42,09

Кир.

45,49

0,00

73,83

44,73

41,90

43,05

0,00

48,79

39,69

43,03

Лен.

43,52

0,00

51,27

43,61

41,23

42,62

0,00

0,00

44,18

37,94

Окт.

41,13

0,00

64,16

43,98

39,84

39,62

0,00

55,34

41,08

38,29

Сов.

42,22

0,00

63,50

44,55

40,33

42,16

0,00

73,87

42,52

40,71

Центр.

51,00

73,99

56,47

48,42

45,68

57,22

73,09

60,56

52,30

45,73

 

 

Округ\ Комнаты

Среднее

1-комн.

2-комн.

3-комн.

Многокомн.

Среднее

46,82

48,58

46,46

45,81

48,79

Кир.

46,52

49,44

47,00

45,49

43,05

Лен.

44,86

47,53

45,79

43,52

42,62

Окт.

42,32

46,13

42,48

41,13

39,62

Сов.

43,95

48,30

44,06

42,22

42,16

Центр.

51,52

49,63

49,98

51,00

57,22







Информационное агентство "Премьер-Инфо"

Ваш комментарий

Имя*
Email
Сообщение*
CAPTCHA

Заказать бесплатный звонок
Ваше имя, Компания Телефон